對當前工業企業投資房地產業情況的調查和思考

王國鋒

(中國人民銀行威海市中心支行，山東　威海　264200)

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對當前工業企業投資房地產業情況的調查和思考

王國鋒

(中國人民銀行威海市中心支行，山東威海264200)

近年來，受多種因素作用影響，我國工業企業產業結構調整遲緩，行業發展艱難，在前些年房地產市場持續火爆的誘惑下，社會上大量的工業資本投資房地產市場，一定程度上影響了主營業的發展，降低了制造業的競爭能力，甚至出現“大量資本游離實體、產業空心化”的嚴重后果。本文希望通過此項調查，探索出振興制造業發展、扭轉工業資本流失的金融對策和建議。

經濟；金融；房地產

近年來，受金融危機及其它因素影響，國內制造業陷入了艱難發展期和產業結構調整陣痛期，部分制造業主對干實業缺乏信心，受社會浮躁心理濃重的影響和房地產市場火爆行情的誘惑，很多實體企業將產業資本轉向房地產市場，不僅加劇了房地產市場的泡沫程度，更重要的是影響了企業主營業的發展，降低了我國制造業的競爭能力，最終導致“大量資本游離實體經濟、出現產業空心化”現象的嚴重后果。本文通過對山東威海市部分重點工業企業投資房地產情況進行調查和分析，期望探索引導、振興實體經濟發展及抑制產業資本向虛擬經濟流動的金融對策和建議。

一、當前重點企業涉足房地產情況

本次調查選取了山東威海市28戶涉足房地產的大型工業骨干企業作為調查樣本。截止調查日，28戶投資房地產的企業中制造業有22戶，占調查總數的78.57%，涉及的行業有機械制造、醫藥制造、橡膠制品、非金屬礦物制造、飲料制造、紡織服裝、農副產品加工和印刷業等行業，調查樣本具有代表性。

二、涉足房地產背景原因分析

(一)制造業面臨的產業升級瓶頸——企業被動突圍。上世紀90年代后期興起的第四次國際產業轉移浪潮，作為沿海開放城市的威海，先后承接了造船、電子等產業，在一定時期內，對優化該市產業結構、完善產業鏈條發揮了積極作用。但隨著出口比重的不斷增加和外貿依存度不斷提高，多數出口加工型中小企業缺乏危機意識，創新投入不足，產業結構調整遲緩，缺少核心技術和主打產品，受外部環境影響較大。2008年爆發的全球金融危機和后期發生的歐債危機對這些未及時進行產業結構調整的制造業沖擊較大。近年來，制造業受到諸多不利因素影響，促使部分工業資本開始轉向股市、民間借貸、房地產等市場，造成了“資金逃離實體、產業空心化”的問題越來越突出，被調查的28戶重點企業正是基于此背景下進軍房地產業的。

(二)房地產市場出現的火爆行情——企業主動出擊。我國房地產業自上世紀80年代起歷經了起步、騰飛、調整、繁榮、再調整等階段，房價總體呈波狀上升趨勢。1998年隨著國家停止福利分房政策的實施，住房貨幣化政策效應逐步釋放，房地產市場開始升溫。有統計資料顯示，2002年威海市的房地產銷售面積和銷售價格分別以18.1%和32.8%的速度開始上漲，帶動了整個區域房地產市場走向繁榮。2002-2007年間，全市房地產施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售價格平均增速分別為21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，增速為歷年罕見。2007年末威海市平均房地產價格為3779元/平方米，剔除文登、榮成、乳山三個區市，市區房地產平均價格達到4543元/平方米，是2002年的3.02倍，部分黃金地段甚至達到10000元/平方米以上。房地產市場進入門檻低、利潤高、來錢快，吸引了眾多的工業企業加入房地產市場。

(三)地方政府出臺的“退二進三”政策——企業區域轉移。2005年以來，當地政府為加快骨干企業膨脹，出臺了市區企業“退二進三”的政策，鼓勵工業企業“退城進區”。很多市區工業企業通過搬遷改造，不僅從根本上解決了制約城區企業發展空間受限的問題，也為城市發展拓展了新的空間。企業通過擴建新廠區，在擴大生產規模的同時，進一步優化了產品結構、提升了市場競爭力，開辟了企業發展和城市建設的“雙贏”局面。被調查的28戶企業中有9戶是在此背景下進入房地產的。

三、企業投資房地產對主營業及金融業的影響

(一)加劇了企業資金緊張矛盾。28戶骨干企業自2010年至2015年累計進行房地產投資242.6億元，占同期主營業務總投資的95.3%，投資額與主營業務投資額相當，資金絕大部分來自母公司，當母公司主營業務資金不足時又從銀行獲取大量低息貸款，這種資金鏈的循環，不僅加劇了母公司的資金緊張矛盾，也使大量的信貸資金借道母公司進入房地產業，對推動區域房地產市場向非理性發展起到了推波助瀾的作用。據統計，2015年末，28戶投資房地產企業的銀行融資余額為233.1億元，是2005年的2.7倍。此外，這些房地產企業尚有161萬平方米的在建施工面積和1.5萬畝的待開發土地存量，未來幾年還需近百億元的后續投資。大量資金被投資于房地產開發，甚至主業發展資金被挪用，進一步加劇了母公司的資金緊張局面。

