“營改增”對房地產企業的影響及對策分析

陳澤偉

摘要：2016年5月1日起，房地產業被納入了“營改增”改革的的試點范圍，這對于房地產行業機會與挑戰并存。這項重大的稅制改革對于我國房地產行業的健康發展具有重要的意義。

關鍵詞：營改增 房地產企業 影響 對策

一、概述

（一）“營改增”的進程

營業稅改增值稅的進程開始于2012年1月1日，上海率先設立試點在交通運輸業和部分現代服務業進行“營改增”改革。2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等也被納入“營改增”改革的試點范圍。這標志著我國營業稅全面實施。并且抵扣范圍包括企業新增的不動產需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營改增”的意義

1、有利于減輕房地產企業的稅負

營業稅的征收對象商品和勞務的收入總額，在商品流通的環節存在重復征稅的問題。而增值稅的征收對象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復征稅的問題。我國房地產企業在征收營業稅時期，采購時繳納的銷項稅無法抵扣，在銷售時需按售價全額繳納營業稅，重復征稅加大了企業的稅負，最終將稅費轉嫁到房價上，這對于房地產的發展帶來過大的負擔。

2、有利于進一步完善增值稅稅收鏈條

房地產行業與許多原征收營業稅的行業相關，房地產企業從上游企業購進的商品勞務所產生的增值稅無法抵扣，增值稅進入房地產開發成本。 當不動產開發完成進行銷售時，因房地產企業不是增值稅納稅企業，其下游的企業也無法進行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產業還是繳納營業稅，房地產全面實行“營改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經濟效率。

3、有利于規范市場經濟運行

并且在“營改增”的大環境下，原房地產上游的不規范的企業將面臨被淘汰的風險，降低房地產企業的涉稅風險，并且這對于房地產行業本身也具有規范作用，因為之前征收營業稅時期，對于其開出的發票不易識別其交易真實性，在進行改為繳納增值稅之后，其增值稅發票需要核驗，從而更好地規范房地產企業的納稅行為。所以營業稅改為增值稅可以對企業向規范化、有序化方面發展起到倒逼作用。

4、有利于促進房價趨于合理水平

當前市場房價高企，“營改增”之后，減輕了房地產企業的稅負，降低了房地產企業的成本，進而有助于房價降低，促進房地產市場更健康地發展。并且非房地產企業購房的成本大，在“營改增”之后，購房的企業能夠憑借購房的進項稅進行抵扣，這有利于擴大房地產企業的銷售規模。

二、“營改增”對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業稅負的影響

實施“營改增”后，取消了原房地產業適用的5%的營業稅率，改按11%增值稅計征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發票可以用于抵扣，從而避免了重復征稅。比如：假設企業銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進項稅按17%計算。那么，在繳納營業稅時，企業需要繳納的營業稅稅費為100萬元，在改革之后，企業需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業的稅負。但是與房地產相關聯的產業多，在實際操作中容易發生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業個別建筑材料在小規模納稅人處購買，不能抵扣進項稅。并且，房地產的上游行業建筑進行“營改增”之后，房地產行業可能會承受其轉嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業的成本中也占據很大的比重，基于建筑的勞務用工多為民工的現狀，勞務用工的人工成本沒有用來抵扣的進項稅，會加大建筑企業的人工成本的稅負壓力。并且在在“營改增”之前購入的物料可能存在無法抵扣的情況。總體而言，“營改增”能夠緩解房地產企業稅負過重的問題，但是可能在實際工作中，可能存在各種因素導致減負效果被削弱。

（二）“營改增”對財務報表的影響

1、“營改增”對資產負債表的影響

“營改增”對資產負債表的影響主要體現在對于資產中的固定資產，以及負債中的應交稅費的數額的變動。固定資產在房地產企業中比重大，改革之后，固定資產的入賬價值因進項稅可抵扣而降低，從而固定資產的金額降低。應交稅費項目中，雖然改革之前的營業稅以及改革之后的增值稅都是計入應交稅費，但是這兩者的計稅基數以及稅率不一樣，最終的結果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產企業的流動資產占總資產的比重將增加，優化企業資產結構，利于企業長期發展。

2、“營改增”對利潤表的影響

“營改增”對利潤表的影響主要體現在對銷售收入、營業稅金及附加的影響，增值稅是價外稅，不計入營業收入內。營業收入剔除增值稅之后，數額會有下降。例如：一房地產開發商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計入營業收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計入營業收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營業稅金及附加不再核算企業應繳納的營業稅額，導致其一定程度地下降。

