不動產統一登記后地房一體化登記模式思考

金莉

土地和房屋是不可分割的整體，地房一體化登記也是不動產登記中的基本原則之一，但是在登記實務中，究竟如何進行一體化登記，眾說紛紜，做法各異。作為土地、房屋合一管理的城市，重慶市不動產登記中心對土地、房屋的一體化登記管理模式進行了積極的探索，圍繞房地產開發項目的全周期運作，提出了以土地利用規模為核心的地房一體化登記模式。

一、建設用地使用權與房屋所有權的關系

1.建設用地使用權與房屋所有權是既獨立又兼具一致性的兩種物權

建設用地使用權是在國家所有的建設用地上產生的用益物權，房屋所有權則是所有權人依法對自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利。建設用地使用權雖然具有獨立的交換價值，但允許其單獨轉讓或抵押，而地上房屋未同時轉讓或抵押，將可能出現地、房主體不一致，甚至出現“空中樓閣”的情況，導致交易糾紛不斷，嚴重影響社會秩序的穩定。因此，我國在立法上規定了處分房地產時必須堅持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權法》第一百四十六條規定，“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。第一百四十七條規定，“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構建相對穩定、安全的房地產交易秩序，提高物的利用效率。

2.不動產統一登記是以土地權利為基礎構建的不動產登記制度

土地是房屋的基礎，所有的不動產權利都依存于土地權利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會有土地登記。不動產登記以不動產單元為基本單位，而不動產單元基于土地產生、以土地為基礎編制，不動產登記必然要圍繞土地權利而開展。特別是對于房地產開發項目，其交易、流轉過程復雜，在不同的建設階段，在建筑物區分所有權產生后，其土地及地上房屋之間往往呈現出多層次、相互交織的權利狀態，以土地為核心設計土地使用權及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權利沖突問題。

二、地房分離模式下的登記方式及弊端

在實行不動產統一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機構進行登記管理。《土地登記辦法》第五條規定，“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規定，“房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間”。所以，各個登記機構按照相應的法規規定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進行登記，至于宗地、房屋等不同類別的登記單元如何編號、二者之間有什么關系、有無沖突等問題則無需考慮，出現房地產分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。

就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個管理部門，但統一登記之前仍采取的是分別登記、統一發證的管理模式。基于處分上的地房一體原則，重慶對于開發項目的房地產登記，主要是以房屋投影面積所對應的國有建設用地使用權進行土地變更登記，俗稱“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測算該房屋投影面積所對應的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應位置上予以標示，形成一宗獨立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設用地使用權登記，同時原有的宗地上則相應扣減“島宗”占地面積。這種方式簡便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實際占用的建設用地，無法反映宗地上包含的全部土地權利，當最后一棟房屋竣工后，宗地上會剩下支離破碎的綠地、公用設施、道路等土地使用權。

三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關鍵點

1.總體思路

以宗地上房屋建設規模為核心，量化地上建筑物所對應的土地權利，圍繞“宗地與房屋客體關系表”，在房屋銷售、抵押、查封等過程中，通過核減宗地上對應的房屋建設規模來形成土地、房屋一體化登記管理。

2.關鍵點：宗地上批準修建的房屋建設規模

所謂房屋建設規模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產開發項目從取得土地開始至最后一棟房屋竣工，其間歷經純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態，房屋建設規模是土地與房屋一體化登記過程中貫穿始終的紐帶。

首先，按照房地產開發經營相關法律法規，國有建設用地使用權的出讓，始終與特定的建設項目、建筑物規劃許可、建筑容積率、地上建筑物規模等用地條件密切相關。當一宗土地出讓時，該宗地上允許修建的房屋建設規模即已確定，開發企業只能在該最大規模范圍內進行房屋建設、房屋銷售、抵押權設定。

其次，從不動產單元界定的角度出發，在開發項目運作過程中，同時存在土地和房屋（土地）兩種類別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設規模為主線進行登記方式設計，有利于在區分不同的不動產單元前提下，確保各個不動產單元之間的關聯性，保證登記行為不超越彼此的權利邊界。

