淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點與重點

文/韓平

?

淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點與重點

文/韓平

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與普通商業(yè)企業(yè)相比具有特殊性，所以其內(nèi)部會計核算的重要性以及復(fù)雜性不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)建設(shè)的有序運行，就必須重視內(nèi)部核算的難點和重點問題，只有這樣才能針對性的提出企業(yè)內(nèi)部會計核算的優(yōu)化策略。因此本文通過探討房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點和重點，然后提出具體的優(yōu)化策略，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的發(fā)展提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；難點和重點

房地產(chǎn)企業(yè)實施會計核算的主要目的是通過高效的會計核算方法對企業(yè)內(nèi)部的日常財務(wù)進(jìn)行核算，財務(wù)核算的數(shù)據(jù)可以體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。并為房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營和發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略依據(jù)。長期以來國家對房地產(chǎn)企業(yè)實施持續(xù)調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的政策進(jìn)行了不斷的調(diào)整，同時面臨國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日漸增多，促使市場競爭愈演愈烈，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算增加了難度。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有科學(xué)、系統(tǒng)的會計核算體系作為支撐，將嚴(yán)重影響企業(yè)的運營成本，因此可以看出會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)要想在發(fā)展中提升自己的核心競爭力，立足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就必須通過不斷的優(yōu)化措施，找出內(nèi)部會計核算的重點和難點，以不斷的促進(jìn)企業(yè)會計核算體系的完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點和重點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難點

1.收入確認(rèn)困難

當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)大多是由房地產(chǎn)開發(fā)商自主經(jīng)營，按照國家住房管理政策規(guī)定，在建筑物開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)取得預(yù)售許可證，房屋就可以開始預(yù)售。買房者通常采用分期付款的形式，稅法規(guī)定：不管采用定金、意向金、分期付款等何種方式收到的房款，都視同銷售，都要在收到房款的檔期繳納經(jīng)營稅金及附加，而準(zhǔn)則規(guī)定：要等到工程全部完工，辦完竣工驗收報告后，才能確認(rèn)收入，這無疑增加了會計核算中收入確認(rèn)的困難性。另外房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入受到國內(nèi)稅收制度和會計核算準(zhǔn)則的制約。其一從房地產(chǎn)建設(shè)房屋的銷售和預(yù)售收入來看，房地產(chǎn)企業(yè)只有拿到住房管理中心的商品房預(yù)售許可證之后就能進(jìn)行房屋銷售，此時房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的利潤則不會被計算在企業(yè)收入中，只有當(dāng)房地產(chǎn)承擔(dān)的某一工程竣工完成之后，才能將這一部分的利潤計算到企業(yè)的營業(yè)收入中，但是根據(jù)我國稅收制度和法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實行的是核定利潤率，即：只要有收入就要按照核定的利潤率繳納企業(yè)所得稅，他的預(yù)售利潤也要計算在稅收項目中，企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)獲得的毛利率來承擔(dān)應(yīng)盡的納稅義務(wù)。其二是房地產(chǎn)房屋銷售通常采用按揭購買的方式，按揭購買的利潤只有在會計將其納入核算賬目中時才能算作企業(yè)利潤的真正實現(xiàn)，但是根據(jù)我國稅法的規(guī)定，首付款要按照真正的入賬日期進(jìn)行計算，余款也要從銀行對其進(jìn)行轉(zhuǎn)賬的日期算起。此時，稅法和準(zhǔn)則存在納稅差異，給企業(yè)的會計核算增加了困難。

2.核算業(yè)務(wù)較復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)與普通的商業(yè)企業(yè)相比具有復(fù)雜性和特殊性，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)會計核算項目也具有特殊性。首先房地產(chǎn)企業(yè)的所從事的重要業(yè)務(wù)就是對區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，而不是僅僅停留在房屋的建設(shè)上，同時還要注重住宅區(qū)各項基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，如住宅小區(qū)的水、電、路、煤氣、采暖等設(shè)施的建設(shè)。其次隨著人們對住宅要求的提升，房屋裝修設(shè)計也逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)項目。所以房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的項目比較復(fù)雜多樣，尤其是在會計全面核算體制影響下，使房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)核算的復(fù)雜性特征越加凸顯。基于此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視其內(nèi)部會計核算的優(yōu)化。

