淺談房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果

【摘要】現(xiàn)如今，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展取得了顯著進(jìn)步，房地產(chǎn)稅收政策逐漸完善，該政策不同程度的影響房屋價格。由于房地產(chǎn)稅具有調(diào)控預(yù)見性、針對性等特點，因此，政府在調(diào)控房價時，應(yīng)對不同種類房地產(chǎn)稅的作用合理分析。本文在對房地產(chǎn)稅收政策簡要介紹的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收政策；房價

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，房價也隨之上漲，一定程度上增加了人們的住房壓力，提高了人們的住房成本，同時，影響房地產(chǎn)市場的有序運行。現(xiàn)如今，房價調(diào)控已成為人們關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)稅收種類多樣，利用該政策實施房價調(diào)控，對影響效果展開分析具有重要的探究意義。

1、房地產(chǎn)稅收政策基本概述

1.1基本特點

首先，抑制需求。政府為購房者提供首套優(yōu)惠、舊房增加稅費的購房政策。其次，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅重情況相反，前者較重、后者相對較輕。最后，政策目標(biāo)、稅務(wù)種類、稅率制定等方面不平衡。

1.2房價影響因素

影響房價變化的因素較多，因素總結(jié)后，主要分為以下幾類。成本角度：主要是稅費和地價兩種；供給需求角度：住房結(jié)構(gòu)、區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)情況、金融環(huán)境、宏觀調(diào)控、人口、租賃以及購房心理等因素。房價影響因素根據(jù)現(xiàn)有理論以及實踐成果，又可被分為三類。一是區(qū)域因素，它主要指交通、城市綠化、基礎(chǔ)設(shè)施完善度等；二是一般因素，具體指經(jīng)濟(jì)水平、物價水平、人口數(shù)量、居民收入水平、房產(chǎn)投資等；三是個別因素，指的是地形、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施等。根據(jù)發(fā)展情況的不同，這三種因素間能互相轉(zhuǎn)化、實時調(diào)整[1]。

2、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果分析

2.1實證分析

2.1.1模型構(gòu)建

本文運用DFSR這一模型研究房地產(chǎn)稅收政策與房價之間的關(guān)系。模型中包含驅(qū)動力、響應(yīng)以及狀態(tài)三個指標(biāo)，其中與這三個指標(biāo)相對應(yīng)的分別是房價變動因素、房地產(chǎn)市場狀態(tài)和房地產(chǎn)稅收政策。根據(jù)模型三指標(biāo)間的關(guān)系分析房地產(chǎn)稅收政策與房價之間的關(guān)系[2]。

2.1.2研究方法

首先，將模型中應(yīng)用的數(shù)據(jù)通過公式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。然后，將指標(biāo)變量進(jìn)行主成分分析，實現(xiàn)變量的降維處理。具體步驟為：原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、判定指標(biāo)相關(guān)性、明確成分個數(shù)、形成表達(dá)式、獲取綜合評估數(shù)值。最后，獲取數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計、上海統(tǒng)計、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)和上海財政于2007到2012年之間的數(shù)據(jù)。

2.1.3綜合指標(biāo)確定

狀態(tài)屬于單一指標(biāo)，響應(yīng)也屬于單一指標(biāo)，驅(qū)動力由五種不同因素組成，因此，確定綜合指標(biāo)時，驅(qū)動力指標(biāo)符合評價標(biāo)準(zhǔn)。利用SPSS18.0對上述數(shù)據(jù)驅(qū)動力指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，系數(shù)均大于0.2，數(shù)據(jù)滿足因子分析。

2.1.4研究結(jié)果分析

驅(qū)動力指數(shù)增大或減小，代表房價因素對房價推動作用增強(qiáng)或減弱；相應(yīng)指數(shù)升高或者降低，代表房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控能力的增強(qiáng)和減弱；狀態(tài)指數(shù)增多或者減少，代表房價漲幅的高和低。房地產(chǎn)稅收政策是影響房價變動的主要因素。

驅(qū)動力指數(shù)與狀態(tài)指數(shù)之間的關(guān)系：響應(yīng)指數(shù)變換幅度較大時，其余二者呈上升、穩(wěn)定的變化趨勢。從中能夠看出，當(dāng)政府房地產(chǎn)稅收政策干預(yù)較弱時，房價受區(qū)域因素和一般因素影響明顯。狀態(tài)指數(shù)穩(wěn)定發(fā)展階段，響應(yīng)指數(shù)波動明顯，這說明政策的調(diào)控作用不是無效的[3]。

響應(yīng)指數(shù)與狀態(tài)指數(shù)之間的關(guān)系：二者間的變化存在差異性。政策強(qiáng)力調(diào)控下，房價變化顯著。與此同時，房地產(chǎn)稅收政策存在時滯性，不能隨房價變化及時進(jìn)行政策調(diào)整。響應(yīng)指數(shù)最高數(shù)值出現(xiàn)后，狀態(tài)指數(shù)的最低值才會出現(xiàn)，從中能夠看出，房地產(chǎn)稅收政策應(yīng)經(jīng)歷一段時間，才能完成計劃目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)稅收政策在發(fā)展中應(yīng)堅持實時性。

2.2政策建議

房地產(chǎn)稅的種類多樣，不同稅種在影響方向和影響程度等方面存在差異性。改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收政策具有必要性。現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場以信貸或者土地的形式進(jìn)行調(diào)整控制，稅收僅占次要地位，稅收失衡、壓力較大現(xiàn)象主要源于稅種及稅率的非合理性設(shè)置，一定程度上不利于房地產(chǎn)資源的合理分配。

2.2.1完善房產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅統(tǒng)一化管理和征集，將土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅、現(xiàn)行或持有階段的房產(chǎn)稅等進(jìn)行稅種合并。耕地占用稅、城建維護(hù)稅等稅種適當(dāng)取消，同時，購房者全部繳納的房地產(chǎn)稅費變更為逐年繳納，這不僅能提高房屋銷售數(shù)量，還能減輕購房者的稅費壓力。

2.2.2規(guī)范行業(yè)收費標(biāo)注

首先，取締不合理、不受法律保護(hù)的收費。其次，根據(jù)稅費類型有針對性的實施稅費改革。然后，尚未彰顯政府行為的服務(wù)收費或者產(chǎn)品收費變更為經(jīng)營性收費，規(guī)范性管理。最后，留有少量證照性、補(bǔ)償性收費，按照管理標(biāo)準(zhǔn)有效管理。

2.2.3調(diào)整稅基，降低稅率

即對持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的稅基調(diào)整，以此實現(xiàn)評估價值合理化。與此同時，適當(dāng)降低房地產(chǎn)稅率。充分結(jié)合實際營業(yè)稅等稅種的稅率，實現(xiàn)房產(chǎn)余值1.5%左右稅率的合理調(diào)整[4]。

結(jié)論：

綜上所述，房價變動受較多因素影響，該模型分析房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控房價的影響效果，存在數(shù)據(jù)不足等缺點，影響模型的結(jié)果。通過豐富數(shù)據(jù)資料、延長時間范圍，能獲得相對全面的影響效果。同時，有利于房地產(chǎn)稅收政策不斷優(yōu)化、調(diào)整。