我國城市土地使用權交易中存在的問題及對策研究

【摘要】我國自二十世紀八十年代就開始實施土地使用制度的改革，經過多年發展，已經基本建立了城市土地使用權有償使用制度和公開土地市場交易制度，城市土地使用權的交易行為趨于規范，但是在城市土地交易中，仍然存在諸如管理制度不完善、存在土地投機行為和隱形市場交易等問題。影響了城市土地市場健康、有序的發展。

【關鍵詞】城市土地；使用權交易；對策研究

我國對于城市土地使用權的交易雖然已經有了明確的法律法規，并明令禁止經營性項目土地以協議的方式來進行交易，但是一些地方政府對于這些政策并沒有進行很好的執行，并且存在著“政令不通”等諸多問題，因此相關部分就需要進一步規范我國的城市土地交易模式。

1、城市土地使用權交易過程中存在的問題

1.1我國城市土地出讓方式有待規范

我國現階段的土地使用群出讓制度缺乏系統性與統—性，其各項法律法規中的內容也有著重復性與不協調之處，而這些重復的法律法規也導致了對于城市土地使用權出讓的規定內容過于繁雜，并且容易導致矛盾的產生。比如說在商業以及住宅等房地產項目的使用權交易過程中，其協議出讓所占據的比重比較大，因此缺乏足夠的市場競爭。此外，我國許多城市中也都存在著大量無償劃撥的土地，而相關用地單位對于這些土地有著很大的處置權，而政府對于這些問題也難以進行有效的控制。在政策具體實施的過程之中，還有可能留下一些協議出讓的扣子，并且會導致協議出讓價格較之招標與拍賣價格有明顯降低的情況出現。

1.2缺乏合理的土地儲備、供應機制

我國現階段的土地儲備結構在土地收購的過程中依舊存在著較大的盲目性，并且對于土地的儲備規模以及儲備周期等因素缺乏科學機制的合理制定。各個地區對于土地儲備的政策條文中也缺乏明確的規定，其儲備規模以及儲備周期也是隨機出現的。此外，我國各地的出讓數量也沒有一個明確的規定，其多半是根據市場的具體需求以及地方政府的財政需求來決定的，這也就導致了我國土地的儲備數量存在著較大的不確定性，并且缺乏一個長遠的規劃，在這種情況下，也就難以確定儲備土地的數量以及儲備周期。這樣一方面導致了城市中的土地市場無法進行有效調節，另一方面也加大了土地儲備過程中起資金運作的財務風險。

1.3對土地出讓制度的立法不夠明確，土地管理權限混亂

我國現階段的立法受到了中國傳統公法的影響比較深，而且我國政府干預的特殊經濟制度也導致了我國的私權意識比較單薄，因此在土地城市土地使用權出讓的相關法律法規中就會出現具有很強管理色彩，并且會直接扭曲當事人平等性這一問題的出現。

各級政府與土地相關的管理權限也處于一個混亂的狀態下，在進行房地產開發的過程中，相關政府單位對于基礎設施的配套費用收取較多，并且會存在許多需要重復收費的項目，這也就極大提升了我國房地產開發的成本，并成為了導致房地產泡沫的重要因素之一。而且在該種土地轉讓權交易模式下，也會大幅度降低我國城市的土地資源利用效率。

1.4對土地出讓金的收取方式存在爭議

現階段所采用的收取土地出讓金的方式還存在著一定程度的弊端，比如說需要一次性繳納的高額土地轉讓金會直接轉變為房地產的建設成本，并會間接的轉嫁到消費者身上，并導致我國商品用房價格的進一步上漲。此外我國對于城市基礎配套設施的完善，也會直接導致城市土地的升值，并且會使得土地自身資產要素的作用無法有效發揮出來。

2、解決對策

2.1土地交易調控方式的對策建議

市場經濟社會首先需要時一個法制下的經濟社會，因此為了做好城市土地市場的交易管理，就必須擁有一個健全的法制作為基礎。自改革開放以來我國在法制建設方面取得了一定的成果，其關于土地的法律法規也愈加完善，因此，我國的土地市場管理還存在著一定的法律依據。但是在許多地區，其隱性的土地市場比較高，并且存在著土地資產收益嚴重流失等諸多問題。而且一部分房地產商人還有法律意識單薄等諸多問題，這也就需要進一步完善現階段土地交易方面的法律法規，只有這樣，我國的土地秩序才能夠朝著好的方向進行發展。

此外，政府還需要借助于相應的經濟手段來進行土地價格的調控，其主要是借助于價格、利率以及稅收等工具，來對整個城市的土地市場進行宏觀調控，并且讓土地市場自身發揮出良好的自動調節作用。只有這樣才能夠讓土地市場中的各個利益主體對自身的經濟行為進行主動調整，從而達到實現各自利益最大化的效果。因此在管理城市土地交易市場的過程中，政府部門需要適當借助于經濟杠桿來進行整體市場的宏觀調控。

2.2土地交易制度規范的對策建議

首先需要對土地的出讓制度進行嚴格的規范，而土地出讓制度的規范與完善，也會對整個土地市場以及房地產市場的健康發育造成極大影響。政府如果在進行土地出讓金的收取過程中未能按照一個統一標準，就可以導致房地產行業的不正當競爭出現，并且從根本上違背了市場的經濟原則。因此就需要建立起一個完善的土地出讓制度，并且超社會公布土地出讓的相關信息，只有這樣才能夠確保其交易過程的公正性。其次需要建立一個科學的土地評估制度，并從提升評估從業人員的素質做起，來積極收取社會各界的精英人士來參與到土地評估的過程中，只有這樣才能夠營造出一個良好的土地市場環境，并促進我國房地產行業的健康發展。

2.3土地交易監管手段的對策建議

要想加強土地交易的監管手段，就需要完善公開土地市場的外部監督力度，并充分發揮出政府在土地價格調控這一環節的權威性。此外需要強化現階段的土地執法監察手段，并且對土地交易有關的違法案件運用新聞媒介等方式來進行披露，從而達到強化檢察效果的目的。最后還需要加強我國的行政審批監管力度，只有這樣才能夠進一步加強我國的土地交易監管力度，并營造出一個公平公正的土地使用權交易環境。

結語：

我國現階段基本已經形成了一個比較健全的城市土地使用權交易市場，但是在其具體的交易與管理過程中，依舊存在著許多違背客觀經濟規律的現象，并且會直接影響到我國經濟的進一步發展。本文就現階段城市土地使用權交易過程中存在的一些主要問題進行了簡要闡述，并針對性了提出了幾點改進措施，旨在營造一個良好的土地交易市場。