試論物業(yè)企業(yè)成本管理控制

黃鳴強

(浙江育英職業(yè)技術(shù)學院，浙江 杭州 310018)

試論物業(yè)企業(yè)成本管理控制

黃鳴強

(浙江育英職業(yè)技術(shù)學院，浙江 杭州 310018)

隨著人們生活水平提高，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，物業(yè)管理企業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)在迅速發(fā)展壯大，在現(xiàn)代城市生活和社會發(fā)展方面起著重要作用。而物業(yè)管理企業(yè)效益好壞、服務(wù)質(zhì)量高低、是否有發(fā)展前景取決于其內(nèi)部成本控制。本文分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展環(huán)境的基礎(chǔ)上結(jié)合市場經(jīng)濟的特點，針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利障礙，提出具體內(nèi)部成本控制對策和建議，以期為物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的健康發(fā)展提供有益的啟示和借鑒。

物業(yè)企業(yè)；成本管理；內(nèi)部控制

目前，隨著城市化步伐加快，在我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在迅速蓬勃發(fā)展的時期，物業(yè)管理運尚需不斷摸索與完善，內(nèi)部控制是物業(yè)企業(yè)增強核心競爭力的根本保證，為企業(yè)正常運作保駕護航。

一、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制管理現(xiàn)狀

1、管理系統(tǒng)不夠完善

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，經(jīng)營管理不善，服務(wù)得不到業(yè)戶的認可。物業(yè)管理達不到標準，造成了一些業(yè)主的消極抵觸情緒，吐槽牢騷不斷，比如說，以某園區(qū)衛(wèi)生每天打掃四次為標準，而其物業(yè)公司管理企業(yè)只清掃一次卻照常收費，業(yè)主當然不滿意，致使對物業(yè)公司保潔這塊的績效考核定為不合格，導(dǎo)致被扣除1%物業(yè)費，相當于一個月扣除6300元。

2、物業(yè)服務(wù)成本高

物業(yè)服務(wù)服務(wù)成本高是造成物業(yè)企業(yè)經(jīng)營虧損的重要原因之一，公共設(shè)施及設(shè)備的運行管理不到位，電梯故障頻發(fā)、費用大、資金不到位、維修不及時，導(dǎo)致電梯事故頻發(fā)、業(yè)主叫苦不迭，拒絕交物業(yè)費。

3、物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低、配置不合理

物業(yè)保潔人員的素質(zhì)普遍偏低，只能提供常規(guī)的物業(yè)保潔服務(wù)，顯然常規(guī)保潔服務(wù)是不能夠滿足業(yè)主們的需要，他們所需要的是不同于普通物業(yè)的保潔服務(wù)，一種能讓人感受星級的保潔服務(wù)。

二、提高物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制管理的措施。

1、嚴格控制自身開支

嚴格按照財務(wù)制度，按照誰受益誰承擔的原則，節(jié)省物業(yè)公司每一分錢，杜絕浪費一毛錢，注重日常整合資源、變廢為寶、"積累"資金，當然該添加的物業(yè)管理服務(wù)設(shè)備，維修工具一定要添加。在一些軟性支出諸如交通、通訊、吃喝上實行定額支出，誰超支誰負責。

2、南都物業(yè)公司專業(yè)化服務(wù)

內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓。例如：保安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作，如果每個管理處都養(yǎng)一兩個這樣的專業(yè)技術(shù)人員，工作量既不飽滿，又會加大管理成本，得不償失。實行公司內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管理處的專業(yè)技術(shù)培訓、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。

公司內(nèi)部專業(yè)化管理，就是要把“一體化”管理的優(yōu)勢與“專業(yè)化”管理的優(yōu)勢結(jié)合起來——阿里巴巴園區(qū)日常專業(yè)化管理交由管理處來完成，其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如：園區(qū)清潔工作如何安排，需要多少清潔工，哪里應(yīng)該重點打掃，什么地方還需要加派人手，對清潔工作的考核處罰，清潔工的工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力，交由管理處執(zhí)行。人員招聘、技術(shù)培訓、施工材料、施工專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標準、內(nèi)部考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何？質(zhì)量好壞？公司只考核各個管理處。至于如何達標？如何保證服務(wù)質(zhì)量？由管理處來要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。

