調(diào)控之后樓市會走向何方？

王優(yōu)玲+孔祥鑫+楊紹功+馬劍+李倩倩

全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。點剎降溫之下，市場會由此進入“寒冬”嗎？投資面大、產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè)，未來的發(fā)展空間和機遇在哪里？記者近日赴多地調(diào)研樓市，采訪了業(yè)界、學界和政府官員。

房地產(chǎn)市場在衰退嗎？

房地產(chǎn)市場進入衰退期了嗎？房地產(chǎn)投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢牽動各方神經(jīng)。

中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。

過去15年，我國房地產(chǎn)業(yè)以超過20%的年均增速發(fā)展。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點，僅為1%。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.6%。

劉世錦說，城鎮(zhèn)居民住宅構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經(jīng)達到峰值，之后房地產(chǎn)投資總量上就是持平，然后逐步回落。預計在今后不久時間內(nèi)就會回到正常的狀態(tài)。

不少業(yè)界和專家認為，“屯地生金”的暴利“黃金時代”已經(jīng)過去，但依然處于大周期向前的“白銀時代”。

萬科集團副總裁劉肖說，中國城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費在升級，過去驅(qū)動我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心驅(qū)動因素沒有消失，我國房地產(chǎn)市場進入以理性增長為特點的“白銀”時代，仍有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認為，中國樓市存在大周期和小周期，整個大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個小周期。

北京一家知名民營房企區(qū)域負責人認為，近期陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政可能會對短期內(nèi)市場交易帶來影響，但不會影響房地產(chǎn)企業(yè)長期的投資信心。企業(yè)不排斥調(diào)控，非理性上漲是一種不健康狀態(tài)。“我們相信房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)增長下去。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗和未來趨勢的判斷，本世紀以來中國房地產(chǎn)存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能迎來一個短期的調(diào)整期，政府行政調(diào)控和制度變革的力度決定調(diào)整的幅度和時間提前還是延長。

未來發(fā)展空間還有多大？

愛恨交織房地產(chǎn)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長可形成重要支撐，另一方面，過度投機引發(fā)泡沫，扭曲資源配置，損害實業(yè)和創(chuàng)新，為長期經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。

房價上漲過快無異于懸在中國經(jīng)濟頭上的“達摩克利斯之劍”。一些輿論關(guān)注房地產(chǎn)走勢，也討論著是否有房地產(chǎn)泡沫。

杭州透明售房研究院院長方張接說，泡沫缺乏很科學的界定，按照租售比和房產(chǎn)收入比這些國際標準來說，我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場，需要打一個問號。

但對于房價過度上漲的危害，業(yè)界卻持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。此外，各路資金大量流向房地產(chǎn)，也會導致實體經(jīng)濟投資越來越少，并對社會風氣帶來不良影響。

長遠看，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間有多大？

在控制好投資和投機需求的前提下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實際需求。當前，我國住房消費正從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境。

“城市里改善性需求生生不息，人們對好房子的追求會經(jīng)歷一個相當長的過程。”方張接說。

房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園對我國1600多個三四線城市進行了市場調(diào)研。碧桂園文化與品牌管理部負責人說，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，三四線城市居民的改善性需求很明顯，尤其對品質(zhì)優(yōu)、有物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高。目前碧桂園項目進入了 300多個三四線城鎮(zhèn)，未來空間依然很大。

調(diào)控如何因城施策？

房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，離不開良好的市場規(guī)則。馴服房價過快上漲的“猛獸”，需共同運用市場之手和行政之手。

當前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點城市房價上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區(qū)的部分城市，以及內(nèi)地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說，目前多數(shù)三四線城市去庫存壓力和熱點城市控房價壓力同時存在，調(diào)控政策要根據(jù)市場變化及時做出調(diào)整，未來調(diào)控應(yīng)兼顧去庫存和控房價，市場才能平穩(wěn)發(fā)展。

“房地產(chǎn)調(diào)控須實行分類指導，因城施策。”中山大學南方學院房地產(chǎn)系系主任廖俊平說，熱點城市的調(diào)控重點是控房價、防風險、防泡沫，三四線城市和縣城的重點依然是去庫存。

劉肖說，因城施策不僅要從需求端發(fā)力，關(guān)鍵要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大思路下，從土地、房產(chǎn)的供給端著手建立長效機制，優(yōu)化地產(chǎn)、租房、普通商品房、保障房等的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

對于北上廣深等一線城市，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長、中原集團首席運營官李文杰建議，盤活存量更應(yīng)成為市場增長的主要空間。“雖然一些城市的房屋空置量無法統(tǒng)計，但房屋空置的情況卻很普遍。希望政府優(yōu)化調(diào)控政策，讓改善性住房的購買人群可以進入市場。”

受訪專家表示，未來開發(fā)商需圍繞新的消費需求和習慣進行個性化定制服務(wù)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務(wù)，打造新型房地產(chǎn)增長模式和產(chǎn)業(yè)集群。中國社科院財經(jīng)院綜合經(jīng)濟研究部副主任汪紅駒說，當前房地產(chǎn)市場區(qū)域分化嚴重，冷熱不均，已經(jīng)產(chǎn)生了資源錯配，也加大了宏觀調(diào)控難度。未來要著力推進均衡發(fā)展和協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小區(qū)域性地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差別，推進公共服務(wù)均等化，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動科學合理的城鎮(zhèn)化，引導人口流動，因城而異制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，緩解房地產(chǎn)市場嚴重分化的局面。