石門紅星美凱龍：專業市場投資的縣域樣本

文／程磊

石門紅星美凱龍：專業市場投資的縣域樣本

文／程磊

湖南石門紅星美凱龍，作為一個深入到縣一級城市的專業市場的熱銷，也許預示著縣域精品聚合型商業投資的時代已經來臨。

專業市場的春天

專業市場一直都是商業地產的重要組成部分，中國人也一直有“一鋪養三代”的投資傳統。房地產高速發展的20年來，住宅和寫字樓及其商業的投資因體量龐大而更受關注。反而像建材、家居等專業市場商業的投資，并不常被普通投資人所關注，實際上，專業市場商鋪現在甚至比大城市的商業地產投資還要好賺。

目前住宅市場調控的不斷持續，城市寫字樓及商業地產的快速增長，體量已經呈現出過剩且同質化競爭程度高。而在專業市場層面，商鋪的投資還有長足的空間。

最近兩年來，專業市場迅速在內地三四線城市崛起，并向縣一級地方蔓延。這一方面得益于中國城鎮化加速推進、中國經濟迅速發展，各地方需要大量的專業市場作為配套；另一方面，沿海發達地區產業加速，內地一二線城市的產業同樣需要承載的地方，使得縣一級的產業逐漸豐富并崛起；更重要的是，三四線城市及縣城傳統的沿街商業、大棚式市場已無法適應城鎮化的發展，升級換代已迫在眉睫。

政策上更是趨勢明確，日前，國家商務部、國土資源部、住房和城鄉建設部、交通運輸部、銀監會共同發布《關于推進商品交易市場轉型升級的指導意見》，提出到2020年，形成一批轉型升級績效較好的百億級專業市場和千億級綜合市場，建設一批平臺化示范市場。中國大宗商品發展研究中心秘書長劉心田表示：該意見出臺，讓我們清楚國家對商品交易市場是鼓勵、支持的，并明確指出了未來商品交易市場的轉型與升級，是各地的趨勢。

正是在這樣的背景下，以家居建材大賣場進行連鎖經營的紅星美凱龍，落子常德下轄的石門縣，并迅速在簽約開工的半年后便開啟了熱銷模式。不僅本縣投資客熱情高漲，也吸引了來自常德周邊城市的熱情，如張家界和湖北荊州的“看房團”，每個周末都會將體驗中心擠得人頭攢動。

盡管縣一級的專業市場看上去遠不如中心城市的大型購物中心豪華，但吸金能力超強。一旦形成成熟商圈的專業市場商鋪的租金，卻可以比肩市中心最旺的購物中心，在發達城市成熟的專業市場一個只有幾平方米的小檔口，租金可達幾萬元甚至十萬元一個月。

據石門縣紅星美凱龍公司總經理熊衛華介紹，和石門乃至湘西北傳統的建材家居市場相比，石門紅星美凱龍主要亮點，除了業態齊全，涵蓋了時尚家具、網衛浴、木門地板墻紙、燈飾裝飾建材等多元業態。功能配套的組合來，也涵蓋了家居大賣場、雙首層公園式建材商業街、湘西文化美食街、精品酒店與時尚街區業等，倡導情景體驗式購物，倡導商業環境的友好。

“從建筑立面與商場內部規劃布局來看，我們項目總體相當于紅星美凱龍MALL的第八代產品。完全公園式的環保、休閑、娛樂環境打造，將是石門縣今后50年內都領先的家居專業賣場。”熊衛華說。

紅星美凱龍是中國經營面積最大、商場數目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場運營商。旗下專業商場超過185家，總經營面積約超過1100萬平方米，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區的126個城市。2015年6月26日，紅星美凱龍于香港聯合交易所有限公司主板掛牌上市。作為石門縣政府重點招商引資項目，石門的紅星美凱龍項目的定位，就是要成為石門新城區的城市中心，是以建材家居為主導產業的新型城市商業中心，11.4萬平方米將在2017年構筑未來石門最具活力的生活中心。

在進軍石門之前，紅星美凱龍做了詳細的市場調查：目前石門縣城區在經營的建材家居商戶累計約為505戶，累計在經營面積大約為57000平方米左右。總體經營狀況不錯，但是布局比較分散，且規劃運營理念比較落后，亟待升級換代。

