房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義。所以，對(duì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素加以分析具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義，只有通過(guò)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，才能準(zhǔn)確掌握其波動(dòng)的規(guī)律，從而制定有效的對(duì)策措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)而帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部影響因素

在對(duì)過(guò)往案列分析研究后不難得知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部因素主要是金融、土地、市場(chǎng)以及國(guó)家的政策調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)資本運(yùn)作，必然會(huì)與金融資本有所聯(lián)系，房地產(chǎn)本就屬于經(jīng)濟(jì)密集型的產(chǎn)業(yè)，較為依賴資金運(yùn)作，部分資金運(yùn)作可以在開(kāi)發(fā)商的企業(yè)內(nèi)部實(shí)施，而剩余的部分則需要市場(chǎng)資金來(lái)運(yùn)作，只有通過(guò)此類的資金籌集方式，開(kāi)發(fā)商才能籌集足夠的資金運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是以土地為資本開(kāi)發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著兩個(gè)交易環(huán)節(jié)，即開(kāi)發(fā)商與相關(guān)土地部門(mén)的交易和消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的交易，其中在前者的交易過(guò)程中，土地被當(dāng)作交換商品，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)：另一方面，消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的交易過(guò)程中，房屋被當(dāng)作交換商品，消費(fèi)者取得房屋所有權(quán)以及土地的使用權(quán)，故而土地因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要因素。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制以及貨幣政策的改革，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響，尤其是產(chǎn)業(yè)政策以及政府的發(fā)展政策，往往被我國(guó)政府用來(lái)作為宏觀調(diào)控的主要措施，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)因此而產(chǎn)生波動(dòng)。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)部影響因素

供求關(guān)系往往左右著市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的矛盾則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根本內(nèi)在影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張不僅需要開(kāi)發(fā)商大力投資各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，還需要消費(fèi)者需求量的跟進(jìn)：相較于消費(fèi)者需求量的變化，房地產(chǎn)商的供給變化較為猛烈，由于供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致價(jià)格的波動(dòng)，而供求平衡往往是暫時(shí)的，供求雙方會(huì)經(jīng)常處于不平衡的狀態(tài)，因此房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不動(dòng)的波動(dòng)變化，這就需要對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行不斷地調(diào)整以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定。導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)的關(guān)鍵因素在于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資過(guò)程中本身就具有投機(jī)性質(zhì)，盲目的跟風(fēng)投資造成了房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)規(guī)律上漲，基于房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商和投資者的收益居高不下，進(jìn)而帶動(dòng)更多的投資者和開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)投資建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷的擴(kuò)大，市場(chǎng)擴(kuò)大意味著交易量的增加，此時(shí)房地產(chǎn)業(yè)便進(jìn)入了繁榮階段，此階段的開(kāi)發(fā)商和投資者往往都能得到豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，然而由于房產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并非是穩(wěn)定健康的發(fā)展的，此時(shí)所取得的經(jīng)濟(jì)效益只能是短期內(nèi)的收益，過(guò)分透支了未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，因此，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的繁榮階段，房地產(chǎn)業(yè)必定會(huì)面臨衰退的局面。一方面，房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的根本原因，增加房地產(chǎn)投資可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)張房地產(chǎn)市場(chǎng)，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮發(fā)展的階段：而另一方面，當(dāng)投資者減少了對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資，那么房地產(chǎn)業(yè)必將面臨落敗蕭條的局面。究其根本，利潤(rùn)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果能得到可觀的利益回報(bào)，便會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模：但如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得預(yù)期的收益，開(kāi)發(fā)商便會(huì)暫停部分甚至叫停部分房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目。所以，房地產(chǎn)的收益效率才是開(kāi)發(fā)商主要在意的問(wèn)題。

2、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

2.1規(guī)范土地市場(chǎng)

第一，規(guī)范土地審批與出租的制度，因?yàn)橹挥杏辛酥贫龋拍軌驗(yàn)閳?zhí)行提供相應(yīng)的規(guī)范，所以最重要的便是制定與土地相關(guān)的制度規(guī)范。第二，加強(qiáng)執(zhí)行力度。有了相關(guān)的規(guī)范制度之后，還應(yīng)該嚴(yán)格按照制度的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保證執(zhí)行符合國(guó)家政策。另外，還應(yīng)該加強(qiáng)投招標(biāo)的力度，使得土地開(kāi)發(fā)更加市場(chǎng)化，避免受到行政的干預(yù)。第三，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，構(gòu)建新的土地供應(yīng)機(jī)制。

2.2完善金融制度

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其所需要的資金除了自有資金之外，還需要進(jìn)行融資，為此應(yīng)該構(gòu)建更加多元化的融資渠道，豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。除了開(kāi)發(fā)商，很多購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候所需要的資金也不是全部為自有資金，所以也應(yīng)該構(gòu)建多元的融資渠道。除此之外，還應(yīng)該建立健全融資制度，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者提供一個(gè)良好的融資環(huán)境。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策

加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策，需要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況以及房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況。所以，首先應(yīng)該了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)水平，這樣的話才能夠制定或者是選擇更為科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資政策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的發(fā)展。在制定房地產(chǎn)投資政策的時(shí)候，還應(yīng)該充分考慮到其對(duì)周邊領(lǐng)域的影響。除此之外，還應(yīng)該把眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)，除了短期的房地產(chǎn)投資政策之外，還要有長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資政策。對(duì)于那些雖然能夠在短時(shí)間內(nèi)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策也不應(yīng)該采取。如果在執(zhí)行政策的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)政策中存在的問(wèn)題，那么就應(yīng)該及時(shí)了解問(wèn)題產(chǎn)生的原因，從而找到相應(yīng)的對(duì)策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)偏差。

2.4引導(dǎo)投資商合理投資

國(guó)家想要正確引導(dǎo)投資商合理投資，那么首先應(yīng)該明確投資主體結(jié)構(gòu)，因?yàn)橹挥羞@樣，才能夠避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)不明、產(chǎn)權(quán)不清的問(wèn)題。其次，還應(yīng)該時(shí)刻關(guān)心當(dāng)前階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，使其投資規(guī)模能夠與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模相適應(yīng)，這樣的話才能夠使得兩者共同發(fā)展。再次，確定合理的投資結(jié)構(gòu)。很多投資商在進(jìn)行投資的時(shí)候，都存在盲目性、從眾性，一方面是因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，另外一方面是因?yàn)闆](méi)有做好市場(chǎng)調(diào)查。所以應(yīng)該及時(shí)公布相關(guān)的信息，再就是引導(dǎo)投資商在做好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上再進(jìn)行投資。

結(jié)論：

住房一直以來(lái)都是人們比較關(guān)注的一個(gè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)自然也會(huì)對(duì)人們的日常生活產(chǎn)生影響，所以十分有必要找到影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素可以分為內(nèi)因與外因兩個(gè)部分，其中內(nèi)因包括房地產(chǎn)的價(jià)格、房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)收益率；外因包括土地因素、金融因素、市場(chǎng)因素以及政策因素。因此，必須出臺(tái)相應(yīng)的政策，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的控制力度，完善房地產(chǎn)金融體制。