房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探究

文/蔣進(jìn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理探究

文/蔣進(jìn)

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，進(jìn)入了活躍期，各地區(qū)房?jī)r(jià)均有一定幅度提升，這使得房地產(chǎn)企業(yè)所受關(guān)注度愈來(lái)愈高，政府方面也加大了房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管力度。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈大，若不采取一定手段對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，必然會(huì)影響到企業(yè)正常發(fā)展。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合性分析，并提出了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管控策略，以供參考。

房地產(chǎn)； 企業(yè)稅務(wù)； 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是綜合因素所致，屬于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范疇，所以與其他行業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相比，具有一定共性［1］：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可控的，企業(yè)通過(guò)相關(guān)措施可將風(fēng)險(xiǎn)程度控制在一定范圍內(nèi)，使得風(fēng)險(xiǎn)影響最小。（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，將會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。（4）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性及動(dòng)態(tài)性特征，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失也是不確定的。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的不同階段，所產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是存在一定差異的［2］：（1）土地取得階段。該階段所涉及的稅種包括契稅、印花稅、占用稅等，在確認(rèn)契稅計(jì)稅依據(jù)、劃撥用地轉(zhuǎn)讓、改變土地用途過(guò)程中，由于契稅不明朗，所以存在一定程度的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。某些情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)變相租賃農(nóng)村集體土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但由于無(wú)法辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)而不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的行為十分常見(jiàn)，這種行為與相關(guān)規(guī)定是不符的，必然會(huì)帶來(lái)一定程度的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）施工階段。房產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中直接涉及的稅金較少，但施工成本與企業(yè)所得稅及土地增值稅存在一定關(guān)聯(lián)，并且會(huì)對(duì)項(xiàng)目竣工后稅務(wù)清算產(chǎn)生影響。在此階段，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要隱藏在成本核算當(dāng)中。若成本核算操作不當(dāng)，無(wú)法將真實(shí)、客觀的成本情況反映出來(lái)，則會(huì)加大產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。（3）銷售階段。部分開(kāi)發(fā)商會(huì)采取包銷方式進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)品銷售，但未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確定收入，則會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。另外，隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn)。“營(yíng)改增”時(shí)代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等難題，企業(yè)的稅負(fù)水平很大程度上由企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額決定，增值稅專用發(fā)票在增值稅抵扣過(guò)程中發(fā)揮了重要的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然要對(duì)這一環(huán)節(jié)給予充分重視。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效舉措

（一）關(guān)注法律政策變化動(dòng)態(tài)

在我國(guó)企業(yè)稅務(wù)與法律及相關(guān)政策密切相關(guān)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源于稅法（《個(gè)人所得稅法》、《稅收征管法》、《企業(yè)所得稅法》等）及企業(yè)會(huì)計(jì)制度［3］。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若要對(duì)自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管理，就必須關(guān)注相關(guān)法律及政策，要對(duì)法律法規(guī)、政策信息進(jìn)行收集、整合，并將其納入內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)同步更新，清晰地反映出法律政策變化。根據(jù)這些變化挖掘出最容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，采取針對(duì)性措施予以控制，將這部分風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在當(dāng)前“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要做到采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后，再支付款項(xiàng)，避免由于市場(chǎng)或產(chǎn)品原因發(fā)生糾紛；在采購(gòu)貨物以及向服務(wù)方付款過(guò)程中，應(yīng)通過(guò)開(kāi)戶銀行等正規(guī)途徑進(jìn)行款額支付；加強(qiáng)成本管理，特別要重視各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理；按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，并依法提交、留存各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料，按規(guī)范流程進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)框架

通過(guò)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)框架對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，以提升整體風(fēng)險(xiǎn)管控能力，其流程具體如下：建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系→評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)→建立風(fēng)險(xiǎn)管理策略→實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理→風(fēng)險(xiǎn)管控效果反饋。在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，要根據(jù)現(xiàn)狀，妥善應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)管理方法如規(guī)避法、保留法、轉(zhuǎn)移法等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要對(duì)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并嚴(yán)格按照制度執(zhí)行相關(guān)事項(xiàng)，明確各部門(mén)責(zé)任，為風(fēng)險(xiǎn)管控創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境。

（三）加強(qiáng)外部合作交流

在稅務(wù)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)外部合作交流，特別是要與稅務(wù)部門(mén)多溝通、聯(lián)系，進(jìn)一步掌握稅務(wù)動(dòng)態(tài)情況。通常情況下，稅收政策的執(zhí)行者主要為各地區(qū)的稅務(wù)局、稅務(wù)所，部分情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)財(cái)管人員在進(jìn)行政策解讀時(shí)，可能會(huì)存在一定偏差，與政策制定者的初衷相違背。通過(guò)與之溝通，可加深政策解讀，了解出臺(tái)政策的本意，以便對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更有效的控制。近年來(lái)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅評(píng)估管理的力度有所加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該與之同步，定期進(jìn)行納稅評(píng)估，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與不同類型企業(yè)之間的溝通、交流，可適當(dāng)將部分業(yè)務(wù)外包給合適的外部建筑及銷售公司，在政策允許的范圍內(nèi)，進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，也是無(wú)法完全避免的。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，密切關(guān)注市場(chǎng)、政策、法律動(dòng)態(tài)，通過(guò)合理的手段來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)穩(wěn)定創(chuàng)造效益。

［1］陳宗平.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理措施探討［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2014，15:47-48.

［2］孫雪華.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制的探討［J］.會(huì)計(jì)師，2014，19: 73-74.

［3］康玥祺.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及控制模式分析［J］.中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2016，02:76-77.

（作者單位：武漢統(tǒng)建城市開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司）