柏林：政府為低收入租客撐腰

鄭佳文說

位于東西柏林交界地帶的克羅伊茨貝格區，是德國首都最為時尚的街區之一。去年夏天，克羅伊茨貝格區一所公寓的租客們收到物業信，稱整棟房子將被出售給一家盧森堡公司。這意味著，租客們只剩下兩個選擇：要么買下自己的公寓，要么支付昂貴的翻新費和更高額的租金。

在絕望中，租客們向所在地方議會尋求幫助。幸運的是，議員們發現了一個名為“先發制人購買權”的法律條款。在該條款下，政府可以阻止所有方將公寓賣給私人投資者。地方議會隨后以370萬歐元的價格將公寓買下，再出售給一家國有住房公司。公寓的產權由此變更為國有，租客得以繼續住下去。“我們必須保證公共住房的供給量，確保社區結構不被完全破壞。”主導這項交易的議員漢斯·潘霍夫說。

柏林不想變成倫敦

這并非孤立事件。德國政府正在努力馴服瘋狂的房地產市場，防止國內各大城市像倫敦一樣遭遇住房危機。首都柏林的情況尤為嚴峻，因為柏林85%的常住人口為租客;相比之下，英國只有35%的人口沒有自己的房子。

“我們希望柏林依舊是平均收入人群住得起的地方，”柏林城市財務負責人馬蒂亞斯·艾亨說，“倫敦就不再是這樣。”倫敦一度是全球房價最高的城市，高房價逐漸將本地人口擠了出去：畢馬威（KPMG）研究稱，倫敦人必須每年掙約65萬元人民幣才能買得起房，而倫敦的平均年薪只有23萬多元人民幣。

柏林的公寓

為了讓住房政策更公平，柏林政府正在制定相關法律。市議會加強了租金管制，禁止房東進行豪華裝修，甚至叫停網絡短租房平臺Airbnb。此外，他們還考慮向外國投資者增收重稅，阻止他們進入柏林房地產市場。不過，有些人認為，政府干預會阻止柏林成為世界級的城市。房地產咨詢公司PMM Partners負責人約爾格說：“如果不發展高檔社區，我們可能依舊住在木屋里。”

政策偏向低收入租客

世界各地的大城市都面臨著相似的問題：在外來人口不斷涌入的情況下，如何為所有居民提供足夠的經濟適用房？富裕的大都市不能只是投資銀行家的游樂場。英國住房慈善組織Shelter政策主管托比·勞埃德說：“如果一個城市不能為護士、教師、商店員工和清潔工提供住房，最終將扼殺其經濟成功。”

現實情況是，低收入者（特別是公共部門的低收入者）受限于高昂的租金，不得不住在城市外圍。這完全改變了城市中心的社會階層構成，加劇了階層之間的不平等。柏林也是如此。“在克羅伊茨貝格區生活了幾十年的數千名柏林人正在被擠出去，整個社區已經面目全非了。”夜總會經理帕梅拉·斯科貝斯說。

禁止房東豪華翻新

相對于倫敦和巴黎，柏林的政策更偏向于低收入的租客。而且，柏林的人口比第二次世界大戰前更少，這就意味著柏林的發展空間比倫敦更大、土地價格更低。不過，即使擁有這些優勢，柏林的實驗也未必能取得成功。盡管政府想方設法，柏林的租金一直在穩步上漲，廉價公寓供不應求。智庫Empirica最近的一份報告顯示，自2004年以來，柏林的平均租金上漲了57%。

和倫敦一樣，柏林是一個“房東市場”。不過，情況并非一直如此：在柏林墻將城市分為兩個部分的年代，柏林的棚戶區曾經是藝術家和波西米亞人的天堂，廉租房隨處可見。上一個十年，柏林市政廳還因為公共住房大量盈余而拋售了8萬個公寓。

然而，在過去5年里，情況從根本上發生了變化。蓬勃發展的高科技企業、充滿創意的城市氛圍以及相對低廉的生活成本讓柏林成為歐洲城市中的后起之秀，每年約有4萬新移民進駐柏林（不包括去年涌進柏林的54000名中東難民）。專家說，為了滿足增長人群的需求，柏林每年必須額外建設25000個居住單元，但去年他們只新建了8000個。

