西城樓盤大變“臉”

張翠翠

2011年，濟南西客站通車，作為京滬高鐵的樞紐站，西客站片區被寄予厚望。隨后，西客站規劃藍圖被曝光，一座西部新城，類似地標式的商務區在藍圖里拔地而起。

各大知名開發商聞聲而來，十幾棟新樓盤預售并進入施工階段。然而幾年后的今天，原本熱鬧的西部樓盤突然變得冷清，第一批樓盤陸續進入交房期，卻屢屢曝出“延期交房”“無法通過綜合驗收”“入住煩憂”“質量不合格”等負面消息。不僅如此，2016年房價一路翻番，西客站片區的樓盤與東部樓盤相比，漲幅可謂差之千里，投資價值甚低。

從熱鬧到冷清，西客站片區到底缺什么？

西客站新樓的糟心事

整個11月，濟南市民馬大姐沒有顧得上自己的米線生意，先后三次跟著維權大隊伍到訪外海中央花園，該樓盤位于經十西路，槐蔭區政府對面。“到底什么時候能交房？”馬大姐介紹，三次維權的訴求都是盡快的拿到房子鑰匙，“我們全家四口還在租房子，原本計劃交房后住進去讓老二上小學，老大讀中學呢。”

據了解，定于10月底交房的外海中央花園二期的近11棟樓，全部延期，一紙通知上寫到：明年年底交房，這可急壞了等著住房的業主們。馬大姐告訴記者，這批購房者大都是剛需購房，“當初西部新城宣傳做那么大，到處都是高鐵新區的大宣傳logo，且一下子開了那么多盤，與東部相比價格還低，前景也好，如今看來，我們算是中了圈套。”

12月9日，馬大姐再次來到外海中央花園，靜候又一次維權的結果。對著依然是藍圖一樣的沙盤，她苦笑著告訴記者：“沙盤還在，那么大的社區規劃，現實里樓都沒蓋好。”

2013年春天，馬大姐加入了西部購房大軍。當時的外海中央花園位于西客站片區的外圍，槐蔭區政府的對面，儼然一副“大樓盤”的模樣，從高層到別墅，從小房到大房，最讓購房者心動的是當時的價格，均價在6800元/平——8000元/平，相比東部均價9000元/平——12000元/平，真是剛需者最佳的選擇。在馬大姐眼里，有著發展西城的政策支持，眼下的荒涼算什么，十年內就是一派興盛。

然而三年過去了，馬大姐的房子不但沒到手，升值空間更無從談起，“房子去年還賣過均價7200元/平，現在屢屢出問題，房價愣是沒漲。”

實際上，這不是外海中央花園的第一次延期，從一期開始就一直“順延”；這也不是外海中央花園業主們的第一次維權，從下半年開始，陸續的維權大大小小近5次，其中涉及的問題也不只是延期，一期樓盤在未通過綜合驗收的情況下已經通過簽訂協議入住，但業主們發現入住后的“生活問題”隨之而來，于是先后進行了維權暖氣、維權水……

“西客站片區是不是被拋棄了？”馬大姐懊惱的訴苦。畢竟，屢屢曝出延期丑聞的外海中央花園就位于槐蔭區政府對面，“每次維權槐蔭區以及臘山辦事處的工作人員都到場，卻只是說對企業并無約束力，只能協助業主催促。”馬大姐哭訴，“槐蔭區政府的面子呢？”

這真是一個尖銳的質問，因為這一年，西客站的房子問題確實很糟心。12月6日，中建錦繡城三期小區業主剛交房一個月，15號樓樓體一側外墻保溫層就脫落了。就在10月，100多位購房者曾聚集在濟南臘山河西路的中建錦繡城營銷中心，希望中建錦繡城相關負責人對違規認籌、開盤及“限購令”出臺后多付首付款等問題予以解決……與外海中央花園一路之隔的金科城也不省心，因為房屋質量問題，屢屢遭到業主們的維權控訴……

就在城市的另一端，東部正在如火如荼的步入高大上生活區的行列。面對東邊不斷升值的房價，西客站片區的業主們還在熱盼拿到房子，只剩下一聲嘆息和不斷的維權。

“東貴西貧”——打不破的魔咒

與如今讓人糟心的情況相比，三年前，西客站片區的房子可謂是“潛力股”與“明日之星”。2011年，濟南西客站通車，作為京滬高鐵與動車的樞紐站，西客站被稱為濟南市未來的商務區，到了2013年濟南西客站的規劃藍圖被曝光，依據規劃，這里將被建成商務、人文、濕地社區。隨后，濟南市圖書館、文化館、大劇院相繼開館，十藝節在這里開幕。

當年的西客站一下子涌進來無數的開發商，恒大、綠地、龍湖、中建、金科、外海等知名開發商爭相拿地，曾有一個月，西客站一下賣出10塊地，種種跡象都在表明，西客站片區將成為濟南市的又一個“地標社區”。

