不動產統一登記的難點及實施建議

◎唐玲仙

不動產統一登記的難點及實施建議

◎唐玲仙

《物權法》出臺以后，不動產統一登記在經歷了一段時間的坎坷之后終于迎來執行實施光明之日。以往長久的多部門登記積累著許多的弊病，不能一時之間進行完全清除，給不動產統一登記這項工作帶來了一定的阻礙，增加了挑戰與難度。本文將針對以上所提到的問題進行分析與探討，根據實際的情況來提出有效的實施建議和措施，以確保不動產統一登記工作的順利實施。

目前，我國已經正式成立了不動產管理登記局，便于對不動產進行統一登記。不動產統一登記的工作要順利實施與推進就必須先對不動產的界定進行準確的把握。從我國國情的實際出發，總結以往不動產登記的經驗，需健全相關制度，規范不動產統一登記的流程，對不動產統一登記的立法進行必要的完善。此外，還要加強不動產統一登記的宣傳，讓民眾對不動產統一登記的意義進行認識與了解，提升人民對不動產統一登記工作的認可度，讓人們能夠自覺履行對其所擁有的不動產進行登記的義務，促進我國不動產統一登記工作的順利開展。

不動產的含義：不動產是不動產登記的主要對象，那么不動產的定義是什么呢？國際上對不動產的界定方法主要有兩種：一種是將不動產界定為無法進行移動或移動會導致其受損等使其價值受到影響的物體；另一種則以財產的性質、用途、權利客體、法律規定等屬性的無法移動來對不動產進行界定。根據我國的實際現狀來看，目前出臺的《不動產暫行條例》中有確切規定，不動產是指土地、海域、房屋以及林木等定著物等。因此，筆者結合2016年1月21日頒布的《不動產暫行條例實施細則》得出我國的不動產的含義與第一種界定方式更為相似些。

不動產登記：不動產登記是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職的登記部門根據打定程序將有關不動產物權及其變動事項記載于特設的不動產登記簿或相關電子系統的事實。

不動產登記的現狀及其實施的阻力

不動產登記的現狀

目前，我國不動產登記主要以“分部門登記”或者此類方式進行，這樣的管理模式在一定程度上會導致分部門間以利益為重的弊端，使不動產登記物權產生交叉與沖突，從而引起一系列影響不動產統一登記工作正常開展的問題。例如：權屬糾紛、重登、漏登等，從而迫使權利人的利益受損。

阻礙不動產統一登記實施的問題

缺乏統一的法律依據。就我國目前的情況而言，不動產登記方面的法律依據仍不健全，在一定程度上導致了權力界限較為模糊，容易造成權力交叉、登記失誤等的問題。此外，還會導致權利人的利益得不到有效的保護，使不動產交易的安全受到影響。

現行制度不健全，權力界限不明確。要實現不動產統一登記的目標，就要保證不動產在物權關系上的統一性，尤其是合理清晰地進行不動產客體的邊界劃分。就我國目前的情況而言，要落實好不動產統一登記工作，就必須進行全方位的更新改革，包括相關立法的完善以及專職機構職員的組織等等，想要完成這項任務勢必要耗費不少的時間和精力。因此，必須堅持長久的可持續發展的道路。

技術上不成熟。我國目前登記系統較為完善的僅有土地登記管理系統和房屋登記管理系統，林木以及海域登記管理系統都存在一定程度的缺陷，有待進行更新與完善。而要保證不動產統一登記工作的有序進行，就必須建立一個完整的信息管理系統，而現狀技術的不成熟使不動產統一登記工作的實施受到了一定的阻礙。

完善不動產登記制度的建議

針對我國不動產登記的現狀及實施的阻力，筆者將就如何完善不動產登記制度的問題提出以下幾點措施：

建立健全法律法規。在現有法律的基礎上，堅持物權公示的原則對不動產統一登記立法進行編制與完善，并對不動產的范圍進行更為詳細與明確的界定，健全產權的物權登記體系，盡可能避免不動產統一登記工作的交叉重復現象，將登記失誤率降至最低，使權利人的合法權益得到有力保障。

建立統一的數據平臺，使權利人的合法權益與交易得到保障。不動產登記中應當采取何種有效措施以防止登記失誤的產生：首先，可以在不動產進行登記以前進行把控，對所有提交的相關不動產資料進行仔細核查，抱以嚴謹的態度來對待登記的整個工作全程，按照不動產的類型進行清晰的權屬界定劃分，避免登記重復的問題產生。其次，對不動產統一登記的過程中也不能松懈對待工作，要對登記進行時時監督，發現登記問題或登記與實際不符應當及時采用有效的方法進行處理，將問題及時解決，防止失誤的發生。最后，登記出現錯誤后，應當及時采取有效的措施進行補救，保證權利人的合法權益。筆者認為我國可以借鑒他國設立專項補償基金的做法，按照失誤的程度給予權利人相應的補償。

在技術上建立統一的登記平臺，實行信息化管理。由于受目前管理模式的影響，登記數據均分散于各分管部門，因此，采用現代信息化技術建立一個集登記、發證、檔案資料查詢等功能于一體的不動產統一登記管理平臺是一項十分緊迫且非常必要的工作，不僅能使不動產統一登記信息得到信息化的綜合管理，還達到平臺信息共享的目的。利用先進的科技如GIS技術、互聯網技術等，建立和完善不動產的數據庫系統以更便于管理的同時，降低不動產登記的錯誤率。另外，專職機構工作人員綜合素質的提高也是不動產登記順利進行的重要因素之一，加強對工作人員專業知識的培訓，制定專門的考核與評價機制，定時對員工進行業務考核，利用適當的獎懲機制對考核進行獎勵與懲罰，樹立員工的積極工作思想，提高員工的綜合素質水平，使員工在工作中保持嚴謹的態度。

我國實行不動產統一登記是順應社會發展的必然趨勢，不動產統一登記工作雖然已經正式實施，但仍處于實施的初始階段，完整的不動產統一登記體系還需要在后期持續長久的發展中不斷摸索和完善，這一過程必定要面對諸多的問題與挑戰，因此，務必要對現階段所出現的問題進行及時把控，結合實際情況進行深入分析和探究，采用合理有效的措施將不動產統一登記的工作進一步向前推進，建立和完善登記體系，確保不動產統一登記工作的順利開展，使權利人的合法權益與交易安全得到良好的保障。

（作者單位：云南陸良縣不動產登記中心）