我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是我國整體金融創(chuàng)新活動中的重要組成部分。本文介紹了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內涵與主要功能，分析了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問題，并提出了促進我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；問題；對策

1、前言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。1991年的住房公積金制度改革是我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的開始。1998年朱镕基政府開啟了房地產(chǎn)市場的市場化改革的方向。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢有著極為密切的關系。市場需求決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新。因此，加大對我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有現(xiàn)實意義。

2、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內涵與主要功能

2.1房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的內涵

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，它首先是一種金融創(chuàng)新的形式歧視。其次，它是與房地產(chǎn)行業(yè)有關系的。根據(jù)學者的研究，房地產(chǎn)金融，是指在土地和房屋的開發(fā)、施工建造與消費過程中資金供需求雙方形成的一系列的有關金融活動的總和。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新要取得理想的效果，就需要逐步建立良好的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的機制，研發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品與工具，以及開發(fā)房地產(chǎn)金融穩(wěn)健發(fā)展的避險工具，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的價值。

2.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，增加了投資渠道，促進資金的流通。房地產(chǎn)金融具有一定的資金杠桿功能，使投資房地產(chǎn)投資者能夠以小搏大，獲得滿意的投資回報。其次，通過房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，可以為購房者提供更多的選擇，從而增加了社會福祉。另外，通過解決新信息不對稱和降低交易成本，適度的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新可以轉移、降低和分散風險。

3、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

目前我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于野蠻生長和盲目擴張狀態(tài)向精細深耕的階段發(fā)生根本性轉變。在此過程中，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨了諸多的問題。

3.1房地產(chǎn)金融以銀行信貸為主，金融創(chuàng)新風險過于集中

房地產(chǎn)的融資渠道不夠順暢，一般只有商業(yè)銀行借貸一條路可走。而由于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的門檻極高，證券、基金和信托產(chǎn)品的開發(fā)嚴重落后于現(xiàn)實的需要，在資本市場上的直接融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化步伐緩慢，致使絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背負沉重的負擔，定期對借貸銀行的還本付息使企業(yè)的資金流動性缺乏，自我造血功能不足。

3.2房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品少，產(chǎn)品沒有合理規(guī)劃

除了極少數(shù)的上市型房地產(chǎn)企業(yè)可以以定增、配股等形式便捷地從資本市場籌措資金以外，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新比較匱乏，產(chǎn)品單一，同質性競爭現(xiàn)象比較多。房地產(chǎn)行業(yè)對金融創(chuàng)新的認識和重視程度很不夠，金融創(chuàng)新在結構設計上也有所偏頗。這主要是缺乏善于實際運作的金融創(chuàng)新人才。比如，發(fā)行的信托產(chǎn)品平均期限過短，給企業(yè)無端地增加了兌付壓力。

3.3由于信息不對稱的問題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新導致企業(yè)道德風險嚴重

房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，流程和過程比較復雜，導致了信息不對稱和信息失真問題激增。比如在資產(chǎn)證券化的過程中，房地產(chǎn)公司的住房抵押貸款，打包資產(chǎn)層層向外轉售，使金融鏈條不斷拉長，潛在風險不斷加大。房地產(chǎn)的資產(chǎn)變得可交易性的同時，由于無法獲知原始的抵押貸款信息，交易者和終端投資者已經(jīng)無法正確判斷交易的風險程度，這極易發(fā)生相關房地產(chǎn)企業(yè)違約的道德風險。

3.4房地產(chǎn)兩級金融市場發(fā)展不平衡，嚴重制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展

目前，它的金融市場主要在一級市場內交易和內循環(huán)，發(fā)展空間極為狹窄，融資能力缺失。我國的房地產(chǎn)金融市場無法實現(xiàn)與二級市場的良好對接，無法引入二級市場眾多投資者的資金，致使融資渠道主要集中于銀行借貸。

4、促進我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策

4.1加強對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的管理，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險工具

產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的依歸和最終去處，也決定了金融創(chuàng)新的效果。根據(jù)目前的實際情況，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應當聚焦以下三個方面：第一，推動房地產(chǎn)產(chǎn)品的資產(chǎn)證券化水平，特別是住房按揭貸款的證券化程度，降低銀行業(yè)的房貸風險，化解銀行體系的潛在的系統(tǒng)性風險的爆發(fā)。并且，提高相關資產(chǎn)的流動性，促進房地產(chǎn)金融市場與資本市場的無縫對接和良性互動。第二，創(chuàng)設房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品，對沖和事先鎖定風險，為房地產(chǎn)企業(yè)提供套期保值等避險手段，比如房地產(chǎn)指數(shù)期貨、房地產(chǎn)期權產(chǎn)品和房地產(chǎn)的相關基金產(chǎn)品等。第三，設立以銀行資金為劣后端的“銀行加信托”式的房地產(chǎn)金融組合產(chǎn)品，降低銀行資金的風險，拓寬房地產(chǎn)公司的資金籌措渠道。此類產(chǎn)品因合理設計產(chǎn)品期限，避免爆發(fā)的集中兌付壓力。

4.2拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風險

采取措施，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市IPO融資。設立各類房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，降低房地產(chǎn)企業(yè)間接融資的比重，降低銀行借貸的違約風險。通過發(fā)行股票、定增配售和發(fā)行公司債券等形式，加大房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資力度，實現(xiàn)與二級資本市場的無縫對接。

4.3建立多元的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機構機制

以政府主導、民間資本參與的形式構建多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機構機制。著力發(fā)展房地產(chǎn)貸款的擔保機構、保險公司、投資基金管理公司和財務公司，提供各類中介性質的服務。

4.4完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，促進資源優(yōu)化配置

一個理想的房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場構成的多層次、全方位的市場體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀是，兩類市場發(fā)展不平衡，二級市場的培育和發(fā)展嚴重落后于一級市場，但是一級市場也有待于提高。在建立完善的信用評價機制的條件下，適當?shù)赝七M房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化水平，分散風險，提高資產(chǎn)質量，并給二級市場的投資者以選擇的機會。

4.5防范和規(guī)避金融風險

金融創(chuàng)新需要一定的規(guī)制，否則可能帶來較大的風險。因此，對于房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新可能帶來的不良后果，我們應當事先有所準備，設置預案。總的來說，一是要分散房地產(chǎn)企業(yè)拆借銀行資金時可能集中爆發(fā)的信用風險和道德風險：二是要盡快建立房地產(chǎn)貸款的再保險體制，分散可能面對的風險；三是建立動態(tài)的信貸風險預警機制，運用大數(shù)據(jù)分析和專人跟蹤等方式第一時間預警并予以處置；四是建設全行業(yè)的金融風險監(jiān)控體系，消弭潛在的系統(tǒng)風險；五是建立信用評價機制，從源頭上控制借款人的借貸風險。結語：

總之，面對房地產(chǎn)行業(yè)在金融創(chuàng)新中暫時面臨的困難和問題，我們既有坦然地面對挑戰(zhàn)，認真地思考解決之道，更要把它作為房地產(chǎn)行業(yè)獲得新的發(fā)展的機遇。