潮漲潮落，北京一句話

張佳竹

北京“9·30”新政讓燕郊又火了。

燕郊每次“上頭條”似乎都離不開(kāi)北京：北京限購(gòu)，燕郊成投資洼地；通州確認(rèn)行政副中心地位，燕郊房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。

這一次，北京二套首付從嚴(yán)，燕郊出現(xiàn)大量拋盤(pán)。很多燕郊樓市投資者認(rèn)為短期內(nèi)燕郊房?jī)r(jià)將進(jìn)入下降通道，有部分投資者開(kāi)始出售房產(chǎn)套現(xiàn)。

要知道，在北京新政之前，燕郊房?jī)r(jià)正雄赳赳氣昂昂跨過(guò)“4萬(wàn)元大關(guān)”，其房?jī)r(jià)漲幅甚至帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域樓市的平均價(jià)格沖上全國(guó)城市漲幅前幾名，房?jī)r(jià)從一年前8000-10000元的水平直接躍升了幾個(gè)臺(tái)階。

如今，燕郊的房?jī)r(jià)“號(hào)稱”已跨上4萬(wàn)元的臺(tái)階，這個(gè)價(jià)格不僅“秒殺”了北京邊緣的平谷延慶密云順義，甚至也讓豐臺(tái)、石景山、昌平甚至通州一些樓盤(pán)都自嘆不如。虛高的房?jī)r(jià)為許多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者所詬病，認(rèn)為燕郊樓市存在大量泡沫。在這場(chǎng)風(fēng)波之下，燕郊樓市將何去何從也備受關(guān)注。

投資客大量離場(chǎng)

這一次調(diào)控，燕郊并未遭遇任何政策，但這里與通州只一條潮白河之隔，對(duì)北京市場(chǎng)最敏感，還深受北京樓市傳導(dǎo)效應(yīng)的影響。目前，許多投資客開(kāi)始拋盤(pán)離場(chǎng)，自新政以來(lái)，燕郊每日新增掛牌量已達(dá)到100多套。

“8、9月份時(shí)候，單個(gè)門店的二手房成交量在每月20套左右。”據(jù)燕郊當(dāng)?shù)匾恢薪榻榻B，因?yàn)樾路咳狈?yīng)，加之二手房?jī)r(jià)格要低于當(dāng)時(shí)的新房?jī)r(jià)格，所以買賣很火爆。但自新政以來(lái)，燕郊二手房出現(xiàn)了明顯降溫，投資客大量拋盤(pán)。

“掛牌入市的房源近1個(gè)月幾乎多了50多套。”上述中介表示，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于原本門店之前就有的房源一半。

除去這家地方性門店外，諸如鏈家、我愛(ài)我家等大型中介都出現(xiàn)了類似的情況。而在安居客、58同城、趕集網(wǎng)上的燕郊二手房房源也都出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。

記者從鏈家網(wǎng)上看到，10月7日，燕郊二手房源掛牌量為9485套，此后一周時(shí)間內(nèi)，以平均每日新增100套的速度不斷攀升。至10月13日，二手房源掛牌量已到達(dá)10237套，一周時(shí)間，燕郊房源掛牌量突破萬(wàn)套大關(guān)。

10月16日，燕郊區(qū)域內(nèi)二手房掛牌數(shù)量上升至10523套，新政發(fā)布近半月，燕郊便新增1000余套房源，激增的速度堪比2-9月間價(jià)格跳漲的速度。

值得注意的是，這是近幾個(gè)月來(lái)，燕郊二手房源首次突破10000套，8月份的時(shí)候，鏈家網(wǎng)顯示燕郊房二手房源約為5000套。

而這也僅僅是鏈家一家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，實(shí)際在售二手房數(shù)量應(yīng)該更高。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，鏈家在燕郊的二手房市場(chǎng)占比約為三分之一，以此估算，整個(gè)燕郊樓市的二手房源目前至少在三萬(wàn)套左右。

在投資客丁海（化名）看來(lái)，及時(shí)撤離是明智的。“現(xiàn)在包括燕郊、香河在內(nèi)的環(huán)京地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲周期已經(jīng)到了一個(gè)頂峰，繼續(xù)上漲的幅度不會(huì)太大。”丁海告訴記者，北京調(diào)控新政讓他感到后怕，北京樓市政策的變動(dòng)對(duì)燕郊樓市的影響太大，如果本輪調(diào)控北京房?jī)r(jià)開(kāi)始止?jié)q或下跌，環(huán)京地區(qū)只會(huì)更慘。

據(jù)記者了解，在整個(gè)燕郊購(gòu)房者群體中，來(lái)自北京及全國(guó)的投資客占到7成左右，“投資就是為了賺錢，一旦感覺(jué)價(jià)格高點(diǎn)來(lái)臨，肯定會(huì)套現(xiàn)，我覺(jué)得近期二手房源增加是個(gè)風(fēng)向。”在燕郊天洋城投資了一套小一居的呂思涵（化名）準(zhǔn)備借這次調(diào)控，出售手上的房子，從燕郊抽身。