3、嚴格控制管理服務(wù)成本

無論是在歐美國家還是在香港，成本控制都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項關(guān)鍵任務(wù)。對于阿里巴巴南都物業(yè)公司來說，成本控制的關(guān)鍵表現(xiàn)在于對管理服務(wù)成本的有效控制。管理服務(wù)成本控制有兩條主線：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。

（1）人工成本的控制。以南都物業(yè)公司為例，從兩個方面入手降低人工成本：

第一，減少經(jīng)理數(shù)量，控制人工成本。人工成本：企業(yè)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營和提供勞務(wù)活動中因使用勞動力所發(fā)生的各項直接和間接人工費用的總和。按現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)會計制度，這些費用要納入企業(yè)財務(wù)成本項目，所以稱之為人工成本。

包括：職工工資總額、社會保險費用、職工福利費用、職工教育經(jīng)費、勞動保護費用、職工住房費用、工會經(jīng)費和其它人工成本支出等。

節(jié)約方式：

◎物業(yè)一線客戶服務(wù)中心可用實習生

正式員工成本=基本工資（1650元×12月）+養(yǎng)老保險（20%×1650元×12月）+醫(yī)療保險（1650元×10%×12月）+失業(yè)保險（1650元×1.5%×12月）+生育保險（0.8×1650元×12月）+工傷（1650元×0.5%×12月）+培訓費200元+節(jié)假日福利（500元+1650元×2）+法定假日三倍工資（1650元/22天×11天）=25088.6

實習生成本=基本工資（1650元×12月）=19800

一個實習生客服可節(jié)約成本=25088.6元-19800元=5288.6元

◎工程、秩序、保潔可采用加班形式

正式員工每人每小時費用=25088.6（總費用）/工作日（365-102雙休日-11國定假日）/8=12.45元

加班每人每小時費用=1650（基本工資）/22工作日/8=9.37元

每人每小時節(jié)約成本=12.45元-9.37元=3.08元

◎使用工資+獎金模式激發(fā)員工積極性

根據(jù)社會各類工種調(diào)查表明工資+獎金的模式有利于激發(fā)員工的積極性，假設(shè)一個員工可以拿到0.5×工資的獎勵，他可以提高效率一倍

即：基本工資（1650）×人數(shù)（2）=3300

（工資（1650）+獎勵（1650×0.5））×人數(shù)（1）=2475

節(jié)約成本=3300-2475=825

◎承包責任制

第二，進行人員編制的嚴格控制。首先再造企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，通過職能分析，整合職能管理部門，壓縮組織機構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。之前有5個部門：分別是客戶服務(wù)部、秩序部、工程部、環(huán)境部、綠化維護部。之后經(jīng)過人員編制從原先的兩個部門環(huán)境部門和綠化維護部門合并至環(huán)境綠化維護部，減少了一個部門經(jīng)理管理，縮小了組織規(guī)模達到減少人工成本。

以上四個職能部門可由一個項目經(jīng)理分管。另一個項目經(jīng)理分管住宅小區(qū)或其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)處，其直接下屬就是各個部門主管。項目經(jīng)理同其它職能部門協(xié)調(diào)，受其監(jiān)督。這種結(jié)構(gòu)減少了公司的管理層次，縮小了其組織規(guī)模，管理幅度寬、跨度大，因此直接減少了項目經(jīng)理的數(shù)量及管理層人員的數(shù)量。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)再造后，組織機構(gòu)減少，組織分工明確。在這樣的基礎(chǔ)上，公司對各管理部門及基層進行定編定員。對作業(yè)層的保安人員，清掃工人、綠化工人和水電養(yǎng)護工等服務(wù)人員的聘用則由各個部門負責人根據(jù)物業(yè)實際情況具體確定，他可以保留少量常備管理服務(wù)人員，而非常備人員則從專業(yè)服務(wù)公司臨時聘請。這樣就達到了縮減物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工數(shù)量的目的。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以通過加強物業(yè)服務(wù)硬件設(shè)施建設(shè)，采用先進的科學技術(shù)，使用機械化設(shè)備，運用智能化管理，達到減少勞動用工總量的要求。

