基于房地產行業過熱所帶來“房奴”現象的分析

【摘要】本文提出“房奴”這一現象，并對“房奴”進行界定，對“房奴”產生的原因進行分析，闡述“房奴”的影響，在此基礎上提出對策。

【關鍵詞】房奴；房產；房價

“房奴”一詞已成當下流行語。房奴是否存在，在博鰲房地產論壇上，建設部原副部長楊慎直言住房消費同我們城市化進程是成正比的，他并不同意房奴一說。但很多專家學者支持房奴現象的存在，并指出房奴是否存在，并不是某個人說了算的，而是需要審視高房價給民眾生活帶來的影響。同時，“房奴”入選了近日國家語委公布的新詞，這從一個側面說明對“房奴”現象的認同。至于“房奴”出處，有人說來自中國臺灣（與卡奴同源）；也有人說是來自美國人寫的《Net Slaves》；也有人說中國古代就有，有“書奴”、“詩奴”類似之說，眾說紛紜，各執一詞。

1、“房奴”的概念

房奴的界定房奴是什么，至今沒有一個準確的界定，有人認為“房奴”是一種形象的說法，大約是說房價較高，購房者無力一次性付清，只好進行按揭貸款，于是就被十年、二十年地“按”住，一層層地“揭”。人們為了還貸，余錢無幾，嚴重地影響生活質量，身心承受著重擔，于是，買房本來是一種消費，現在卻變成了請個主子回來侍候著，自己倒成了它的奴隸。更沒有準確的標準測定每個人是否是“房奴”。誰是真正的房奴呢？房奴是指那些不堪房價重負，以個人居住為目的，為買房、供房不得不犧牲生活質量，迫不得已為“房”所“奴役”的個體購房者以及內部憂心忡忡、終日惶恐不安的炒房團。

2、房奴的形成原因

（1）住房價格迅速上漲。經營城市、推動房價上漲是地方政府官員的理性選擇，政府缺少對房產價格有效管理的辦法。

（2）居民消費觀念“亞健康”。①20世紀九十年代中后期以來，超前消費理論在國內逐漸被接受，居民逐漸形成消費主義觀點；②伴隨著經濟連續高速增長，居民收入水平連續較快增長，對未來收入的預期比較樂觀，對擁有自有住房具有強烈的偏好；③受“居者有其屋”等傳統思想的影響，加上國內的住房租賃市場欠發達和完善，大部分國內居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念。因此，為了改善住房條件，一些經濟條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋；④居民的攀比心理也是導致居民無法理性消費的原因。

（3）居民風險教育缺失。商品房市場投機意識盛行，銀行利益驅動更是房奴現象的助推器，市政動遷、舊城改造造就了一批“被動房奴”。此外，發生意外事故、經營出現臨時性困難、資金鏈斷裂等因素也可能導致借款人發生債務償還困難，淪為房奴。

3、房奴的影響

房奴現象的存在，將對經濟發展、社會的穩定、生活質量、心理健康等方面造成嚴重的影響，主要體現在以下方面：

（1）月供收入比過高，一旦借款人生病、失業或發生意外，都有可能喪失償債能力，無法償還房貸，導致個人破產。

（2）借貸過度使借款人出現嚴重的心理壓力。高漲的社會消費水平，加上有限的工作機會及收入，到最后這群被債務壓得喘不過氣的年輕人，在沒有正式踏入社會，就選擇了放棄，如此惡性循環難免不讓人擔憂整個社會的進步和發展。

（3）房奴現象將導致中間階層減少，貧富分化加劇，社會向下流。

（4）擠出效應將導致內需不足，影響經濟長期持續增長。高度負債迫使家庭用大量的資金養房，必然導致消費者減少其他消費的支出，產生“擠出效應”，將導致內需不足，影響經濟成長。

（5）增加個人住房貸款壞賬風險，影響銀行經營的安全性。

（6）房地產挾持國民經濟，影響宏觀調控的有效實施，體現在兩個方面：一是房地產商對政策的巨大影響力影響了政府對經濟形勢的判斷力和政府政策的方向、內容和力度；二是巨額的個人住房貸款以及嚴重的房奴現象使央行在進行宏觀調控時投鼠忌器，不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應量增加過快，經濟增長過熱的現象。

4、減少房奴的措施

深刻認識房奴現象的危害性在于堅定治理房奴問題的決心?，F階段，政府必須采取有效措施解決這一關系國計民生和社會安定團結的重要命題。針對房奴現象，可以采取預防和化解兩類不同的策略，既要減輕現有房奴的壓力，又要避免新房奴的涌現。預防策略為：

（1）轉變政府績效評估機制，落實一把手房價負責制。政府績效的評估應該轉變到以居民的福利提高為主要依據，以促進人民生活水平提高、“幸福指數”上升為目標。

（2）加強對傳媒的監督，引導居民住房理性消費觀念，提前消費、貪求高檔的住房消費觀念的形成與一些媒體的誤導存在很大的聯系。

（3）修正相關法律，加強政府對房價調控的能力。如果住房價格能夠得到有效管理，就可以打破購房者博弈中的假設房價上漲的前提，博弈參與者的收益函數將發生變化，博弈類型就不會是一種“囚徒困境”模式，最終改變博弈的均衡策略。

（4）各級人大也可以借鑒國外的立法經驗，為保護本國或本地居民的利益，對外來投資者進行立法限制。

（5）大力推廣經濟適用房或廉租房制度，解養房，必然導致消費者減少其他消費的支出，決低收入階層的居住問題。

（6）加強交通基礎設施建設，大力發展公共交通，以區域視角布局城市人口分布。

（7）加強資產流轉制度建設，推動住房交易、租賃市場的發展，國內居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案，在一定程度上是由于住房租賃市場不發達。有一定比例的借款人已經意識到在房價很高時購買房子是不經濟的行為，但由于租賃住房的不穩定性，他們仍然選擇了購買住房。同樣，二手房的銷售、售后回租的發展對借款人擺脫困境來講也具有重要意義。

房奴現象的化解策略是在對貸款購房者已經背負較高債務負擔的狀況下，通過消費者自身、政府、銀行等方面的行動，減輕其所承受的壓力，避免其走向失敗的各種有效措施。