住房調控政策對住房價格的影響

【摘要】住房價格是關于國計民生的重大問題，近十年來，國家不斷出臺住房調控政策，對住房價格進行調控，并且調控力度不斷加強。本文重點分析住房調控政策對住房價格的影響，主要從銀行信貸政策、限購、稅收等角度展開研究，并對國家政府出臺住房調控政策提出了建議。

【關鍵詞】住房調控政策信貸；限購；稅收

隨著我國經濟的持續發展，人們對滿足生活需要和提高生活質量的要求越來越高，要求更高更好的住房條件，而且人們也希望通過房地產投資來獲得資本利得.這就使得人們對住房不僅有剛性需求還有投資需求。而正是因為這些需求，房地產行業對人們生活和國民經濟的作用越來越大，也使房地產價格成為影響國計民生的重要因素。但近些年房地產行業面臨的問題也是越來越多，如房地產泡沫、投機炒房現象等，這些現象違反了價值圍繞價格上下運動的市場規律。針對這些現象，我國政府審時度勢，出臺了一系列的文件，調節房地產市場。

一個國家的房地產政策對房價發展有著深遠的影響，如2008年美國房地產金融政策對美國次級房屋抵押貸款以及發行次級貸款抵押證券進行鼓勵，曾經促進了美國人民的住房需求，使美國房價的平穩上升，房地產市場欣欣向榮以及經濟高速發展。但是這也成為了美國房地產市場泡沫最終破滅的隱患。那我們不禁要思考國務院出臺各種住房調控政策到底對房地產行業的發展有著什么樣的作用，對房價的調控作用又是什么樣子的。

1、文獻綜述

在房地產政策調控的研究方面，劉為敏（2009）認為政府應建立中小城市住房體系，用來改善民生，并且逐漸健全房地產市場的稅收的財政政策體系，不斷加強地方政府在住房價格調控中的作用。廖英敏（2010）研究了2010年房地產新政策對房地產市場的影響，建議盡快推動土地制度、房地產的稅收制度、財政體制這些方面的根本性改革。吳玲（2011）研究認為國家政府應該采取經濟金融手段，從公共財政和土地財政的體制建設從手，不斷進行保障性住房建設，以此來調控房價。

馬祥華在《房地產調控政策與房價走勢的探討》（2013）提出我國經濟結構以及社會的諸多的負面情況是由于商品住房價格的持續上漲而引起的，從經濟市場的方面分析，如果房地產調控政策不斷緊縮，房地產市場發展就顯的低迷，相反則房價不斷漲高。張建林，奚玉美在《我國房地產稅收調控存在的問題及其完善措施研究》（2013）提出，社會關注的焦點已經聚集在我國的房地產稅收調控政策上，現在我國房地產稅收有著許多的問題。

2、住房調控政策對住房價格的影響

2.1住房調控政策中銀行信貸調整對住房價格的影響

住房調控政策中銀行信貸調整對住房供給有較大的影響。住房調控政策有著重大的信號意義，銀行考慮到國家政策的目的，會對房地產企業是否有能力進行還款進行更加嚴厲的審核，對房地產企業進行銀行貸款融資造成了深刻的影響。銀行存款準備金率的提高，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大，所以使房產企業的貸款數量不斷減少。

對商業銀行而言，與其他中長期貸款想比較，個人住房抵押貸款對其來說較為有利，表現在流動性，安全性，盈利性等方面。銀行發放個人住房抵押貸款的對象是具有穩定的經濟收入的人，并且進行了住房抵押，使得住房抵押貸款的安全性較高。并且，其利率高于其他貸款，所以收益也高于其他貸款。又因為其流動性好，銀行可回流資金得到再投資收益。所以商業銀行愿意給予個人抵押貸款貸款。但是銀行發放的個人住房抵押貸款數量受央行發放的貨幣供應量的限制。

2.2住房調控政策中限購對住房的影響

在房地產企業的供給曲線，在短期，無論P有多大，只能有這么多的供給Q，所以供給曲線是一條垂直向上的S2，在長期，由于地只有這么多，所以當需求上升的時候供給不變，所以P應該是無限大。但是我們現在分析的情況都是發生在中長期的時候，房子還在蓋，地還有，所以隨著房價上升，供給量將會增多。當除了房價以外的因素發生變動的時候，供給將會變動。由此可以分析出，當國家采取限購的房地產調控政策，是對房地產商不利的政策，房地產商會縮減供給。當國家采取限購的房地產調控政策，房地產市場的需求和供給都下降，在這種情況下，房地產市場的均衡量有供給和需求下降的幅度確定，但是均衡價格是下降的。

