當(dāng)前城市住房保障模式適用性研究現(xiàn)狀與趨勢(shì)

【摘要】基于不同城市的發(fā)展進(jìn)行配套的住房保障制度設(shè)計(jì)和政策制定是保障各地保障性住房健康發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的核心，文章對(duì)當(dāng)前關(guān)于城市住房保障模式適用性的研究進(jìn)行了總結(jié)與歸納。

【關(guān)鍵詞】城市保障性住房；保障模式；適用性

1、城市住房保障模式適用性研究的必要性

保障性住房建設(shè)是當(dāng)前和今后長(zhǎng)時(shí)期中的重大民生工程，是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大發(fā)展工程，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段。中共“十八大”提出將“住有所居”作為住房制度改革總目標(biāo)。但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日新月異和人們住房需求的不斷演變，舊的住房保障制度和政策法規(guī)已不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，因此基于不同城市的發(fā)展進(jìn)行配套的住房保障制度設(shè)計(jì)和政策制定已經(jīng)迫在眉睫，這也同樣是各地保障性住房健康發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的核心。[1]同時(shí)，目前保障性住房包括廉租房，公租房，經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房等多種形態(tài)，且各城市在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房供需關(guān)系、居民收入水平、政府財(cái)政能力和土地供應(yīng)等方面存在的差異很大。一刀切的保障性住房供應(yīng)模式難以達(dá)到保障的有效性，不具有推廣意義。各類住房保障模式的適用條件是什么？又應(yīng)該怎樣基于保障模式的適用條件結(jié)合實(shí)際采取差異化的住房保障政策呢？要解決這些問題必須進(jìn)行城市住房保障模式適用性的區(qū)域差異研究和嚴(yán)格意義上的政策適用性評(píng)價(jià)與測(cè)量。

2、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

當(dāng)前關(guān)于城市保障性住房模式的研究觀點(diǎn)主要集中在住房保障模式的分類、住房保障模式的適用條件和怎樣基于保障模式的適用條件結(jié)合實(shí)際采取差異化的住房保障政策三個(gè)方面。[2]

2.1住房保障模式的分類

從保障性住房的供應(yīng)方式角度來看，可以將住房保障模式劃分為兩類：一類是“補(bǔ)磚頭”模式，即供給方補(bǔ)貼模式，政府直接建設(shè)或給予開發(fā)商補(bǔ)貼建設(shè)公共住房：另一類是“補(bǔ)人頭”模式，即需求方補(bǔ)貼模式，政府直接將補(bǔ)貼給予住房需求者。（徐虹，2012）

2.2住房保障模式的適用條件

我國(guó)現(xiàn)階段是采取供給補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼政策，這是住房保障的根本問題。從國(guó)外的相關(guān)研究中可看出，兩種模式各有利弊，但總體上貨幣補(bǔ)貼政策的綜合效應(yīng)遠(yuǎn)高于供給補(bǔ)貼政策。Sweeney（1974）、赫爾斯Ohls（1975）、Braid（1991）、阿瑟·奧沙利文（2003）等人均通過建立住房市場(chǎng)過濾模型對(duì)住房保障政策進(jìn)行了分析，認(rèn)為公共住房政策可以降低商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)（租金），但會(huì)出現(xiàn)新建住房數(shù)量減少、住房退出率上升、住房數(shù)量向下“過濾”趨緩等市場(chǎng)效應(yīng)。而貨幣補(bǔ)貼模式雖會(huì)使房?jī)r(jià)（租金）提高，但是可將住房保障與市場(chǎng)運(yùn)行有效結(jié)合起來，推動(dòng)新建商品房和二手房市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)他們也指出：從政府成本的角度來說，向低收入家庭提供住房貨幣補(bǔ)貼要比為他們建新房成本更低。

