2016年房地產市場正在深刻變化中

巴曙松教授最近就房地產市場發表研究報告，認為“去庫存和不同市場的分化是今年的關鍵詞。在建的供應量還在持續上升，而銷售規模相對比較穩定，三四線城市的庫存壓力還有加深的可能。”巴曙松教授提醒，隨著房地產去庫存的逐步推進，警惕去庫存過程中很多理財產品“地雷”陸續引爆。

房地產調控為什么這樣難？去庫存對今后的住宅產品形態、價格走向等將會產生怎樣的影響？政府下一步將如何動作？巴曙松教授結合多年來對中國樓市的觀察和思考，從金融的視角對影響中國樓市的方方面面進行全方位的分析。

經濟正受房地產業波動影響

我國已步入經濟發展新常態的周期。新常態期間最大的特征是中國經濟進入結構轉換期，面臨經濟增長的新動力的形成和舊動力的逐漸弱化這兩股力量的雙重交織。與此同時，全球經濟與治理結構也在重構，舊的均衡被打破，新的均衡還在建立，市場的動蕩難以避免。

巴曙松用“正進行脈沖式探底過程”來形容2016年中國宏觀經濟走勢。隨著2009年4萬億政策的出臺，經濟在2010年達到12.4%的高速增長之后逐漸回落。到目前為止，這個回落的趨勢還在進行之中。巴曙松分析，在1997、1998年之后，2007年之前，中國加入世貿，房地產市場開始啟動，這是中國經濟擴張周期持續時間最長的一個上升周期，到2007年到達了第一輪的高點。隨后碰到了2008年的金融危機，經濟有一個陡峭的回落。到2009年觸及低點之后，4萬億的政策出臺，經濟有一個V型的反轉。在2010年達到12.4%的高速增長之后，經濟增長逐漸回落。“從目前的情況看，現在的經濟增長趨勢還在2010年以來的下降趨勢中，2016年是這個下降趨勢的探底階段。”

2012年之后，經濟波動的幅度在顯著收窄，同時整個經濟增長的動力在逐漸轉換。在此情況下，舊的增長動力，包括房地產，在逐步減弱，新的增長動力在培育的過程中。對此，巴曙松認為，從目前的情況來看，今年仍處于經濟增長趨勢的探底階段，而其中一個非常重要的影響因素，就是房地產行業的波動。所以，房地產行業已經變成一個跟宏觀經濟密切相關的重要產業。

三四線城市庫存壓力加大

眼下，房地產行業非常重要的一個主題詞，就是“去庫存”。巴曙松表示，2015年房地產的銷售在持續回升，全年銷售面積達到12.8億平方米，但新開工面積在持續地負增長，由此可以看出，雖然銷售不錯，但開發商在開工方面非常謹慎。換句話說，房地產銷售回暖傳遞到投資回暖的時間在延長，房地產銷售不錯，但新增投資很謹慎，存在明顯的銷售投資的剪刀差。

“然而，即使在2015年銷售投資剪刀差如此巨大的情況下，無論從哪種口徑計算，2015 年底的房地產庫存比年初在繼續增大。”巴曙松總結，房地產在去庫存的同時，庫存還在增大，今年一季度仍繼續這種情況。3月底全國的房地產庫存比1月初的房地產庫存大增，說明原來的在建面積在不斷地變成房地產庫存。所以，房地產去庫存的壓力應該是今年政策的主線。而不同城市、不同業態、不同的產品分化較大。“房地產行業什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市應該還好，但如果在三四線城市，就比較危險。”巴曙松說。

房地產如何去庫存？巴曙松認為，一方面，在需求端的銷售面積要上升；另一方面，在供給端的新開工面積要進一步減少。從需求側來看，2015年全國的商品房銷售面積達到12.8億平方米，已接近2013年13.1億平方米的歷史峰值水平。考慮到城鎮的人口增速的趨緩，以及在2015年下半年已經出現的銷售面積的逐月下滑，巴曙松預計，今年商品房銷售面積仍然會有正增長，但是增速不會太高。從供給側來看，房地產的庫存要想達到實質性的降低，在5%的銷售面積增速的假設狀態下，新開工面積增速需要進一步下降到-20%（2015年為-14%），對應庫存面積增速-5.7%（2015年為2.6%）。

那么，房地產去庫存對經濟增長的影響有多大呢？巴曙松測算，房地產投資的下降對GDP的拖累將達到0.3%左右。

房地產市場現五大變化

巴曙松表示，房地產市場正在出現非常深刻的一些變化。

首先，是行業變化，房地產市場正在從一手增量主導到二手存量主導轉變。二手房銷售超過一手房的格局率先從北京、上海這些一線城市迅速擴散到二線城市。對此，他解釋道，房地產市場原先存在的嚴重短缺和不足的狀態已經基本告一段落，而現在市場的交易量主要是二手房，現有的存量房的交易已經超過一手房。所以從金融角度來講，當整個市場轉化成二手房為主導的市場的時候，它所需要的金融服務可能跟以往完全不同，這就需要金融企業去找到新的金融業務的切入點。原來習慣于服務一手房、新房、增量房，現在則需要研究二手房的價值鏈。對于房地產政策來說，從中央到地方的領導必須意識到這樣一個巨大的轉變，房地產市場調控的對象應從以新房為主轉到以二手存量房為主。

二是人口變化。以往，農村向城市持續的單向人口流入是城鎮化的主要推動力，而現在從農村向城市人口的流動已經基本上接近尾聲。“十三五”規劃已經意識到中國的城鎮化的增長，將不再是從農村向城市的人口遷移，而是更多的開始需要把沒有戶籍的城市人口吸納，或者不同城市之間人口的再流動。“以上海為代表的一線城市人口的凈流入在放緩，上海還出現了負增長，這就是一個新的格局，新的問題。”巴曙松指出，在這樣一個新格局下，市場對房地產調控作出的反應會比以往靈敏得多。在人口凈流入快速下滑甚至負增長的情況下，此時政策一收緊，不僅會造成成交量下滑，同時也會推動房價下跌。所以房地產開發商必須注意到人口流動格局的變化，并適時做出決策調整。

三是基礎量的變化。房地產已成為支柱產業，目前全國房地產成交量規模已經超過十萬億元，對整個經濟影響比想象的大很多。在當前的基礎量下，一線城市樓市調控的潛在宏觀風險，不僅關系到一線城市的行業和經濟發展，更關系到全國樓市和經濟發展。