3.核算周期的跨度大

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的實施是牽一發(fā)而動全身的系統(tǒng)工程，開發(fā)的規(guī)模大、建設(shè)的周期長、投資的資金巨大已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運營的主要特點。房地產(chǎn)企業(yè)從土地招標(biāo)競爭之日到建筑竣工完成所需的周期通常會耗費一兩年或者更長的時間，各種業(yè)務(wù)的往來和交易項目也比較多樣，只有經(jīng)歷土地征用或舊建筑物的拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋施工建設(shè)、房屋裝修等一系列建設(shè)完成后才能進(jìn)行房屋的銷售，因此，房地產(chǎn)會計核算的周期跨度較大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)必須要有足夠的資金支持，所以對資金的調(diào)度和使用要求較高，相互關(guān)聯(lián)的單位也較多，企業(yè)內(nèi)部會計人員的核算要經(jīng)歷很長的歷程，促使房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點和難點日漸突出。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重點

1.收入和成本核算

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算的重要工作內(nèi)容就是對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營的利潤收入和建設(shè)所投資的各種成本進(jìn)行核算。前面我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)收入核算受到國內(nèi)稅收法律和會計核算準(zhǔn)則的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算的難點尤為突出，房地產(chǎn)企業(yè)的收入標(biāo)準(zhǔn)面臨不確定問題，成為房地產(chǎn)企業(yè)會計核算需要重視的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算也是會計核算的重點內(nèi)容之一，首先要注重成本核算對象的不確定性，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要按照整個地產(chǎn)開發(fā)的項目作為成本核算對象，但是當(dāng)前卻面臨項目形態(tài)復(fù)雜多變的問題，使會計核算的難點增加，其次是要注重成本分?jǐn)倖栴}，例如開發(fā)成本中的拆遷補償款和公共設(shè)施建設(shè)成本等綜合成本的分?jǐn)倖栴}，都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重點。

2.借款費用核算

在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)會計核算要注重明確借款費用，房地產(chǎn)會計核算要在歷史成本原則和費用配比原則的基礎(chǔ)上運行。房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目需要注入大量 資金進(jìn)行建設(shè)支持，當(dāng)前銀行貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的重要方式，通常情況下房地產(chǎn)公司從借債到歸還需要耗費大量的時間，并伴隨借債利息較大的問題，尤其當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的借款費用逐步朝向資本化方向發(fā)展，大大細(xì)化了企業(yè)的資金核算，因此房地產(chǎn)企業(yè)會計核算要注重開發(fā)項目所動用的資金屬于一般借款和專業(yè)借款的分析問題，還要注重自身的核算情況是否滿足國內(nèi)會計核算準(zhǔn)則的資本化要求。這些都嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的準(zhǔn)確性，應(yīng)該成為會計核算需要重視的問題。

3.預(yù)交稅費處理

由于房地產(chǎn)開發(fā)的項目較多，所以在日常經(jīng)營中也所需要承擔(dān)的稅種也呈現(xiàn)多樣化特征。房地產(chǎn)企業(yè)除了要承擔(dān)日常運營的所得稅和經(jīng)營稅金及附加外，土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅務(wù)來源。并且面臨著納稅時間不同時的問題，企業(yè)往往在收到客戶預(yù)付的房款后才會按照一定的比例來繳納營業(yè)稅。所以企業(yè)會計既要準(zhǔn)確的對當(dāng)期的納稅金額進(jìn)行核算，還要合理的籌劃稅款，提高企業(yè)資金的使用效率，因此會計對預(yù)交稅費的處理也是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

（一）做好收入確認(rèn)和成本核算

房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有多樣性和復(fù)雜性特征，房地產(chǎn)的房屋銷售通常價格較高，一般采用預(yù)售的方法，所以在整個房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的過程中需要面臨收取意向金、房屋定金、選房、合同簽訂、建筑竣工驗收、收款發(fā)票開具、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理等多項房屋銷售程序，這樣才能確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入，面臨這種復(fù)雜性特征必須加強企業(yè)收入確認(rèn)制度的建設(shè)和完善。同時要注重房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，首先可以根據(jù)具體的施工進(jìn)程確定核算的對象，其次要正確處理統(tǒng)一開發(fā)項目中樓層和戶型不同所產(chǎn)生成本不同的問題。

（二）完善會計科目，提高會計信息的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算是企業(yè)財務(wù)管理的核心，在管理方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時反饋國家政策，根據(jù)自身實際，明確會計核算準(zhǔn)則，要根據(jù)日常運營的實際，建立企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)，在不違背國家總體會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實際，適當(dāng)增加會計核算科目。如建筑開發(fā)成本科目、產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租開發(fā)科目等。并加強內(nèi)部財務(wù)管理的監(jiān)督力度，注重信息的披露制度建設(shè)，及時的披露內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險和外部經(jīng)營風(fēng)險，監(jiān)督內(nèi)部財務(wù)資金運用的不當(dāng)行為，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運用效率。