2.3基于保障模式的適用條件如何結(jié)合實(shí)際采取差異化的住房保障政策

對(duì)于這些問題的回答，國(guó)內(nèi)的學(xué)者得出的結(jié)論不盡一致。不少學(xué)者主張應(yīng)該逐步用“補(bǔ)人頭”代替“補(bǔ)磚頭”。沈衛(wèi)平（2010）認(rèn)為，目前我國(guó)的廉租房模式只能保障低收入住房困難家庭，但是對(duì)于需求量更大的中低收入家庭卻難以惠及，因此應(yīng)當(dāng)試行覆蓋面更廣的住房保障體系。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房模式，茅于軾（2008）批評(píng)這是一種既無公平又無效率的模式，有擾亂了價(jià)格體系、破壞社會(huì)信用、擴(kuò)大貧富差距、滋生尋租腐敗等極大弊端，應(yīng)該停建。胡丕勇、吳宇哲（2009）通過效率分析，認(rèn)為以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為代表的“磚頭補(bǔ)貼”存在效率不足現(xiàn)象，認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)試行以住房券為代表的“人頭補(bǔ)貼”政策。但是實(shí)行人頭補(bǔ)貼，還有很長(zhǎng)的路要走，在資金來源、接收程度，發(fā)放依據(jù)等方面還有很多需要解決的問題。也有不少學(xué)者認(rèn)為“補(bǔ)人頭”模式存在弊端，或者雖贊同貨幣補(bǔ)貼模式，但認(rèn)為還不具備相關(guān)條件。楊繼瑞（2008）指出，貨幣補(bǔ)貼受到“額度不足”和“挪作他用”兩種因素的影響難以起到快速解決中低收入家庭住房困難的作用。他的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廉租房的貨幣補(bǔ)貼額度相對(duì)于住房市場(chǎng)實(shí)際的房屋租金有較大的差距，不足以幫助中低收入家庭快速尋找到合適的住房：另一方面如果貨幣補(bǔ)貼不能快速用來支付住房租金時(shí)，補(bǔ)貼領(lǐng)取對(duì)象會(huì)暫時(shí)把這部分現(xiàn)金轉(zhuǎn)作他用，結(jié)果就是他們的住房條件未能得到改善，背離了制度設(shè)計(jì)目標(biāo)。張泓銘（2008）贊成以貨幣補(bǔ)貼形式為主，但是其也提出貨幣補(bǔ)貼需要具備前提條件，具體來說就是住房市場(chǎng)發(fā)展到供需平衡甚至相對(duì)過剩狀態(tài)或者中產(chǎn)階級(jí)家庭數(shù)量不斷增加并成為社會(huì)主體。聶怡婷（2011）從消費(fèi)者效用和市場(chǎng)供求關(guān)系兩個(gè)維度分別對(duì)廉租房進(jìn)行分析，得出在市場(chǎng)低檔存量房短缺的情形下，實(shí)物配租優(yōu)于租金配租的結(jié)論，認(rèn)為短期內(nèi)以增加市場(chǎng)上廉租住房的存量，增大實(shí)物配租的覆蓋面為主，結(jié)合提高租金配租的保障水平，消除兩種配租形式之間存在的待遇不公現(xiàn)象，繼而逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰饨鹋渥鉃橹鳌?shí)物配租為輔的配租模式。

3、研究趨勢(shì)與發(fā)展方向

從已有的研究成果看，學(xué)者們對(duì)城市住房保障模式的適用性主要側(cè)重定性研究或者是停留在宏觀政策的敘述上。盡管從總體上描述了城市住房保障政策的發(fā)展與政策效果，但缺乏對(duì)城市住房保障適用性的區(qū)域差異研究和嚴(yán)格意義上的政策適用性評(píng)價(jià)與測(cè)量。將來城市住房保障模式的研究會(huì)根據(jù)各地保障住房建設(shè)現(xiàn)狀與差異，對(duì)各類保障模式的適用條件進(jìn)行歸納與總結(jié)，并結(jié)合各類保障模式的適用性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用計(jì)量方法對(duì)各重點(diǎn)城市或區(qū)域進(jìn)行分類，從而為各地構(gòu)建適宜保障模式提供政策借鑒和實(shí)證參考。