紅星美凱龍商場的續租率大約在85%到90%之間，紅星美凱龍會定期評估客戶的質素，通過這些機制，銷售能力或者信譽度有所欠缺的商戶都會被從商場中剔出，這也保證了紅星美凱龍商場中商戶的質素。確保了石門項目中自持的主力店鋪的運營穩定性，從而帶動周圍商鋪的價值增值。

石門要突圍

項目地理位置是紅星美凱龍決心投資石門的主要信心基石。項目距石門縣政府4公里，是新城區進出石門的必經之道，處于新舊城區接駁地帶，是石門“東城新城”建設核心位置，未來城市發展主軸區域。這就具備了成為新的城市中心的絕佳基礎。

城市中心的轉移，與當地居民收入密切相關。目前，石門全縣的經濟收入呈良好的遞增趨勢，根據當地統計部門的數據，預計今年城鄉居民年人均可支配收入將超過14000元，城鎮居民人均可支配收入將超過21000元。

根據發達國家的經驗，當人均GDP達到2000美元后，地方經濟往往都能繼續保持較高的增長速度，而且持續時間較長。人們對經濟前景將普遍看好，對經濟發展的信心增加，投資將會保持良好的態勢。城市的商業中心，人流聚集的中心開始發生轉變，這一階段，居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化。

清華大學經濟管理學院教授武康平認為，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求快速增長。居民對服務業的需求將大幅增加，富裕起來的居民投資需求也會加大，持有型資產的投資升溫開始逐漸走向快車道。

資產的升值，當然需要本地有足夠的“空間”進行支撐。石門一直在為打造湘鄂西邊界中心縣而努力。常德市委確定的“四縱三橫”沅澧快速干線，有兩條穿過石門境內；澧水航道整治已經部署，易家渡千噸級航運碼頭業已啟動，安慈高速已開工建設；規劃中的宜張高速有近50km的路段經過石門西北山區，這將打通石門的北部通道。總體來說，都將增強這個湘鄂西邊界中心縣的輻射能力。

抓緊培育各類市場，傳統市場要抓緊改造升級，本就是縣政府一直著力的城市發展內容，目的就是讓石門成為湘鄂西重要的物資集散地。政府也已意識到，關鍵在于能否建立輻射能力強的服務體系，充分匯聚人流、物流、資金流。石門縣已明確提出要推動服務業全面升溫，并作為未來五年的重中之重來抓。

石門確實已經踏對了節奏，當前，中國正涌動著縣域市場階段性所特有的巨大生機與活力。據中國縣域市場研究報告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國的50%，在這些地方，經濟的發展和城鎮化的進程正在同步。縣級市與縣城作為城市與農村的結合點，在新型城鎮化的浪潮下，扮演了更重要的功能，既是城鎮化率較低的區域，又是城鄉統籌的關鍵所在。有理由相信，現在乃至未來五至十年，將有一大批縣域經濟體脫穎而出，人口大幅提升，城鎮化帶來的需求激增。

在后房產經濟時代，一端是源自基層城鎮化進程的強大內生推動力，另一端則是來自一二線城市房地產調控政策的不斷收緊，這發自兩端的一擠與一壓，使得縣域城市的商業地產，尤其是專業市場迎來了井噴式的成長窗口期。石門縣面積3973平方公里，總人口約70萬。大型商業在這里落地，有利于滿足市場需求，引領和促進消費，為當地經濟注入新活力。

專業市場、特色市場也是未來商業發展的趨勢，尤其是對于城市的新區發展來講，專業市場更是必要產品。目前石門家居建材行業分布零散、環境雜亂、管理混亂、服務缺位，已經與石門快速發展的經濟生活水平和城市形象極不相適應。

石門紅星美凱龍以“為走向新生活的石門人打造質感家居生活”為目標，以“打造石門首座第五代五星級家居建材市場，一統行業老商業形態”為立業使命，努力助推石門家居建材產業飛速升級，同時也是對城市功能升級的“補缺”，對城市未來走向的提前研判。對于投資者而言，通過“統一規劃、統一招商、統一管理、統一運營”的運營手段，保障項目開發、運營的專業性，以達到永續經營之目的。

一座城市商業綜合體的價值絕不僅僅是為城市增加了一個坐標或一個消費場所，從創造城市的就業、GDP、財稅，到提振一座城市的消費能級，再到開創和搭建一座商業百業供應鏈共贏平臺等等，商業綜合體的價值應該放在一個復合的價值坐標中去衡量。熊衛華說：“石門需要有眼光的城市發展合伙人，一起來完成石門的突圍。”