“變色”樓市

韓潔+熊爭艷+張興軍+周強+孫飛+孔祥鑫+楊紹功+馬姝瑞+郁瓊源+席敏+陳浩

2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

對崇尚安居樂業的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，房子也日漸成為經濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

買地比買房杠桿更高

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業協會原副會長朱中一說，房地產業是資金密集型行業，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

據央行統計，2016年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。

2016年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價，還有這家企業的“膽量”。根據其中期業績報告，融信2016年上半年的合同銷售額為132億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業的專家說。

記者從一些金融機構了解到，按規定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業內潛規則。

如此配資導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。據統計顯示，2016年前三季度滬深兩市132家房地產企業合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而2016年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。

中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產開發商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節奏，拿地趨于謹慎。

割舍不下的地王盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

“2016年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元。”濟南市房地產中介行業協會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發民眾恐慌，造成開發商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數據顯示，2016年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數據則顯示，2016年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，2016年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發商入市要謹慎小心。

中原地產統計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市2016年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。而據萬科最新公告，其持續觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%，創近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產企業承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業資金周轉壓力增大。

2016年10月中旬，信達地產發布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權，融創中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發該項目。這一2016年5月123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96%。

業內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。

華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產市場發展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。

歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩健康發展”。一個健康的房地產市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區，2016年則以上海客為主力，從嘉興一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

記者近日從珠海市住房和城鄉規劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續出手。

同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據當地住建部門數據，2016年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%，珠海以外的國內其他地區居民占57.8%，國外買家占0.33%。

一家知名房地產企業副總裁說，2016年開始，他們去競拍土地，發現競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產市場投。”這位副總裁說。

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說。

據相關統計，2016年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產資產凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業產生的“虹吸效應”。

“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產泡沫。

造假炒作推高房價預期

虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規范，查！

2016年10月，深圳開啟為期三個月房地產行業專項整治執法行動，發現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業務；上海依法查處8家違規房企、7家中介；廣州四部門聯合出擊規范房地產市場秩序，發布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規被列入“誠信黑榜”……

記者跟隨深圳專項執法行動，來到“前海東岸”樓盤發現，該樓盤2016年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90%”。

在杭州余杭的合景天峻樓盤，2016年4月房價每平方米約1.3萬元，10月個別戶型漲到2.8萬元。一共12棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲。

發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產市場監管處處長張國強說，2016年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。

針對各種不合理開發和違法違規經營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規項目、曝光45個房地產企業和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產企業開會亮出強硬治理的狠招。

房地產的未來健康發展，離不開良好的市場秩序。

中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發企業、中介機構的違法違規行為，對維護市場秩序，穩定市場預期發揮重要作用。經過近一階段整頓規范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環境正在凈化。