“去庫存”政策的著力點應當聚焦二三線城市

張娟鋒　葉淑娥

2012年以來，全國房地產投資增速不斷回落，庫存持續升高，房地產業發展進入調整轉型期。2015年，政府陸續出臺救市政策，房價逐漸回穩。需求端刺激導致一線和部分熱點二線城市房價開始上漲，而三四線城市“去庫存”依然困難。國家統計局數據顯示，今年2月份一二三線大中城市新建商品房價格指數環比增幅分別為2.6%、0.5%和0.1%，城市間分化問題加劇。“去庫存、促消費、穩增長”成為政策主調，如何在供給側結構性改革的背景下，通過實施差異化政策穩定市場，避免市場大幅波動，需要更多思考與關注。本文通過分析房地產市場發展現狀，探索“去庫存”政策的有效著力點，通過差異化政策的實施構建房地產發展的平穩發展。

一、“去庫存”政策出臺的現實背景

1.2015年我國GDP增速破7

2015年我國的GDP增速為6.9%，1990年來首次跌破7%，全國固定資產投資同比名義增長10%，投資增速回落造成經濟增速放緩。近十幾年來，房地產投資占固定資產投資額的比例維持在1/4左右，保持每年20%-30%的增長率。2014年房地產開發投資大幅度下滑，2015年的投資增速僅為1%，創歷史新低。房地產作為拉動經濟增長的重要產業，其投資額迅速下滑對經濟影響較大，2015年房地產業對GDP貢獻僅有0.2%。在此背景下，“去庫存”政策無疑是推動經濟增長的現實選擇。

2.房地產市場庫存總量過剩

經過十幾年的高速城鎮化，房地產總量過剩已經是不爭的事實。近年來，房地產庫存持續處于高位，銷售增長呈現出疲軟態勢。根據國家統計局數據，2015年，全國商品房待售面積為7.2億平方米，同比增長15.6%。而這僅是狹義庫存，實際中還應考慮潛在庫存（新開工面積），高達73.6億平方米，其中住宅施工面積為51.2億平方米。盡管近兩年新開工面積持續減少，施工進度放緩，但新屋開工量仍高于銷售面積，房地產庫存總量嚴重過剩。

3.資產閑置導致金融風險上升

房地產業是資金密集型行業，投資周期長、資金需求量大，其產業鏈的發展和金融行業息息相關。根據2016年房地產百強企業研究，2015年百強企業資產負債率均值高達75.4%，高杠桿行業的穩定發展依賴于變現能力。庫存積壓導致資產閑置，一方面企業經營成本增加，另一方面財務風險快速上升。而銷售不暢，實物難以變現，房地產企業面臨較大的財務風險。金融業對房地產抵押物具有較強的依賴性，一旦貸方出現資金困難，金融機構則面臨較大的流動性風險。資產閑置不僅導致資源浪費，而且導致金融風險上升。

二、房地產市場分化嚴重

2015年“3·30”新政以來，利好政策不斷出臺，房地產庫存壓力有所緩解，房地產市場走向結構性分化。一方面區域分化持續，一線城市供不應求，二線城市逐步回暖，三四線城市庫存嚴重過剩；另一方面，不同業態的產品也分化嚴重，住宅、商鋪、寫字樓的走勢分化明顯。

1.市場分化日趨嚴重

一線城市樓市價格上漲，二線城市受一線城市的影響，房價整體呈現上漲趨勢，因各個城市狀況不一，出現冷熱不均的情況。而三線城市庫存則嚴重過剩，全國70%的庫存集中在三四線城市。一二三線城市房地產市場的分化，主要源自城市之間經濟發展水平、公共配套設施、產業結構、就業機會等方面的差距。一線城市經濟發展水平領先，公共服務完善，產業結構調整較快，服務業發展迅速，就業機會多，有利于人口集聚，外來人口的剛性需求與本地人口的改善性需求共同支撐了房地產市場。而三線城市前幾年受整個房地產市場投資熱的影響，開發商高價拿地，地方政府大面積賣地，但小城市的交通、醫療、教育等公共配套不全，人口吸附力較弱，人口增速緩慢甚至外流，大量新建房屋空置。

今年2月份，一線城市新建商品住宅的成交均價為3.4萬元/平方米，同比上漲46.2%；二線城市受一線城市的高溫傳遞，2015年累計上漲1.1%，漲幅較穩定；三四線城市2015年處于下跌狀態，累計下跌2.2%，2016年初在農民工返鄉置業的帶動下，房價開始止跌略有回升。根據中國指數研究院的數據顯示，2016年一季度，珠三角地區受深圳、廣州的影響，房價上漲為5.28%，長三角地區漲幅次之，房價上漲2.96%，東北地區因經濟下行，人口流失嚴重，房價呈下跌態勢。

成交量方面各個城市均表現活躍。2016年一季度，受利好政策、消費者預期的影響，一線城市累計成交面積為1183.07萬平方米，同比增長28%，上海樓市漲幅最大近50%；超9成的二三線城市累計成交面積同比上漲，二線城市同比增長58.2%，三線城市政府積極落實去庫存新政，購房需求得到有效釋放。

