關于國有土地上房屋征收與補償工作中遇到的問題與建議

摘 要：自從《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，房屋征拆工作的征收主體、工作程序、工作格局發生了相應變化。我縣為了貫徹新條例適應新要求，將縣人民政府作為國有土地上房屋征收與補償的征收主體，縣住建局作為征收部門。住建局委托不以盈利為目的的縣征收中心為征收實施單位。

關鍵詞：土地征收；管理制度；工作建議

一、經驗總結

（一）要堅持嚴格的審批制度。為了防止徇私舞弊，違規操作的現象發生，堅持三級審核制度，即：房屋現狀鎖定由所在居委會干部、有關部門、項目點業務人員和負責人集體會審后報征收中心審核按程序通過后作為房屋征收和結算依據；資金支付由居委會、項目點業務人員和負責人、征收中心共5人以上審簽后通過銀行直轉到被征收人帳戶。

（二）實行單位、部門掛包制。政府組織實施的項目，涉及人數多，戶數廣，面積大的，一般組建攻堅團隊，發揮大兵團作戰的方針，同時把任務按照被征收人的情況、分解到相關的部門，進行任務分解，緩解壓力，逐層消化矛盾。

（三）舊城改造推行“模擬征收”。按照兩個“三分之二”原則，實行舊城區改建，應當尊重房屋所有權人的意愿，達到兩個“三分之二”，即房屋所有權面積超過三分之二且總戶數超過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的，方可納入舊城區改建范圍。

（四）推行貨幣化安置。大膽探索貨幣化安置政策。根據《國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》和《住房城鄉建設部國家開發銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》等相關規定，結合棚戶區改造情況，對被搬遷房屋實行貨幣化安置。被搬遷人選擇貨幣化安置的，在縣城規劃區內已取得商品房預售許可證的商品房開發樓盤中現有房源選擇購房安置。

二、存在的問題

（一）政策要素配套不齊。《國有土地上房屋征收與補償條例》及《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，我市至還沒出臺相關配套法規，各縣、區補償都是參照其市場行為制定補償標準，不具有權威性和法律性，加之集體土地上征收參照《土地管理法》的標準進行補償，與《國有土地上房屋征收與補償條例》失去連貫性，政策的不統一，在執行政策的過程中，我們只能“摸著石頭過河、拆東補西”，由此給被征收人提供了“欲望空間”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依據上有過于“絕對”的地方。如《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等進行調查登記。第十四條，征收已經登記的房屋，其性質和建筑面積以房屋權屬證書或者房屋登記薄的記載為準，作為征收補償的依據。但在實際工作中，由于過去房屋權屬登記部門管理體制的不完善，產權證書登記的與實物不相符的將如何處理？如房屋產權證上登記的房屋用途是住宅，而實際修建的房屋現狀是經營性用房。

（三）違法、違規建筑等行為缺乏制約手段和強制措施，實際工作中房屋認定和處置上非常棘手。征收實施單位無權認定該類建筑是否是違法、違規建筑，比如未經規劃批準私自搭建的彩鋼棚、樹脂瓦等其他臨時性建筑，在處理過程中沒有，統一的標準和強制措施。我縣的一般做法：如有全封閉維護結構，裝修且正在居住，視其裝修程度按其面積5-8折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修且居住視其裝修程度按其面積3-5折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修未居住按附屬物補償標準補償。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏準確定性。在國有土地上進行征收補償的項目中涉及到集體土地的，其政策補償依據不一致，補償標準不一樣。被征收人有的要求按國有土地上的補償標準進行補償，有的要求按集體土地上的補償標準進行補償，很難統一。我縣的一般做法：因地制宜制定，根據兩種不同的補償標準與被征收人進行算賬，按照“就搞不就低”的原則，哪一種方式對被征收利益更大，我們就采取哪種方式。

在房屋征收工作中出現“住改商”的現象也非常普遍，即房屋產權證上記載的是住宅，而實際在按經營性用房使用。如此類情形也按照條例的進行補償，顯得有失公平。我縣的一般做法：根據“住改商”的具體情形如該經營行為有合法的工商營業執照、有連續完稅憑證且正在經營的，給予其原住宅房屋評估價20%——30%一次性經營補貼；如該經營行為沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證，但正在經營的給予其原住宅房屋評估價10%——20%一次性經營補貼；如沒有合法的工商營業執照、連續完稅憑證且已沒有經營的，只按照附屬物作裝飾裝修補償。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的問題。在與被征收人進行產權調換結算時，如產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分以產權調換房屋的期房價進行結算；如原征收面積超過產權調換房屋面積，超出部分以被征收房屋的評估價進行結算；評估價與安置房評估價之間存在的差價，被征收人不予接受；被征收人欲望絕大多數高于擬定的房屋征收標準。我縣的一般做法：實行產權調換的，產權調換房屋面積超過原征收面積，超出部分在5——10平米內按照產權調換房屋的成本價進行結算；超出部分在10平米上，再超的面積按照產權調換房屋的期房價進行結算。

（六）工作經費保障上的問題。《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第五條房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收與補償所需工作經費由市、縣級人民政府予以保障，不得在房屋征收補償費用中列支。我縣征收補償工作經費未納入財政預算管理；也未出臺房屋征收補償工作經費管理規范性文件。

三、工作建議

（一）對房屋性質和實際使用用途不一致的處理建議：由房屋征收部門組織國土、住建、房管等相關部門進行核實確認，并出具核實認定通知書，通知征收實施單位進行相應業務處理。

（二）對違法違章及臨時性建筑的處理建議：由房屋征收部門組織規劃、國土、房管、綜合執法大隊等相關部門成立“違法、違規建筑認定小組”對其違法違規建筑作出認定和處理。

（三）工作經費保障的處理建議：由市財政、住建、物價等相關部門制定房屋征收工作經費規范性文件。按照房屋征收補償安置總額3%的標準納入財政預算。規范使用房屋征收工作中的出差、交通費、通訊費、誤餐等相關費用。