房地產如何去庫存

周剛華

從2015年“3·30新政”至今，中央到地方打出了一系列鼓勵和支持購房需求的政策“組合拳”，取消一些限制性政策、房貸利率優惠面擴大、央行多次降準降息、下調除北上廣深之外地區房地產交易環節契稅和營業稅等，房地產市場交易逐步激活。2015年浙江省房地產市場銷售規模擴大明顯，商品房銷售面積和銷售額都大幅增長。從商品房銷售面積來看，增長十分明顯。2016年上半年全省商品房銷售面積為3848.72萬平方米，同比增長50.0%。其中，商品住宅銷售面積3339.96萬平方米，同比增長50.5%；辦公樓銷售面積136.75萬平方米，同比增長74.7%；商業營業用房銷售面積181.76萬平方米，同比增長7.3%；其他房屋銷售面積190.25萬平方米，同比增長91.4%。從全省商品房銷售額來看，增長也十分顯著。2016年上半年全省商品房銷售額為4248.91億元，同比增長91.4%，其中，商品住宅銷售額3788.03億元，同比增長59.1%；辦公樓銷售額150.33億元，同比增長91.1%；商業營業用房銷售額232.53億元，同比增長23.8%；其他房屋銷售額78.03億元，同比增長89.8%。

雖然2016年上半年全省商品房銷售規模擴大，各級政府持續出臺的去庫存政策初顯成效。但是要看到，由于前期政策作用“釋放”和市場需求“透支”，加之熱點城市紛紛出臺抑制市場過熱的政策，房地產如何去庫存仍然是當前我國房地產市場面臨的重大現實問題。本文圍繞“房地產如何去庫存”這個主題，以浙江省為例，首先分析浙江省商品房庫存的結構和特點，然后結合市場供求關系變化趨勢分析，從政府、企業、消費者、媒體等方面提出相應對策和建議，以供大家參考。

一、房地產市場庫存的結構和特點

1.總體庫存量仍然較大

2016年上半年雖然房地產政策環境較為寬松，房地產市場銷售規模擴大，但由于受國內經濟增速下降以及房地產市場庫存量較大等因素影響，全省總體庫存壓力仍然較大。根據浙江省房地產統計數據，2016年上半年全省商品房待售面積增幅為14.6%，與2015年全省商品房待售面積增幅21.4%相比，全省商品房待售面積增幅有所下降，這主要得益于2016年上半年房地產政策寬松和市場銷售活躍。從近幾年商品房待售面積增幅來看，2013年、2014年、2015年和2016年上半年全省商品房待售面積增幅分別為43.8%、46.4%、21.4%和14.6%，雖然增長幅度總體趨勢下降，但其增幅全部為正增長，這表明每年待售商品房建筑面積總量持續增加（見圖1）。

根據國家統計局的定義，商品房待售面積是指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。也就是說上述數據只是商品房待售面積的一部分，若考慮已經開始銷售還未竣工、新拿土地未開工、閑置未開工等方面的潛在庫存，全省商品房庫存還要更多。

2.城市和區域庫存分化明顯

從全省房地產市場結構來看，全省房地產市場的各個維度分化加劇，城市之間、區域之間、產品之間以及開發商之間都表現出分化態勢。

一是城市分化。隨著高速公路、高鐵的日益發達，以及大城市聚集了優質教育、醫療等資源，大量具有較強購買力的人群選擇到大城市買房，而一些三四線城市由于購房需求面臨著大城市“抽血”和特色化小鎮“截流”的雙重壓力，商品住房去庫存壓力加大，使得城市房地產市場分化明顯加劇。例如，2016年上半年杭州市、溫州市等城市商品房銷售面積增長幅度分別達到67.8%和65.7%，而一些三四線城市商品房銷售面積增長幅度不大；再如，麗水市、紹興市商品房銷售面積增長幅度只有9.5%和21.2% （見表1）。可見，城市之間房地產市場分化已經非常明顯。

二是區域分化。以杭州市房地產市場為例，2016年上半年杭州市蕭山區的奧體城、錢江世紀城等板塊，由于G20峰會和亞運會舉辦所帶來的利好預期，商品房市場交易異常活躍。同樣，余杭區的未來科技城板塊，由于夢想小鎮和城西科創大走廊等大型項目建設，商品住宅交易規模也大幅度上升。而杭州市區的臨平、下沙、九堡、閑林等板塊，雖然經過多年發展，但商品房交易量卻表現一般。

三是產品分化。“商冷住熱”的現象仍然持續。由于前幾年房地產調控政策，使得商業地產積累了較大規模的庫存量。同時，商業地產市場在整體經濟形勢低迷、工業園區等物業類型的蠶食、電商等新經濟體的沖擊下，銷售整體低迷。房地產去庫存政策刺激下雖然房地產市場有所回暖，但總體上以商品住宅為主，商業地產的去化速度有限，商業地產供過于求的問題越發嚴重。