（三）保障地產(chǎn)借款費用核算

新會計準(zhǔn)則中，對借款費用資本的前提條件進(jìn)行了明確規(guī)定。房地產(chǎn)的借款費用要在歷史成本和費用配比的原則下進(jìn)行核算。要將沒有完成但累計產(chǎn)生的總體成本大于預(yù)收款項目將其分為分?jǐn)偨杩畹某杀緦ο?。企業(yè)還要聘用專門的會計核算人員，在財務(wù)處理技術(shù)上保障財務(wù)核算的順利實施，其次要注重內(nèi)部財務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè)，通過不斷的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)核算逐步朝向科學(xué)化和精細(xì)化方向發(fā)展。

三、結(jié)語

近幾年隨著國內(nèi)城市化進(jìn)程的深入發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的擴展，不論是在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的數(shù)量上，還是在建筑建設(shè)的規(guī)模上和資金應(yīng)用上都得到巨大的提升。促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營復(fù)雜性特征日漸凸顯。因此必須通過合理的措施積極的應(yīng)對企業(yè)會計核算的難點和重點，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)化運營。

參考文獻(xiàn)：

[1]王小梅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的探討[J].中外企業(yè)家,2011,(4):71,85.

[2]申衛(wèi)衛(wèi).房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題探討[J].管理觀察,2015,(22):166-167.

[3]陳玉軍.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的探討[J].財經(jīng)界,2014,(20): 166-166,168.

（作者單位：鵬宇投資集團有限公司）

上接(第86頁)

（五）財務(wù)會計公允價值與稅務(wù)會計公允價值的表現(xiàn)形式存在差異

財務(wù)會計公允價值強調(diào)交易雙方在公平交易條件下進(jìn)行自愿交易，而非強制交易。因此在進(jìn)行公允價值計量時，實際上是一種估值行為，從某種意義上來說，這是一種對市場價格的模擬。如果交易雙方的交易金額沒有清算完畢，那么也可以對其資產(chǎn)或是負(fù)債情況進(jìn)行價值的評估。同時，其表現(xiàn)形式多樣，并非僅限于一種計量屬性。

稅務(wù)會計公允價值主要在企業(yè)出售商品價格的計量中比較常見。同時，如果企業(yè)在出售商品時，其獲得的價格收益與預(yù)期有較大差異且無正當(dāng)理由才會根據(jù)市場估值的方法進(jìn)行計量[6]。同時，與財務(wù)會計公允價值不同，稅務(wù)會計在進(jìn)行公允價值時為了保證計稅數(shù)據(jù)具有較高的準(zhǔn)確性，所以其表現(xiàn)形式相對單一，且無減值準(zhǔn)備。

二、結(jié)束語

綜上所述，公允價值在財務(wù)會計以及稅務(wù)會計實務(wù)中被廣泛應(yīng)用，主要是由于其具有較高的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，同時，公允價值的運用也充分體現(xiàn)了理論與實踐相結(jié)合這一觀點。雖然二者在實際應(yīng)用中都采用了公允價值，但是二者公允價值在使用范圍、使用目的、表現(xiàn)形式以及確定方法等方面都存在著諸多差異。然而這些差異也各有所長，為此，也應(yīng)當(dāng)努力實現(xiàn)財務(wù)會計公允價值與稅務(wù)會計公允價值的互相借鑒、協(xié)同發(fā)展。只有不斷優(yōu)勢互補，減少二者之間的不足，才能使其職能得到最大限度的發(fā)揮，促進(jìn)我國會計事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，同時也有利于我國經(jīng)濟水平的不斷提高。

[1]張孝光.財務(wù)會計與稅務(wù)會計中的公允價值辨析[J].華東經(jīng)濟管理，2014(07):118-120.

[2]李倩.財務(wù)會計與稅務(wù)會計公允價值的比較及其相互借鑒[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014(17):324-325.

[3]王晶磊.財務(wù)會計與稅務(wù)會計中的公允價值辨析[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(03):263-265.

[4]糜迎桃.稅務(wù)會計和財務(wù)會計計量屬性的異同探討[J].經(jīng)營管理者，2015(10):27.

[5]孫亞軍.財務(wù)會計與稅務(wù)會計公允價值的比較及其相互借鑒探索[J].知識經(jīng)濟，2015(18):80.

[6]楊海亮.財務(wù)會計與稅務(wù)會計計量屬性的異同[J].財會學(xué)習(xí)，2015(10):113.

（作者單位：內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)排水管理所）