房地產項目管理風險分析及規避措施

◎孫成申

房地產項目管理風險分析及規避措施

◎孫成申

房地產行業被視為獲利空間很大的行業，近年來房地產行業發展的速度確實非常快，但是往往事情的本質和表面現象會有很大的區別。房地產項目的管理也存在很大的風險，假如不能將風險處理好，很可能“牽一發而動全身”，某個地方出現問題可能會使整個項目崩潰。因此，首先闡述房地產行業的現狀，以及風險的具體表現，再分析房地產項目管理風險的成因，以探討規避和控制風險的更好的辦法，以期對提高房地產項目開發的經濟效益有所幫助。

房地產行業的現狀

雖然房地產行業仍然被認為是最容易賺錢的行業之一，有這種想法的人往往是因為忽略了房地產項目管理所存在的風險。近年來，由于國家政策、土地資源、消費者需求以及心理等因素的影響，房地產行業發展的勢頭比較猛，升至國家的支柱行業地位。尤其是商品房，有些地方，房地產開發甚至成為了當地政府財政的重要來源。由于房地產行業獲利大，所以其中的投機行為多。目前房地產項目的管理人才缺乏，很多房地產項目的設計缺乏科學性。繁榮的背后隱藏著房地產項目管理一定的風險，房地產這塊香餑餑并不是那么容易吃的。

房地產項目管理風險的具體表現及其成因

房地產項目目標計劃不夠科學。我國經濟不斷崛起，不斷進入國際化，所以市場的變動速度加快。房地產行業在近年來也迅速升至國家的支柱產業。我國對市場的宏觀調控明顯，國家會對房地產產業的變動出臺調控政策。科學技術不斷進步，其更新周期也不斷縮短。由于消費者的收入日益增加，其消費偏好也會產生變化。目前，我國房地產行業依然火爆，投機行為過多。很多房地產項目管理者沒有對市場環境、國家政策等進行充分的調研，便盲目地進行決策，使房地產項目計劃目標不夠科學，容易導致整個項目的指導方針出現偏差。

房地產項目項目設計不合理。房地產行業發展過快，被視為獲利最大的行業。所以很多人都試圖涉足房地產行業，有些決策者可能比較缺乏房地產項目管理方面的知識，設計項目時缺乏科學性。某些開發商可能更多的關注利潤，忽視了項目的科學性，忽視了技術性與經濟性相結合等原則，導致項目的設計不合理。項目在實施過程中易產生問題，也難保證工程的質量。這不但增加了工程的建設成本，也會對樓盤的銷售產生巨大的影響，無法實現利益最大化。如果過于注重追求利潤，預期的工期便會縮短，便會影響項目的功能，增加建設成本。

項目管理隊伍的專業素質不夠高。房地產項目管理是一門新興學科，雖然具有很大的生產潛力，但是目前的發展依然有限，房地產項目管理人才缺乏。當前的房地產項目管理者很多不是專業人才，多是跨行業跳槽。項目管理隊伍專業素質不夠高，便提不出最科學的建議，在設計項目時不能綜合考慮各方面的因素，導致設計的項目不夠合理。房地產項目綜合性很強，可能會出現很多突發狀況，項目管理者不能事前評估好風險，便不利于控制和防范風險，這樣會增加建設成本，還可能不能實現項目的預期目標。房地產業對項目管理人員的崗位考核制度不完善，也容易導致項目管理人員的工作效率低，項目設計的質量也不夠高。

規避房地產項目管理風險的措施

科學地制定房地產項目的目標計劃。房地產項目管理者要對具體項目進行充分的戰略研究，制定正確的、科學的、符合實際的、可執行的項目目標計劃。開發商可以聘請專家對項目進行評估，做好全面科學的預測，增加項目的科學性。避免項目的指導方針出現偏差，以致工程建設過程中出現重大損失，增加工程的建設成本，降低被動性。還應提高風險防范意識，事前對項目做好相應的風險評估，判斷其風險類型及其嚴重程度，提出相應的應急方案，不應盲目地實施項目，缺乏科學性的項目所面臨的風險更大。發生突發事件以后，要善于進行總結，提高應對風險的能力，避免再犯。

進行充分的調研，戰略決策要科學。要對項目技術方案進行科學、經濟的設計。在設計的過程中，要堅持技術先進與經濟合理相結合的原則，堅持資源可持續利用的原則，堅持經濟發展與人類生存發展相結合的原則，加強人居環境的改善，保證項目實施的安全性和使用的高效性。設計項目之前要對市場環境、國家政策、消費者偏好等做好充分的調研，不應盲目地決策，避免與市場的需求實際相脫節，影響樓盤的銷售。為了使一個項目的可持續發展，項目管理者還應考慮經濟與資源、環境、人文的關系。不能為了項目的進行而不擇手段，現實生活中得到“釘子戶”就是很好的例子，項目管理者必須綜合考慮各方面的因素。脫離市場實際的項目，只會使項目不斷地進行改造，損害項目的功能性，增加建設成本。

提高項目管理者的素質。要建立一支有力的高素質的項目管理隊伍。只有具備高素質的項目管理隊伍，才能將上層系統的戰略目標計劃和復雜的工程技術方案同具體項目的實際情況結合起來，一個足夠團結的項目管理隊伍才能把所有的項目參與者調動起來，融為一個統一的整體，才能把項目所有的活動聯系起來，形成一個有序的整體。因此，高素質隊伍的建立是項目成功的關鍵。但由于房地產項目管理是一個新興的學科，這方面的專業人才還很缺乏。可以建立完善的崗位考核制度，定期對項目管理者進行考核，提高其工作效率和質量。也要對項目管理者進行培訓，使其專業知識體系得到不斷的完善和更新，以適應市場的變化。

收益越高的行業所面臨的風險往往就越大，風險是不可能杜絕的，只能規避和控制。雖然放棄項目是最好避免風險的方法，但這時收益為零。所以開發商應積極應對風險，這樣才能實現利潤最大化。開發商應提高風險防范意識，建立一個高效率高質量的項目管理隊伍。一個具有良好合作能力和過硬專業素質的項目管理隊伍才能更好地防范和控制項目管理的風險。項目管理者要有敏銳的洞察力，及時感知市場的變化，及時調整項目，以適應市場。項目管理者只有綜合考慮各方面的因素，才能科學地設計項目，降低工程建設成本，提高效益。

（工作單位： 山東華新房地產開發有限公司）