3、“營改增”對現金流量表的影響

增值稅對現金流量表的影響主要體現在經營活動現金流量的減少，以及籌資活動現金流量增多。因為房地產生產周期長，進項稅于房地產項目前期支付，造成大量的經營活動現金流出。但是進項稅只有在房產銷售等產生收入時才能被抵扣，房地產建設周期長，購買物料及裝備付出的稅費到抵扣的期間長，會給公司的現金流量造成較大的不利影響。因此會給項目前期帶來較大的現金流壓力.但是總體而言，最終導致現金凈流量增加，因為進項稅額能夠抵扣使得其現金流出量縮減，，從而讓企業有了更充裕的資金來從事其他的投資活動，從而房地產企業能夠加強投資，有助于讓企業的現金流更加順暢。房地產的資金需求量大，并且在這個競爭越來越白熱化的時代，房地產要擴大競爭力，需要進行大規模的融資，來購買土地，進行銷售等等，這也會造成籌資活動的現金流量的大規模增大以及企業負債的增多。

（三）“營改增”對房地產企業財務風險管理的影響

1、對房地產企業的財務人員的專業技能和業務素質提出了更高的要求

在“營改增”方案實施之后，因為會計核算會對稅制改革產生聯動反應，并且對于會計的納稅申報，納稅籌劃等提出了更高的要求。財務工作人員需要及時地學習最新的核算方法來適應稅制改革帶來的變化。房地產企業的財務管理人員對于需從企業整體的角度，并兼顧市場的發展狀況對本行業以及本企業的改革后的發展狀況進行前瞻性的預判，從而能夠科學合理地制定房地產企業未來的發展規劃。實行營改增之后，財務工作人員要計算增值稅應納稅額，會計核算上對于一些特殊的交易有特殊的處理方式，比如銷售折讓和商業折扣等交易的關于增值稅的處理，其中稅額的抵扣需要取得增值稅專用發票才能進行，這就要求各部門之間協調好發票的管理工作。

2、促進房地產企業資本結構優化

房地產的稅負降低，相當于政府對房地產企業給予政策性傾斜，給房地產企業一個有利的發展環境。在這種利好的趨勢下，房地產企業管理人員應該把握時機，審時度勢尋找最佳的資本結構，并將風險控制在企業能夠承受的范圍，從而提高企業的盈利能力以及加強企業的市場競爭力。

三、現階段房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加強房地產企業會計人才隊伍建設

“營改增”給房地產行業財務從業者帶來了新的挑戰，所以進一步提升財務工作者的專業技能以及綜合能力迫在眉睫。首先，房地產企業需要加大培訓的力度，并且對于專業技能展開定期的考核以及競賽等，提高會計從業能力對于改革的了解度，并且增強其對于企業你的防范能力。其次，需要加強企業財務部門與其他部門的溝通與聯系，稅制改革牽一發而動全身，需要財務部門牽頭來把握此次稅制改革帶來的機遇，防范可能帶來的風險。

（二）優化房地產企業的納稅籌劃工作

房地產行業發生稅制改革，企業原有的納稅籌劃方案已不再適用。納稅籌劃是應對稅制改革帶來的壓力的關鍵性突破口，所以房地產企業應明確自身企業的實際經營的狀況以及自身的納稅承受能力，將其進行綜合考慮，從而制定出符合企業的納稅籌劃方案。除此之外，要給予納稅籌劃足夠的重視，將納稅主體的稅費借助流通環節進行合理地轉移，從而使房地產企業能夠更好地享受國家的稅收優惠政策，從而進一步降低房地產企業的成本，提高其競爭水平。

（三）加強房地產企業內部控制

營業稅改增值稅對于企業的內部控制提出了更高的要求，企業要依照切身情況，特別是增值稅相關的憑證的開具以及保管，制定與“營改增”相關的內部控制措施，從而能夠在稅制改革之后及時地發現稅務的漏洞。內部控制相關人員應進一步加強自身的專業能力，學習稅收方面的新知識，從而更好地防范稅收風險，以及減少法律風險。

（四）重新構建投資、預算、成本模型

在“營改增”之后，由價內稅向價外稅轉變，稅率的變化給企業原有的投資、預算、成本模型產生極大地沖擊。企業需要根據“營改增”帶來的影響，并且根據上下游的變動情況，以及市場狀況等因素重新構建投資模型，從而使投資模型更符合實際情況。原有的預算模型將不能很好地指導企業的運營的調整與控制，并在同一會計期間的新老兩種的預算進行兼容性的考慮。稅收的變化會改變房地產的成本，通過成本的測算，從而更好地反應房地產企業成本。

（五）謹慎地選擇合作伙伴

選擇合適的合作伙伴是房地產企業在“營改增”之后獲得更多的經濟利益的保障因素，首先，合作的企業需要具備開具增值稅發票的納稅資格，房地產企業現階段一些物料等缺少增值稅發票，從而導致不能更好地享受到營改增帶來的稅負的減輕。企業在上游企業選擇交易對象時，應選擇具有相應資格的供應商，從而更好地享受“營改增”政策所帶來的稅收優惠。并且，在選擇合作伙伴時，應重點考慮合作伙伴的信用情況以及公司的實際實力，從而降低企業的整體風險。

四、結束語

“營改增”對于房地產行業及其相關行業帶來較大的影響，短期而言，會對房地產企造成較大的沖擊。但是房地產企業若能把握機會，科學合理地應對，從長期來看，會給房地產企業帶來稅負的減輕。

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