四是企業分化。房地產企業在銷售量、市場份額、產品駕馭能力、品牌影響力、顧客美譽度等方面差距拉大，優勢企業在從商品房市場和土地市場的集中度進一步提高。根據浙報傳媒地產研究院分析，2016年上半年杭州市區銷售前10大開發企業總銷售金額達到658億元，占市區總銷售額的42%，其中，綠城集團銷售額達160億元，濱江房產銷售額121億元。

3.非住宅庫存問題較為突出

近幾年，由于受城市發展戰略、國家房地產調控政策以及房地產業轉型升級等眾多因素的影響，非住宅項目發展較快（特別是商業綜合體的開發），先后開發建設了許多大型商業地產項目，從而造成非住宅房地產項目庫存量較多的狀況。

以杭州市為例，根據浙江大學房地產研究中心測算，截至2016年4月底，市區非住宅商品房待售面積約為2060.03萬平方米（見表2）。若按照2016年1-4月市區非住宅商品房年均274.20萬平方米銷售速度計算，市區非住宅庫存去化周期約為7.51年。按照近1年市區非住宅年均銷售面積179.40萬平方米計算，市區非住宅庫存去化周期約為11.48年。按照近兩年市區非住宅年均銷售面積162.25萬平方米來計算，市區非住宅庫存去化周期約為12.70年。分區域來看，各城區非住宅商品房庫存量也非常大。主城區、蕭山區、余杭區和富陽區非住宅商品房庫存去化周期（按照近1年市區非住宅年均銷售面積）分別為8.19年、14.23年、20.47年和6.46年。各城區去化周期都非常長，其中余杭區非住宅去庫存壓力最大。

從典型區域調查來看，也存在非住宅商品房過剩問題。以杭州市區城東新城為例，根據規劃城東新城將建造八大商業綜合體，這八大城市綜合體總用地面積約為116.75萬平方米，約占城東新城可利用土地的1/3。按3.2容積率進行計算，城東新城這八大綜合體商辦用途用地的總建筑面積約為267.8萬平方米（不含東站交通樞紐綜合體的建筑面積）。根據城東新城控制性詳細規劃，還有部分規劃商辦用地分散分布在城東新城區域內，這部分建筑體量約為120萬平方米。也就是說，城東新城區域內規劃的商辦用地總建筑面積將達到387.8萬平方米。而同樣是交通樞紐節點的上海虹橋商務區核心區南北片區規劃總建筑面積約為166.7萬平方米，其中，商業及商務辦公總量約為138.1萬平方米。根據相關專業機構調查，目前上海虹橋商務區商務辦公樓供大于求，開發企業經營壓力較大。上海虹橋商務區作為一個國際化的商務中心，其商務辦公樓的需求量應遠大于杭州城東新城，杭州市作為一個區域性的政治、經濟、文化、商貿中心，其功能輻射范圍應比上海范圍小。而城東新城規劃的商辦建筑面積約為387.8萬平方米，已經大于上海虹橋商務區166.7萬平方米的建筑面積。雖然城東新城這八大綜合體功能定位有些區別，在規劃綜合體功能時，明確了各個綜合體的產業構成和特點。但與上海虹橋新城相比，城東新城的商務辦公供應量過大。

二、房地產去庫存的對策建議

在經濟下行壓力進一步加大的背景下，作為橫跨消費與投資兩大領域的房地產業發展對穩增長具有舉足輕重作用。中共中央政治局在研究2016年經濟工作的會議通稿中提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場”。引起社會各界的高度關注，再次凸顯房地產業在本輪經濟發展中的作用，也指明了房地產業存在的主要問題和宏觀政策調整的方向。總體來看，房地產去庫存需要社會各界共同努力，才能促使房地產業健康穩定發展。

1.政府層面：加快供給側改革，加速房地產去庫存

一是要摸清家底，全面公開信息。要摸清存量房源利用情況的家底，核查庫存數據，找出庫存的根本原因，才能因地制宜對癥下藥。1984年全國曾開展過第一次住房普查，基本查清了當時我國城鎮房屋狀況和居民居住水平，為隨后各級政府安排城鎮建設、住房制度改革和住宅商品化推進等提供了重要的科學依據。30多年來，我國各地都沒有再次開展住房普查，從而造成政府對城鎮房屋狀況和居民居住水平情況不清，各方盲目決策。因此，建議政府有關部門進行一次全省范圍內的房屋大普查，包括商品住房、各類辦公商業用房、棚戶區改造項目、10%留用地項目等房屋情況，從而為政府合理供地，同時也為開發企業理性拿地提供決策依據。