之后，西客站到處機器轟鳴，人流熙攘，除了南來北往的乘客，就是不斷涌來的看房團，各家樓盤都在預售與搶購，沙盤上構建的是一個未來社區的全貌，學校、大型的超市如麥德龍、迪卡儂、宜家都要相繼落地，濟西濕地也正在規劃，無論從規劃還是到表象，都是一派“未來新城”的熱鬧景象。

“那時所有的房產專家都在呼吁，到西客站買房是有很大的升值空間的。”馬大姐介紹，當初與東邊的房子一比，不僅房價低，交通壓力還小，生活空間也開闊，就連人文環境也相對好一些。

然而三年過去了，大型集團均已在此落地且步入辦公軌道，西城集團、綠地中心、高速集團、濟南日報報業集團，大批的辦公人員往來其中，生活片區卻依舊人丁不旺。加上頻頻曝出的負面新聞，這些都影響了西城的聲譽，更加驗證了“東貴西貧”的魔咒。

今年，隨著東部CBD商務區的規劃并進入落地階段，萬達娛樂城的到來，章丘劃入濟南城區，東部往東又有了擴疆的空間。就在不久前，唐冶片區的一搶而空，就證明了東部又成為新的樓盤集聚地，而東部永遠不“過時”的魔咒更加嚴實了。

“如果你在附近工作，購買西部的樓盤可能是一個不錯的選擇，性價比高。但如果是投資，仍然要考慮東部樓盤。”濟南一二手房產經紀人告訴記者。因為在房價一路飛漲的2016年，東部的樓盤翻了好幾番，但相比之下，西部樓盤即使是西客站新區，都漲勢慘淡，且不似當年一樣人流蜂擁。

一位買房者的親身經歷為證，以升值空間來算，2013年在西客站片區買房均價6300元/平，如今不過均價7200元/平——8000元/平；但如果是2013年在東邊購買一套房子，均價在8000元/平左右，如今至少已經漲到了12000元/平。數據則更加直觀，從年初至今，備受矚目的東部商圈的樓盤價格漲幅均超過20%，而西部片區漲幅最高的是西客站，漲幅也不超12.93%，8月份掛牌均價不足8000元，與濟南二手房掛牌均價12532元/平米相差甚遠。

在慣性思維里，價格的偏差或許會讓購房者去考慮西部樓盤。然而不斷襲來的西客站樓盤的負面新聞，以及西客站規劃的波瀾不興，還有固有的“西貧”之魔咒，均沒有湊成西客站片區樓盤的“蜂擁”，反而有被嫌棄之嫌。

西城缺什么？

說真的，西客站真的很宜居。至少從目前落地的設施來看，這都是一座充滿經濟活力、人文魅力、生態引力的西部新城。

或許是開發的時間尚短？至少，西客站并沒有人聲鼎沸，一炮而紅。

西客站缺什么？地產專家時說缺政策導向。相比之下，濟南東部一直是政策的“香餑餑”，有舉全市之力打造的CBD，有市政中心，還有眾多工業企業、高科技產業。西客站片區有什么？西客站片區有大劇院，有正在建設的會展中心、宜家家居。

但是，這些還遠遠不夠，也無法發揮西客站的獨有優勢。真正要讓西客站活起來，似乎最缺的是商務氣氛。圍繞這一片區最佳的升值方式是，倚靠高鐵站這發達的交通樞紐，建立高鐵商務區。可惜的是，西客站的高鐵商務區，在與東部商務區的競爭中落敗了——東部商務區成了CBD（中央商務區），而高鐵商務區則至今再也沒有什么“名頭”。

于是，這些具有實力的開發商們，也紛紛隨著政策導向而重新扎向東部。以至于隨時撤資讓西部的樓盤建設速度馬馬虎虎，眾多周知的恒大國際金融中心，齊魯之門，這些具有標志性意義的大工程，曾受全城市民的關注，現在都是“蝸牛”速度”，甚至有夭折可能。

沒有產業支撐，找不到自己的位置，供給量又比較大，這樣的西客站片區，房價不溫不火，人煙稀少就可以理解了。

回到西客站最大的優勢，交通樞紐地位。有專家提出，應該從京滬高鐵的中間站變身十字樞紐，畢竟中間站留不住人氣。而一旦修通鄭濟高鐵，濟南將從“丁字”路口，變身為“十”字路口，在“項鏈”中的地位大大加強。到時不僅濟南通往鄭州、西安、武漢、重慶、成都的路順了，整個膠東半島通往中西部的路也會順了。

由此說來，光民間與企業家的推動似乎力量甚微，一座真正的西部新城，應該得到更多的政策關愛，或許，這也是濟南未來步入大型城市應該顧及的“周全”。