一線城市庫存總量環比和同比雙下降，呈現供不應求態勢。截至2015年11月底，中國指數研究院的數據顯示，二三線城市新建商品住宅庫存分別為18544萬平方米、4257萬平方米，“去庫存”壓力較大。二線城市分化并進一步加劇，合肥、武漢、鄭州、南京等城市銷售速度和新增供給速度持平，但大連、沈陽、西安等城市庫存壓力加大，市場成交量也不樂觀。綜上所述，二三線城市將成為去庫存的主戰場。

2.不同產品呈現分化態勢

住宅、寫字樓、商鋪及工業倉儲物業市場呈現不同的走勢。商品住宅已經從“黃金時代”進入“白銀時代”，將處于一個穩定增長時期，一線及熱點二線城市改善性需求強勁，仍具有一定發展空間。

2015年寫字樓市場在多數城市持續擴張，但分化問題同樣存在，一線城市寫字樓租金上漲，空置率低，而二三線城市前景不明。商鋪市場受到兩方面的沖擊，一方面受購物模式的改變和電子商務的影響，商鋪需求下降；另一方面新增供應量過大，致使租金增速放緩，甚至出現負增長。此外，城市內部則呈現核心商圈和新興區域之間的分化，核心商圈的商鋪需求旺盛，而新建區商鋪有效需求不足。而在物流倉儲細分市場，物流倉儲用地供給不足，設施短缺，物流倉儲設施供不應求，加之電商和跨境購等帶來的強勁需求，導致大部分城市倉儲物流物業市場的租金上漲。

三、差異化政策穩定市場

經過十多年的快速城鎮化，一線及部分熱點二線城市的房地產市場存在投機行為，供不應求，房價快速上漲，而三線城市庫存嚴重過剩，空城頻現，房地產市場的區域分化加劇。因此，房地產政策應該避免整齊劃一，而應當“因城施策”，通過政策的多元化與差異化推動城市房地產市場的平穩發展。

1.供給側改革背景下的政策重點

2015年底，中央開始強調供給側結構性改革，攻克化解產能過剩、降低企業成本、消化地產庫存和防范金融風險四個“殲滅戰”，在此背景下，房地產市場供給側改革的著力點在于化解二三線城市過剩庫存，并彌補一線及部分熱點二線城市供給不足。房地產行業需要改善供給結構，提升供給效率才能解決“供需錯配”和供給過剩的問題。在互聯網時代，房地產產品所能提供的已經從單一的居住空間概念發展為一種便捷、舒適、高品質的生活模式。基于此，房地產企業需要結合新技術、新概念設計出與當地人文背景相契合的創新產品并提高產品質量，地方政府應盡可能提供完善的醫療、交通、教育、娛樂等配套設施，對三四線城市的爛尾項目與僵尸企業等進行及時處置，提高供給效率，盤活存量資產。

2.差異化土地供給政策協調供求關系

房地產行業的發展依賴于土地供給，政府對土地供給規模與結構具有決定權，差異化土地供給政策是調節區域經濟平衡的有效途徑。當前土地市場冷熱不均，地價高位運行，房地產企業逐步退出三四線城市，轉戰一二線城市，導致一線城市地王頻現。針對一線城市，除了執行嚴格的限購政策外，應及時增加土地供應面積以補庫存，加快對低效利用的土地再開發，如城中村、棚戶區改造，盤活城市土地。而針對房價下跌、庫存高企的二三線城市，加快城鎮化進程的過程中，應當著重消化存量，限制土地供給避免因供需錯配形成新庫存。對于新產業、新業態用地，地方政府應給予優惠政策，并適當建設商業、休閑娛樂、文化等配套設施，有助于產業集聚。允許轉變土地使用性質也是去庫存的有效手段。云南、四川、山東等省市已經出臺相關舉措，對于大城市，住宅、工業建筑可以改造成經濟型酒店，廢棄舊廠房可以改造成文化創意產業園、孵化器等，大量空置的寫字樓可以改造成住宅或創業公寓，通過產品創新實現去庫存。

3.差別化稅收及信貸政策弱化區域分化

全國總量過剩，區域分化明顯，應堅持因城施策，實施差別化稅費和信貸政策。稅收方面，一線城市仍然執行嚴格的限購政策，房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的調整也不適用于限購城市。一線城市樓市過熱，部分中介公司承擔融資功能，應明確禁止中介公司的借貸行為，控制金融風險。一線城市應當執行差別化信貸，提高首付比例，加強監管，叫停首付貸、過橋貸等場外配資行為，對于非戶籍居民購房繳納社保年限適當延長，延緩外來人口剛需，樓市火熱的上海、深圳、南京、武漢相繼出臺政策收緊樓市。針對二三線城市，稅收優惠政策各縣市需積極落實到位，信貸政策因城施策，進一步降低首置和改善性需求的購房門檻，結合新型城鎮化需求，加快農民工市民化，對農民貸款提供相關優惠政策。

基金項目：

浙江省自然科學基金項目《快速城鎮化進程中土地出讓異常價格的形成機理、風險識別與長效治理機制研究》（批準號： Y14G030048）。

陳品祿/責任編輯