二是堅持分類調控、因城施策的原則。目前我國房地產市場復蘇與2009年政策救市后的報復性上漲性質完全不同，當前房地產市場總體上趨于飽和，需求已經從“量”向“質”的方向發展。同時，當前房地產市場復蘇過程中商品房成交規模雖然擴大，但各城市差異巨大，“市場分化”將是未來房地產市場的主旋律，區域之間、城市之間、板塊之間、項目之間、產品之間都會延續分化走勢。因此，房地產去庫存一定要區別對待，不能千篇一律，要根據不同城市做具體方案設計，同時手段上要多樣化。政府相關部門要站在“新常態”和“供給側結構性改革”的宏觀背景下，把“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務聯系起來，制定的房地產政策應該堅持“分類調控、分城施策”的原則，避免“大水漫灌”，同時，還要強化風險意識，促進轉型升級。

三是強化源頭控制、建立匹配供地機制。受土地財政的影響，各地政府對土地出讓都有內在的沖動，對房地產市場的心理是怕冷不怕熱，一旦房地產市場回暖，就開始大規模供地。因此，要控制好房地產用地供應的規模、布局和節奏，穩定土地市場預期，必須要從制度設計上遏制地方政府脫離市場消化能力的大規模供地機制。建議浙江省政府相關部門根據各市（縣）前3年商品房平均成交規模、新增人口、庫存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限規模，對庫存量特別大、去化周期特別長的地方必須停止給予供地指標。地方政府應根據不同層級的區域與板塊市場銷售量、庫存量、合理的去化速度科學安排規劃指標和供地節奏，提高供需匹配度，從供地的源頭防止供給的過量。

四是實施貨幣安置政策，打通保障房與商品住房對接通道。在商品房供大于求的城市，政府要下決心停止建設保障房，全面推進貨幣化補貼和貨幣化安置政策。根據民生證券對北京市棚改貨幣化安置帶來商品住宅需求模擬結果，北京市棚改貨幣化安置能夠帶來至少50%商品住宅需求。因此，庫存量較大的城市可以通過棚戶區貨幣化安置形式對城市進行改造，政府將實物建設的資金轉化為居民的購房補貼或租房補貼，居民拿錢直接到市場上購房或租房，既減輕政府建設與管理壓力，又加快去庫存。另外，對于必須實物安置保障房項目的城市，也可以通過回購商品房作為保障房，打通保障房與商品住房對接通道，這樣既能更好地滿足住房保障需求，也能有效地消化房地產庫存。

五是提高供給住房的質量，增強住房宜居性。政府相關部門要提高商品房交付的質量標準，包括小區內的配套設施要求，加強對施工環節質量的監管，全面建立開發商與施工企業誠信體系。同時，政府要加快住宅區基礎設施與配套設施的建設，公交、菜場、學校、社區醫院等同步建設、同步交付，特別要重視優質教育資源的均等化，增強可居住性。

2.房地產企業：管控風險，轉型升級和創新發展

在政策引導的同時，市場倒逼機制正在發揮作用。對于大多數房地產企業而言，生存環境的壓力和風險越來越大，在管控風險、穩健經營的基礎上，轉型升級和創新發展成為房地產企業的戰略方向。

一是轉變思路，創新模式。“新常態”意味著國家發展進入了新的階段，高速度、數量型、外延擴張的時期已經結束，創新性、可持續、內涵發展成為時代主題。與此對應的是房地產業“黃金十年”已經結束，房地產企業必須調整企業經營思路，告別原來的業務模式，形成新時期企業發展戰略。在這個階段，無論企業大小強弱，都站在新的起點，每個企業家都要深入思考自己企業的歷史、現狀和未來，明確自己的定位和目標，并由此引領企業發展方向和模式創新，實現“內生性”可持續發展。

二是盤活資產，穩健經營。戰略思考和模式調整是一個痛苦的過程，一切皆有可能，一切都有風險，企業的選擇千差萬別。在這個過程中，會出現很多搖擺、波動和風險，保持企業現金流的穩定十分關鍵。為此，企業應該對企業資產狀況進行評估，做好財務和現金流規劃，盤活資產，穩健經營，管控風險，謀求長遠發展和可持續經營。

三是多元投資，分享發展。在經歷“黃金十年”后，多數房地產企業都完成了“原始積累”，企業資產規模和資金實力比較雄厚，為轉型升級和模式創新奠定了堅實基礎。在傳統房地產開發投資業務難度增加、風險提高的情況下，應該逐步從“開發商”向“投資商”轉變，積極探索多元化投資機會。但是也必須看到，在科技進步加速、市場需求多變、商業模式顛覆的今天，投資機會層出不窮，投資風險變幻莫測，房地產企業進入任何新的領域都要十分謹慎。除了資產規模大、資金實力強、資產質量好等優勢外，多元化投資要以“外行”思維，選擇優秀的專業性投資標的，適當分散風險，分享其他產業發展的紅利。