需求低迷，新盤(pán)惜售

“北京周邊樓市投資性人群較多。主要是看未來(lái)升值空間。” 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，環(huán)京樓市會(huì)先于北京市場(chǎng)做出反應(yīng)。

郭毅認(rèn)為，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，包括燕郊在內(nèi)的環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)比較顯著的下調(diào)。

新政影響下，燕郊市場(chǎng)最顯著的一個(gè)變化是新盤(pán)幾乎零入市，入市后也無(wú)人問(wèn)津。

據(jù)記者了解，日前燕郊傳出開(kāi)盤(pán)信息的樓盤(pán)僅有御東郡一家。最早，該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間定于10月22日，隨后推到了10月28日，并采取了低調(diào)開(kāi)盤(pán)的方式。

“價(jià)格在27000元/平方米左右。”據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，目前項(xiàng)目在售的有40年、70年兩種產(chǎn)品，均有房源可售。

不同之前“開(kāi)盤(pán)即售罄”及“無(wú)房可賣”的火爆場(chǎng)面，新政后開(kāi)盤(pán)的御東郡已經(jīng)很難再達(dá)到之前的銷售水平。

“現(xiàn)在環(huán)京樓市購(gòu)房客群流失的很嚴(yán)重。”據(jù)環(huán)京某項(xiàng)目銷售總監(jiān)表示，主要的原因是由于持觀望態(tài)度的人增多。

在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商也一改推盤(pán)熱情，玩起了捂盤(pán)惜售。

“我們現(xiàn)在僅有十幾套‘迷你墅產(chǎn)品在售，房源少，已經(jīng)供不應(yīng)求，所以不再對(duì)外宣傳。”天洋城四代銷售人員透露稱，目前樓盤(pán)其實(shí)有商住項(xiàng)目可售，但是房管局不允許項(xiàng)目售價(jià)超過(guò)備案，而天洋城四代25000元/平方米的價(jià)格不符合規(guī)定，所以并不著急推盤(pán)。

同樣“淡定”的還有五證俱全、且有大量房源的中興和園。

記者走訪得知，中興和園二期開(kāi)盤(pán)價(jià)暫定為25000元/平方米。在燕郊新房均價(jià)3萬(wàn)元以上的市場(chǎng)下，這個(gè)價(jià)格吸引了大批購(gòu)房者，從9月份起，中興和園蓄客量已經(jīng)達(dá)到上千人，經(jīng)審核后，至少有600人爭(zhēng)搶500套房源。

但隨著北京新政落地，中興和園二期在開(kāi)盤(pán)時(shí)間上也打起了太極。原本定在10月29日開(kāi)盤(pán)，后來(lái)推到11月5日，又從11月5日無(wú)限延期。

項(xiàng)目銷售人員解釋稱，公司并不想在房?jī)r(jià)下滑的情況下低價(jià)賣房，但因?yàn)槭茄肫螅枰谘嘟际袌?chǎng)起表率作用，只能按照備案價(jià)格銷售。

郭毅認(rèn)為，燕郊新房由于供地不足房企庫(kù)存有限，且后期軌道交通將會(huì)連通北京，因此房企惜售心態(tài)明顯。

成交近乎腰斬

在供給和需求都不給力的情況下，燕郊樓市無(wú)可避免地陷入了成交低谷。

記者多方查詢，仍未能獲取到燕郊近期一手房成交的數(shù)據(jù)，但從采訪情況來(lái)看，燕郊多家樓盤(pán)的銷售均表示10月幾乎零成交。

另一方面，從與燕郊類似的大廠、香河樓市的成交量上，或許能夠一窺燕郊的成交情況。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，今年9月，大廠新建商品住宅成交512套，日均成交量為17套。10月11日、12日兩天共成交了8套住宅；香河9月累計(jì)成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日當(dāng)天成交量為65套。兩地日均成交量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于9月。

一位長(zhǎng)期關(guān)注燕郊樓市的業(yè)內(nèi)人士稱，10月以來(lái)，環(huán)京樓市成交量大約減少了近四分之三，“原來(lái)轉(zhuǎn)化率基本在20%左右，比如說(shuō)今天來(lái)了100個(gè)人看房，最后有20個(gè)人能成交，現(xiàn)在成交5個(gè)就不錯(cuò)了。”

二手房或許更能反映市場(chǎng)真實(shí)的情況。

據(jù)燕郊興達(dá)二手房一名中介介紹，進(jìn)入10月，少量成交主要集中在折價(jià)二手房中，“比如一套房子業(yè)主報(bào)價(jià)3萬(wàn)元，9月時(shí)，業(yè)主稍微優(yōu)惠點(diǎn)就成交了，現(xiàn)在基本沒(méi)可能，除非比市場(chǎng)價(jià)低兩三千元吧，但也不一定會(huì)成交。”

