房地產經濟與市場經濟發展的協調

【摘要】本文立足于房地產經濟發展歷史和現狀，分析了房地產經濟的特殊性、房地產經濟與市場經濟不協調的因素，并對其與市場經濟的協調發展策略進行了探討。

【關鍵詞】房地產經濟；市場經濟

自1990年代以來，我國大力推動住房制度改革，啟動房地產市場，房地產經濟得到高速發展，成為引領國民經濟發展的龍頭，也成為各級政府財政的“錢袋子”。經濟進入新常態以來，房地產經濟自身發展中存在的種種問題開始陸續暴露，其在市場中過強的話語權，住房價格與居民收入的偏離等問題廣受垢病。對此，應加強房地產經濟與市場經濟協調性的研究，進行深入而科學合理的探討，推動房地產經濟健康穩定可持續發展。

1、房地產經濟的基礎性

房地產經濟是國民經濟體系的組成部分，但與其他行業相比，其基礎性的特點突出。首先，在幾乎全部經濟活動中，房地產是不可缺少的基礎性要素，房地產的區位、功能、結構以及活躍程度等，都對各類經濟活動產生著直接和深遠的影響。其次，在加快城鎮化進程中，房地產經濟是其重要載體，城鄉規劃建設在很大程度上要靠房地產經濟活動來實現；房地產的布局與質量，也影響著城鄉規劃建設的進度與水平。

2、房地產經濟與市場經濟之間不協調因素

2.1價格與價值的背離

在市場經濟中，價格變化和供需關系有著密切的聯系，在供大于求的情況下價格會出現明顯的下跌，而在供不應求的情況下價格會出現大范圍的上漲。從目前我國的房地產價格變化來看，明顯存在著背離市場發展規律的問題。就我國目前的住房統計而言，明顯存在著供過于求的現象，這種現狀下，房價應該存在明顯的下跌，然而房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經濟的客觀規律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。

2.2競爭不充分

首先，土地資源是房地產經濟活動中最基本的要素。與西方國家不同，我們土地所有權屬全民所有，不能自由買賣。這就導致土地資源供應受政策因素影響很大，加之土地資源的有限性，使土地成本居高不下。其次，房地產經濟不僅僅是市場經濟的組成部分，更重要的是發揮著保障民生的重要作用，因此不可能完全向市場放開。再次，房地產產品與普遍產品不同，具有不可復制的異質性，如學區房、湖景房等，加之此行業對資金實力、貸款能力和拿地能力的要求較高，形成了進入的高門檻，這些因素使房地產行業存在相對壟斷性，市場競爭并不充分。

2.3存在高風險因素

我國房地產經濟長期的高速發展，對銀行信貸資金存在較高的依賴性，而且構建了以房地產經濟為核心的金融信貸生態系統。當前，在經濟新常態的背景下，房地產經濟也從高速發展步入了低位運行的軌道，資金積壓多、周轉慢、庫存大問題突出，這必然會引起資金信用風險加大。一旦房地產信貸風險暴發，必然引發銀行信貸危機，其對于銀行業的打擊是將是致命的。同時，因房地產行業與其他多個行業的關聯度十分緊密，而且許多行業的快速發展都是房地產行業高速發展所帶動起來的，房地產行業如果出現危機，其對于整體經濟面的負責影響也將非常巨大。而現實狀況是，一線城市房地產經濟的高速發展態勢并未放緩，過熱現象仍在持續，存在較大的泡沫化傾向。

3、房地產經濟與市場經濟協調發展策略

3.1使價格回歸理性

當前，雖然房地產經濟在二三線城市出現了降速、遇冷現象，但總體來說，商品房價格高于價值的矛盾仍然十分突出。房地產行業存在高庫存的現象；大量群眾有住房需求卻無力承擔高額的購房費用。價格的偏高，在一線城市加劇了泡沫化的危險，在二三線城市又加大了去庫存的壓力，使供需矛盾得不到有效解決，長此以往，必將危及到房地產經濟自身發展。同時，因房地產價格導向性突出，地方政府擔憂因群眾“買漲不買落”而使房地產經濟冷并引發危機，同時也影響著政府自身的收益。對此，各級政府應樹立科學發展的觀念，遵循市場經濟規律，對房地產產品的市場價值進行深入調研，按照其市場價值合理確定價格區間。這對于房地產企業的健康發展、滿足消費者需求、政府保障民生和維護穩定有著多方共贏的意義。針對政府收益減少的問題，可以引導房地產企業進行分層次開發，按照保障性住房、基本住房、改善性住房、高檔次住房和商業房產的梯次拉開價格差距，實現保障房保本，基本住房微利，改善性住房普利，高檔次和商業房產高利，從而保證企業和政府總體收益不降低。

3.2規范信貸投放

長期以來，由于房地產經濟的過度膨脹，銀行對房地產企業的信貸政策偏松、偏寬，這導致有一部分實力不足的企業進入房地產行業，在很大程度上依靠債務開展開發業務。這在房地產經濟全面高速發展時期沒有問題。但在經濟新常態下，尤其在房地產降溫的情況下，一部分經營不善的企業或在一些管理不規范的地方，就很容易產生資金斷裂危險。一旦危機形成，房地產企業、銀行、消費者和政府的利益都會受到較大損害。為此，要加強房地產領域的金融信貸政策監管，建立嚴格的信用體系和審批制度，引導有限的資金投入到資金實力強、符合國家產業政策的企業，從資金供給上引導房地產經濟科學健康發展。

3.3減少政府干預

市場經濟規律的要義，就是盡量減少政府干預，讓市場在資源配置中起決定性作用。在現實中，由于地方政府和房地產經濟的利益直接相關，導致政府對房地產經濟干預過多。甚至有的把控關鍵資源的部門和個人與房地產企業形成了利益共同體，這在很大程度上影響了房地產領域的公平競爭。首先，要改進土地供應政策，加強土地規劃和儲備，進行規范的管理、轉讓行為，并增強信息的透明度，減少隨意性和投機性操作的空間。其次，合理確定政府在土地轉讓、房地產建設和交易稅費的征收，既保證國有資源和資產的收益，又使房地產企業的成本按市場經濟規律保持在合理的區間。

結語：

針對房地產經濟與市場經濟發展的協調問題，本文從房地產經濟與市場經濟發展的相互關系、房地產經濟與市場經濟發展過程中存在的具體問題，以及提升我國房地產經濟與市場經濟協調發展的具體措施展開了簡要分析，希望能夠為相關研究人員提供參考。