四是創新產品，開拓“藍海”。經過20多年的大規模快速開發，多數城市住宅和商業地產都趨于飽和，傳統產品的市場空間越來越小。但是，這并不意味著房地產成為夕陽產業。正如張瑞敏所言，“沒有疲弱的市場，只有疲軟的產品”。對于堅守房地產開發業務的企業，如果能夠針對城市發展、人口轉換、生產方式變革和生活方式演化等所出現的新需要，細分市場，針對產業結構調整、商業業態變革和家庭消費升級，開發創新性產品，構建企業核心競爭力，房地產的“藍海”就會不斷出現。

3.購房消費者：加強風險意識，理性購買房產

一是要深刻了解房地產投資風險。中國人歷來有存錢、蓋房、置業和為兒孫積攢家產的文化傳統，而房產就是家庭中最大的一項資產。購房本身是一種投資行為，購房投資存在三重風險。其一，這種投資數額較大，通常需要依靠銀行貸款，那么必須要連續性投資（還款），否則前期投資就會受到損失，所以對購房者的收入的積累和工作的穩定要求較高，積累少、工作不穩定、收入變動大的群體，一旦失業，還款壓力陡增，失房風險極大。其二，這種投資的變現相對股票等證券復雜程度較大，稅費、時間等交易成本較高，變現較難，一旦因考慮不周購房不適當，再更換住房成本很高，特別是在人口流動性小的城市更是如此。其三，利率上升或房價下跌的風險，如，利率大幅快速上升，房價出現大跌，許多家庭出現了負資產，斷供失房就大量出現。

二是要理性消費。消費者的理性消費和整個房地產市場的理性發展，是相互作用的關系，非理性消費會助推房價上漲，而理性的消費則來自對市場穩定的預期。因此，作為消費者更要從自身做起，減少房地產市場非理性消費行為，消費者可以從以下幾個方面進行著手：一方面，明確消費目標，加強消費的計劃性。作為消費者首先要有一個明確的消費目標，這種目標是和自身的經濟收入水平相適應的，既不超前也不滯后，再通過計劃性消費減少沖動消費行為。另一方面，培養合理的消費習慣，提高消費水平。消費習慣對消費者理性消費，減少非理性消費具有重要的意義，這要求消費者對國家房產政策和消費者個人的收入水平以及自身的消費偏好有一個清醒的認識，從而量力而行，合理安排各項消費支出。

4.新聞媒體：客觀報道，引導輿論正確導向

房地產市場是社會各方高度關注的敏感話題，房地產市場總體上不確定因素仍然較多，特別需要各級各類新聞媒體從有利于房地產市場健康穩定角度出發，進一步發揮作用，加強正面宣傳引導。

一是要有利于促進市場預期穩定。輿論的正確導向，對房地產市場預期具有十分重要的影響，只有引導市場預期不斷趨于穩定，才能實現房地產市場健康穩定發展。新聞媒體對房地產市場的預測、分析或傾向性報道，具有很強的傳播性、導向性，容易導致房地產市場短期內的較大波動。因此，迫切需要廣大新聞媒體從有利于促進市場預期穩定的角度出發，客觀、公正、全面報告房地產有關事件，正確引導消費者的住房消費。

二是要有利于維護社會和諧。房地產市場復蘇期，也是矛盾糾紛的多發期，廣大新聞媒體要多做理性和道義文章，積極引導和化解矛盾，更好地為民生服務。新聞媒體要關注現象，剖析表象，不僅僅要做市場信息簡單的傳播，還要從經濟社會的全局出發，做真正意義上的房地產經濟報道，傳播有意義的信息，傳播有價值的信息，杜絕以訛傳訛、傳播小道消息和未經證實的消息，避免渲染“日光盤”、搶購、崩盤等一起恐慌的情緒化信息，從而造成不必要的緊張氣氛。

三是要有利于推動行業發展。客觀來講，房地產業在國民經濟中占有重要的位置，房地產業健康穩定地發展，對我國經濟社會發展都起著非常重要的作用。為此，新聞媒體等要加強全省房地產市場的正面引導，深入解讀政策措施，客觀報道房地產市場形勢，加強對房地產項目的宣傳報道，正確引導廣大群眾樹立正確的商品房消費觀念，規范房地產市場信息發布行為，增強投資和消費信心，為房地產市場平穩健康發展營造良好的輿論氛圍。

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李求軍/責任編輯