第三，日常消耗品的控制。阿里巴巴南都物業(yè)公司可以從三方面對這些支出進行控制：

◎管理處基本配置方面，已對管理處人員核編，可在管理處組建時，由公司根據(jù)人員編制確定服裝、對講機、辦公設(shè)備、宿舍用具等基本配置后，一次性配備到位，同時根據(jù)阿里巴巴的實際需要確定作業(yè)的設(shè)施、配備。對這些相對固定的物料配備，由公司確定使用限制后，只對更新的需求迸行監(jiān)控

◎?qū)χС鱿鄬Ψ€(wěn)定的保潔物科、公共水電、垃圾清運項目，由公司根據(jù)管理處實際情況確定支出限額后，將限額內(nèi)的支出控制權(quán)下放到項目負責人，由項目負責人具體負責，并與項目負責人的業(yè)績掛鉤

◎?qū)δ切┎豢煽爻杀局С龌蛲话l(fā)性成本支出，建立嚴格的報告制度，即由項目負責人申報，由分管項目負責人的區(qū)域負責人審批監(jiān)控，或者在這方面設(shè)立指導(dǎo)性限額。通過這些措施減少不必要的浪費。

◎能源節(jié)約：公共用水：第一、綠化用水：使用雨水積水的方式灌溉阿里園區(qū)綠植；使用中水系統(tǒng)：將廢水循環(huán)處理利用；自來水灌溉節(jié)水方式：合理利用阿里園區(qū)景觀水，利用景觀水灌溉 根據(jù)晨晚植物所需水量不同灌溉及時給植物松土采取噴淋、滴灌等方式；第二、衛(wèi)生間用水：坐便器：根據(jù)實際情況調(diào)整儲備水狀態(tài)；小便器：據(jù)時間不同，情況不同分析使用一次排水還是二次排水；臺盆用水：使用防噴灑水龍頭減小水龍頭用水量；第三、空調(diào)用水：冷卻塔：及時調(diào)整水位，防止水位過高通過盤管噴灑浪費，減少補水次數(shù)，減氣排水；鍋爐設(shè)備：注意膨脹水箱，及時補水防止風機盤管排水。

公共用電：一、車庫照明：根據(jù)業(yè)主作息出行情況人性化進行開關(guān)燈，如業(yè)主最少（24：00-4：00 10：00-16：00）燈部分亮，業(yè)主最多（6：30-9：30 16：00-19：00）燈全亮。根據(jù)春夏季時間不同調(diào)整具體部位，如部分照明死角可設(shè)觸摸式開關(guān)；二、樓道照明：設(shè)成聲控燈，是上下樓層亮；三、室外照明：根據(jù)季節(jié)不同根據(jù)天氣不同根據(jù)人員流動量不同；四、設(shè)備用電：生活水泵：及時檢測生活水泵壓力，改變耀利控制室內(nèi)溫度空調(diào)用水：根據(jù)天氣不同設(shè)置溫度夏季利用峰谷用電。

天然氣使用：根據(jù)天氣變化通過使用泵的不同來控制室內(nèi)溫度，減少泵的用氣量，避免造成資源浪費，最大限度減少能耗。

[1] 何宏．高層樓宇經(jīng)濟成本分析與對策[J]．當代經(jīng)濟，2013(11)

[2] 何宏．現(xiàn)代化樓宇經(jīng)濟成本研究[J]．當代經(jīng)濟,2013(12)

（責任編輯：劉 康）

中國商業(yè)會計學會課題項目，“物業(yè)管理企業(yè)的成本控制”的階段性研究成果，項目編號：KJ201522。