柏林市政府目前正在加大馬力解決住房短缺問題。按照規劃，到2026年前，政府擁有的經濟適用房數量將從現有的80000套增加到400000套。同時，6家國有住房公司將從市場上購買26600套公寓、建造53400套新公寓，其中30%留給低收入家庭。

對于市中心高企的房租，柏林市政府拿出了更激進的政策。以往市中心的房東為了獲得更高的租金，通常會不斷翻新房屋，提高房租，而房租上漲往往會迫使原來的租客離開。為此，政府將市中心的33個居民區劃為“城市保護區”，禁止房東對房屋進行豪華翻新，也不允許房東將出租的物業改造成公寓。

這對開發商來說是噩夢。“麻煩的是，大多數人不知道這項政策的意義所在，”約爾格說。房東們唯一的希望是等待居民區受保護的狀態解除，這樣他們就可以翻新建筑物。“他們只能等待。”他說。

除此之外，柏林還出臺了一項名為“租賃剎車”的政策。該政策規定，房東與新租客簽署租賃合同時，房租不能高于當地平均房租的10%。不過，在房屋租賃市場供不應求的情況下，這項政策對市場的影響有限。“在某些情況下，我們發現租金增加了60%，”柏林城市發展部門發言人馬丁·帕爾根說，“但總有人愿意付款。”

柏林租客協會負責人萊納野表示，在費時費力地找到合適的房子后，租客往往都會答應房東提出的租金要求，即使他知道房租超過了法定上限。“他會想：我真的要和房東打一架，以此開始新生活么？”他說。

為此，中間偏左的社會民主黨正醞釀著進一步落實這項政策，比如要求房東公示前租客的租金，這樣新租客就可以看到租金增加了多少。他們還打算對要價超過法定上限的房東處以高額罰款。

盡管有人抨擊“租賃剎車”政策無效，但一些精明的房客已經開始利用它來維護自己的權益。前不久，柏林法院判決一位房東向他的租客賠付數百歐元，原因是他向租客索取的房租遠高于柏林平均房租7.16歐元/平方米。德國司法部長海科馬斯認為，盡管極少數房客愿意訴諸法律，但這足以表明政策開始產生效果。

房東們則紛紛譴責政府的干預。“這只是‘頭疼醫頭，腳痛醫腳，而不是從根源上解決住房短缺的問題，廉租房遠遠無法滿足市場需求。”代表德國地產公司的貿易組織GDW負責人亞歷山大·格達斯科說，“政府真正應該做的是加快新住房的建設。”

叫停網絡短租房

柏林最受爭議的舉措莫過于叫停網絡短租房Airbnb。柏林市政府官員估計，柏林有超過24000個民宿在Airbnb上放租。“僅在克羅伊茨貝格區，民宿就比待出租的公寓還多，這是一個嚴重的問題，”萊納野說。

推進這項禁令遭遇重重阻礙，柏林市政府轉而向公眾尋求幫助。柏林城市發展部門開網上開通了一項服務，市民們可以在這個平臺上匿名舉報將房屋作為民宿短租給游客的房東。自今年5月以來，該部門已收到近3000條投訴信息。一些人批評這種方式鼓勵了打小報告的文化，但帕爾根說，“租客們有權利投訴鄰居胡亂堆放垃圾或者被噪音打擾。”

禁令落實到現在，類似Airbnb的網站必須向柏林市政府移交涉嫌違反禁令、將房屋短租給游客的房東詳細信息。不過，Airbnb公布的一項研究顯示，房東將房屋短租給游客并不會對柏林的房地產市場產生“顯著影響”：短租房屋只占整個城市住房存量的0.6%，而且63%的短租房租期在30天以內。

不過，柏林并不缺乏投資機會。

在“城市保護區”外，開發商依舊可以自由地購買建筑物，將其改建成公寓，再以天價出售。他們也可以自由地將一些建筑物翻新，以更高的價格出租。與此同時，柏林仍然有大量老年房東以低租金出租他們的公寓樓。一旦他們過世或出售房屋，競購戰可能相當激烈。

回到克羅伊茨貝格區，像斯科貝斯一樣的老租客依舊希望，柏林可以逆轉“中產階級化”的潮流。“這座城市已經厭倦了來自世界各地的投資者，因為他們試圖改變這個地方的樣子，”她說，最大的風險是，“柏林最終看起來會像其他地方一樣。”