(二)增加了銀行的信貸風險。在目前房地產市場低迷、競爭更加激烈的形勢下，工業企業投資房地產業將使銀行面臨更大潛在的信貸風險。據調查，28戶投資房地產企業平均資產負債率高達81.7%，在房地產市場進行深度調整的情況下，已經有部分企業因投資房地產出現資金鏈斷裂問題，不僅對主業產生了很大負面影響，更重要的是主營企業數額巨大的銀行融資，最終可能因為投資房地產的拖累使銀行貸款形成風險。如被調查的天圣集團因過度投資房地產，導致集團公司資金鏈斷裂破產，使各銀行2.2億元的融資形成風險；文登北方超市也因投資房地產失誤導致企業關停。

(三)削減了企業創新發展的動力。企業將資金積累投向房地產行業獲得暴利的同時，也削減了創新發展的動力，導致主營業務技術改造投入不足。據調查，28戶企業近年對主營業務的投資額由2010年的51.9億元下降到2015年的45.5億元，下降14%，其中技術改造投入由2010年的8.5億元下降到2015年7.3億元，下降16.4%；企業技術改造投入占主營業務總投資的比例也由2011年22.39%下降到目前的17.8%。近5年技術改造投入為“0”的企業有5家，占17.8%。據工興集團反映，企業由于技術改造投入不足導致產品的利潤率由前些年的30-40%下降到目前的15-20%；威海市雙車集團近年來累計投資房地產業資金2.8億元，主營制造業技改投入嚴重不足，導致企業產品更新換代遲緩，生產設備緊張，市場競爭力下降，很多大單難以承接。

(四)加重了企業的經營風險。房地產業是集資金、技術和勞動力于一體的復合密集型產業，與專業的房地產公司相比，工業企業從事房地產開發多數是“半路出家”，除資金外沒有其它優勢。重點企業投資房地產，不論成功還是失敗，都會影響主業發展：成功的，覺得主業難做、來錢慢，容易動搖發展主業的信心和決心，這對整個國民經濟的影響是致命和深遠的；失敗的，會對主業產生直接影響，甚至會把企業拖垮。在目前房地產市場低迷、競爭更加激烈的形勢下，工業企業投資房地產業將面臨更大的經營風險。

(五)可能動搖和影響工業的基礎地位。工業在三次產業結構中處于重要的地位，是發展現代農業的基礎，也是發展現代服務業的重要依托。當前，部分重點工業企業投資房地產、金融、貿易、物流和旅游等行業，從客觀上講是企業渴求做大的現實反映，也是市場資源配置的必然結果，政府部門按理不應過多干預。但目前我國處于工業轉型的關鍵時期，工業企業過多地投資房地產等非主流業務，可能會動搖工業的基礎地位，不利于工業的轉型升級、提質增效。

四、抑制工業企業投資房地產的對策和建議

(一)合理引導市場預期，促進轄區房地產市場健康發展。建議政府及有關房地產管理部門借助多種宣傳渠道，客觀、公正報道房地產市場情況，定期發布房地產市場信息，對發布虛假信息堅決查處。也建議國家繼續堅定不移地加強房地產市場調控，靈活運用財政、稅收、金融等經濟杠桿作用，適度加強房地產市場調控，使房地產市場發展趨于理性。

(二)引導已投資房地產業務的企業盡早與房地產業脫鉤。建議地方政府盡快出臺優惠政策鼓勵企業通過整體出售等形式盡快與投資的房地產公司脫鉤，或通過項目置換等方式退出房地產開發領域。對少數大型房地產企業，鼓勵骨干企業實行“二次招商”，通過股權轉讓或整體轉讓等形式，盡快處置房地產業。同時，采取政策限制、鼓勵實體經濟發展等措施，引導企業立足實業發展，最大限度地避免產業“空心化”的問題。

(三)建立企業投資房地產情況預警監測機制。建議經貿委、發改委、人民銀行、監管局及相關金融機構加強對目前已投資房地產業的母公司或集團進行房地產投資監測預警，加強對投資房地產企業資金的監控，隨時掌控企業生產經營、資金鏈供應等方面情況，對繼續將大量主營業務資金流向房地產業的企業要及時給予預警及風險提示，最大限度地確保銀行資金安全。

(四)督促金融機構認真執行信貸政策，嚴禁銀行信貸資金通過母體企業或總公司流向房地產市場。各商業銀行要認真遵守銀監會下發的“三個指引、一個辦法”相關規定，嚴格貸款管理，對企業提出的貸款申請、特別是涉足房地產行業投資的企業要進行重點關注，堅決制止企業將主營貸款挪用于房地產市場投資的違規行為。

(五)發揮信貸政策導向評估作用，進一步規范商業銀行的信貸行為。各級人民銀行要充分運用信貸政策導向評估機制，定期不定期對轄區商業銀行進行信貸政策導向評估，對發現金融機構有貸款管理不規范、或縱容企業將銀行貸款挪做房地產投資行為的及時給予規勸或窗口指導，情節嚴重的依照《中國人民銀行法》和《商業銀行法》等金融法規依法查處，確保金融機構的信貸投向符合國家的信貸政策和宏觀調控需要。