他發(fā)現(xiàn)，10月與之前有一個(gè)明顯的區(qū)別，原來(lái)由于價(jià)格持續(xù)上漲，業(yè)主出售意愿不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)房源少，“很多業(yè)主從1萬(wàn)元的時(shí)候就掛上了，就是不賣。”現(xiàn)在，業(yè)主出售意愿強(qiáng)烈了，但購(gòu)房者觀望情緒濃了。

燕郊鏈家二手房一名中介也表示，9月燕郊鏈家每天平均成交量在15套左右，“10月份到現(xiàn)在成交量還不如9月一天的成交量，賣房的越來(lái)越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

鏈家二手房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，燕郊二手房?jī)H成交176套，環(huán)比9月下跌59.35%，同比去年下跌15.35%。成交量遭遇腰斬，更創(chuàng)下今年以來(lái)新低，比此前成交量最低的3月還要少20套。而在之前，6月-9月燕郊二手房成交量分別為647套、406套、221套、433套，3月更是創(chuàng)下658套的成交高峰。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京新政后，燕郊市場(chǎng)投資需求有所緩解，二手房無(wú)人接盤(pán)，很難出現(xiàn)較好的成交態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)

今年以來(lái)，燕郊房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，連續(xù)“破兩萬(wàn)”、“破三萬(wàn)”，按照吃錢的勢(shì)頭突破“4萬(wàn)元”大關(guān)指日可待。

然而“沖關(guān)大戲”在北京新政之后戛然而止，一盆冷水兜頭潑下，燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

在新房領(lǐng)域，目前燕郊并未出現(xiàn)較大的波動(dòng)，但開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)已經(jīng)“松口”，例如，中興和園二期開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)由原來(lái)的27000元調(diào)整至25000元。

二手房的價(jià)格變化則更為明顯。

鏈家網(wǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，9月首爾甜城、潮白家園、灣仔城等成交均價(jià)普遍在每平方米30000元左右。但現(xiàn)在有中介機(jī)構(gòu)表示，首爾甜城已經(jīng)有業(yè)主把售價(jià)降至26000元出手，其他小區(qū)價(jià)格也普遍下調(diào)。

其中的典型是夏威夷·藍(lán)岸小區(qū)，8月份的時(shí)候，該小區(qū)二手房的價(jià)格基本都在2.8萬(wàn)元/平方米以上。然而，目前同樣戶型的房源，單價(jià)已經(jīng)下跌到了2.5-2.6萬(wàn)元/平方米。

“星河皓月的二手房，9月份的時(shí)候成交了20多套，成交單價(jià)幾乎都在2.8萬(wàn)元以上，其中最高成交單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元。但進(jìn)入10月以后，價(jià)格不再堅(jiān)挺。”鏈家一中介經(jīng)理告訴記者，雖然星河皓月的房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下滑，但很多業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始松口，允許議價(jià)和提供優(yōu)惠。

“最近房源相比以前增加了三到五成不等，但是價(jià)格沒(méi)有太大變化。”記者走訪的燕順路沿線幾家房產(chǎn)中介這樣表示，“北京新政發(fā)出之后，業(yè)主的反應(yīng)比較冷靜，單價(jià)也就下調(diào)了500元/平米左右，購(gòu)房者的心態(tài)也穩(wěn)定了很多，不像以前那么著急。”

一位中介從業(yè)人員認(rèn)為，現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)松動(dòng)還為時(shí)尚早，因?yàn)槌山坏亩际菢I(yè)主著急出售的折價(jià)房，只能說(shuō)正常價(jià)格成交少了。“如果成交一直低迷，不排除有一些投資客會(huì)主動(dòng)降價(jià)出售，一旦信貸方面再出臺(tái)嚴(yán)格的政策，投資客集中拋售房產(chǎn)，不排除引發(fā)價(jià)格大幅度下跌。”

業(yè)內(nèi)人士稱，雖然9.30新政會(huì)對(duì)燕郊樓市造成一定沖擊，但通州城市副中心的利好是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，另外平谷線、徐尹路等高速、城際鐵路正在穩(wěn)步推進(jìn)，交通利好正在穩(wěn)步變現(xiàn)，燕郊房?jī)r(jià)還有上漲的空間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從近期的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京9.30新政對(duì)燕郊房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有什么影響，甚至北京那邊的限購(gòu)對(duì)燕郊的房?jī)r(jià)可能還是個(gè)利好，更多的人可能選擇燕郊來(lái)置業(yè)。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，燕郊房?jī)r(jià)沒(méi)有什么支撐的因素，此前也有降價(jià)的苗頭。