人口增速決定房價漲幅

楊紅旭

研究房地產市場，最難的問題是市場需求，尤其是從房地產短周期來看，供應可以通過數據做測算，而需求較難測算。

過去兩年，易居研究院有一個專題研究：“中國35城房地產短周期投資風險識別系統”，針對35個大中城市的年度市場風險與機遇做系統性跟蹤研究，其中就包括需求面的研究。

經過長期研究發現，住宅需求主要與人口規模和結構有關，人口總量的變化是決定一個城市房屋需求規模變化的核心因素。本文就以35城人口總量與增速為例，進行研究。

2014年，35城常住人口合計31345萬人，占全國總人口的22.9%。其中，超過2000萬常住人口的城市有3個，分別是重慶2991萬人、上海2426萬人、北京2152萬人。其中，重慶屬下的農業人口較多，中國真正的2000萬級的超級大都市，其實只有京滬。

1000-2000萬人之間的城市有7個，天津、成都、廣州、哈爾濱、深圳、石家莊和武漢。其中，哈爾濱和石家莊屬下農業人口較多，可以忽略。天津、成都、廣州、深圳和武漢，是中國大都市的第二梯隊。

黨的十八屆三中全會提出，嚴格控制特大城市人口規模。于是，京滬二市皆嚴控人口。比如上海的“十三五”規劃提出：到2020年將常住人口控制在2500萬人以內。而上海2014年已達2426萬人，可見控人口的壓力很大，住宅限購可能成為長期政策。

上海“十三五”規劃要求：加強人口綜合調控。更好運用市場化、法治化手段，以產業升級調整人口存量，以功能疏解調控人口增量，有序疏解部分城市功能，促進人口合理分布。中心城區堅持“雙增雙減”，嚴格控制住宅用地和建筑總量。將新城、鎮作為新增人口居住和就業的主要空間載體，加快淘汰落后產能，優化人口結構。以常住人口為依據，完善公共政策設計，合理配置公共資源。結合城市實際服務人口需求，對基礎設施和公共服務設施供給進行預留。

2015年，上海常住人口首次出現負增長！這是否是人口長期拐點？筆者并沒有細致的研究過上海人口問題，但看圖2曲線，即便不是拐點，也已步入持續幾年的高位振蕩區了。在同樣嚴苛的控人口政策之下，北京也將出現類似情況。這對于京滬的樓市，構成潛在的利空。

從2010-2014年35個城市常住人口的變化看，35城過去5年的年均復合增速均值為1.2%。平均來看，明顯高過全國平均增速，說明全國人口繼續向大中城市集聚。

增速排名前5的城市依次是天津、烏魯木齊、合肥、北京和鄭州，增速分別為4.0%、3.2%、2.6%、2.3%和2.0%。

尤其天津，非常突出，這也與天津允許外地人購房落戶有關，天津房價過去一年大漲，也反映了人口快增的利好因素。

另外，合肥和鄭州，屬于農業人口大省的單核城市，省內人口向省會集聚的態勢明顯，中長期利好樓市。

排名最靠前的一線城市是位于第4名的北京，上海、廣州、深圳排名分別是第11位、16位和24位，總體上看排名不太突出，主要是由于近年一線城市采取人口總量控制和結構調整，影響了人口的增長速度。

排名靠后的城市，哈爾濱幾乎沒增長，寧波和蘭州增速偏小，也正是近幾年房價比較低迷的城市。

由此可見，人口增速在很大程度上決定了房價的漲幅。

作者系上海易居房地產研究院副院長