3.地房一體化登記模式的優點

一是立足于土地，充分體現地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實行規模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關系、知曉共有與共用的關系，在土地、房屋登記過程中能從土地角度出發，調查土地與房屋的權利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。

二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設規模為核心進行地房登記，除非涉及宗地的實體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權的首次登記，只是在原宗地上相應扣減該樓棟建設規模，而無需以該樓棟占地范圍為界線對原宗地進行分割。在房屋建設周期內可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權人對土地的權利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內的綠化、道路、設施用地。

三是有利于維持宗地的穩定性。開發建設項目一般分周期開發，一個宗地內已有房屋竣工了，同時可能還有樓棟未開工建設。為了滿足土地抵押登記的要求，開發企業往往會選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設規模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內建筑物區分所有權所及于的多層次土地權利問題，滿足開發企業融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩定性。

四、以宗地上房屋建設規模為核心的地房一體化登記操作流程

1.理清宗地與房屋關系，建立宗地與房屋客體關系表

建設用地上的房屋不論是共有或是區分所有，房屋所有權人對于該宗地上的使用權均為共用宗地，其權利及于全部宗地范圍。開發項目上的商品房，實質上是共用宗地上的多個房屋單元，在管理模式上一般以樓盤表的形式將分幢、分層、分戶信息落實到對應的宗地上，確定唯一的不動產單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式決定了宗地的登記狀態不會自動反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現宗地狀態。建立宗地與房屋客體關系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對應關系，提升登記行為的正確性和登記效率。

2.把握三個關鍵時點構造登記流程

以宗地上房屋建設規模為核心的地房一體化登記有三個關鍵時點：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請預售、宗地上第一棟房屋竣工。根據不同時點又可分為三個階段。

第一階段：國有建設用地使用權首次登記至核發該宗地上第一個房屋預售許可證前。根據土地權屬來源證明，包括出讓合同、權籍調查表等辦理國有建設用地使用權首次登記，并在權證上附記該宗地上批準的房屋建設規模，形成房屋建設規模管理的基礎。此階段因地上無房屋，無建設規模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。

第二階段：宗地上第一棟房屋申請預售至宗地上第一棟房屋竣工前。當宗地上房屋申請預售時，若此宗地已設定有抵押，應從該宗地上總建設規模中相應扣減擬申請預售樓棟建筑面積，并辦理土地使用權抵押變更登記；若未設定有抵押，則直接辦理此棟樓預售，并相應核減宗地上房屋建設規模，開發企業可就剩余房屋建設規模申請辦理土地使用權抵押登記。地上房屋申請預售時，需以房屋預測繪報告所明確建筑面積進行宗地上房屋建設規模的核減，若宗地與房屋客體關系表上標明的宗地批準建設規模扣除應核減建筑規模后，得到剩余建設規模為零或雖有剩余但該剩余規模小于公共配套設施規模，則不能再辦理土地的抵押登記。若法院要求查封該宗土地的，則應告知法院地上建筑物預售情況，并協助法院辦理剩余房屋建設規模的查封登記。同理，房屋預售時也應核查其對應建設規模是否已被查封，若查封則應停止辦理。

第三階段：宗地上第一棟房屋竣工至全部房屋竣工。當宗地上房屋竣工申請辦理首次登記時，應根據土地權屬來源材料、規劃審批資料、不動產調查報告等辦理申請樓棟的國有建設用地使用權及房屋所有權登記。同時，應根據不動產調查報告中明確的此樓棟的建筑面積核減宗地上批準的房屋建設總規模，并就剩余建設規模辦理國有建設用地使用權變更登記。當宗地上最后一棟樓申請竣工首次登記時，應調查該宗地上公共配套設施修建情況，若均已修建，應辦理國有建設用地使用權變更登記（建設規模核減及權利人變更），將土地使用權人變更為全體業主，只記載于登記簿不發權證。此時，宗地上房屋已轉移至業主名下（開發企業為未售房屋的業主），土地使用權人實際為全體業主。至此，宗地上的登記業務終結，進入房屋（含國有建設用地使用權）登記。

陳品祿/責任編輯