2.3住房調控政策中稅收對住房價格的影響

政府征收房產稅，使得房地產企業的成本上升，供給曲線S會向左移，當房地產市場的需求量不變時，市場便會產生新的供需均衡點，在供需圖中表現為房地產市場均衡價格的上升，而且交易量下降。

對房屋的交易環節的需求征稅，產生的稅負基本上是不可轉嫁的，因此房地產市場的需求方購房成本上升，進一步導致市場需求量下降。即對房地產的需求方征收房產稅，會使得需求者購買房屋的成本增加，從而降低房地產市場需求量。雖然上述分析我們得知房地產市場需求彈性較小，消費量不容易下降，但是，征稅使得需求方持有房地產的成本上升，會使以投資為目的需求減少。所以，對處于流通過程征收房產稅，降低了地產的投機性“炒房”的需求，減少市場上的房產交易量，容易使住房價格上漲。

3、基手eviews軟件以南京為例實證研究

3.1變量選擇及數據說明

自從1998年我國對國民經濟實施宏觀調控以來，利率水平和貨幣供應量一直被作為貨幣政策的中介目標。因此本研究選擇五年期以上的按揭貸款實際利率指數代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應量（M2）作為貨幣供應量為代表。以此研究國家房地產調控中信貸政策對南京房價的影響。建立模型一、二。我們可以看出我們所要建立的模型應該是一元線性模型。我們建立模型：Y=a X1+c+u，Y=a X2+c+u。其中Y是南京房價，X1是貨幣供應量，X2是實際利率，μ是殘差。對于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到模型一結果：

計算結果如下：Y=5342.428+0.007164X1，R-squared=0.695998

我們用evlews軟件做回歸，得到模型二結果：Y=32826.87-3077.353X2，R-squared=0.811742

3.2模型一、二檢驗和解釋

模型一和二中X1和X2的P值都為0.0000，可以得出貨幣供應量和實際利率對南京房價的影響都是顯著的。通過模型一和模型二的R平方，我們也知此模型一方程可以69.59%的解釋南京房價，模型二方程可以81.17%的解釋南京房價。即國家通過調控利率比調控貨幣供應量對房價的影響更大。下面我們再考慮國家把貨幣供應量和利率手段結合起來對南京房價的影響。

3.3建立模型三

我們可以看出，所要建立的模型應該是一元線性模型，于是該模型的一般形式為：Y=aX1+b X2+c+μ。其中Y是南京房價，X1是貨幣供應量，X2是實際利率，μ是殘差。

對于線性回歸來說，一般我們是用最小二乘法來進行回歸的，于是，我們用eviews軟件做回歸，得到：

計算結果的標準格式如下：Y=25722.61+0.002187X1-2342.176X2.R-squared=0.830256

3.4模型三檢驗和解釋

模型三中X1和X2的P值分別為0.1356和0.0004，可以得出貨幣供應量和實際利率對南京房價的影響都是顯著的，其中實際利率比貨幣供應量的作用更為顯著，這也解釋了上述模型二比模型一得R平方更大，模型二方程比模型一方程更能解釋南京房價。從模型三方程可以得出，南京房價與貨幣供應量成反比，與實際利率成正比，這也與上述理論分析相吻合。通過R平方，我們也知此方程可以83%的解釋南京房價。即國家通過調控貨幣供應量和利率可以83%的調控房價，但是房價也受到其他因素的影響。

結論：

近十年，房價不斷升高，使得普通居民的購房壓力劇增，這已成為政府以及社會關注的焦點問題。為緩解住房供需的矛盾，國家不斷出臺住房調控政策調控住房價格，而且調控力度不斷加強。本文從住房調控政策的主要內容的三大方面包括銀行信貸供給、限購、房產稅對房地產市場需求和供給展開研究，研究其對住房價格的影響。本文認為國家采取的住房調控政策如限購，緊縮銀行信貸，對二手房征稅，對全國房屋銷售價格指數的下降具有推動作用。

如果房地產行業的穩定發展，那么國家經濟發展就會更加穩定健康，人民生活也會更加幸福。如果房地產企業擁有穩定的開發資金來源，有能力來開發一些優秀的房地產項目，房地產市場就能保持一定的穩定性，房價波動就會減少，所以政府要保證其房地產調控政策的穩定性和正確性，在對住房價格進行調控的同時，不要阻礙房地產企業的正常發展。在未來，分層次、市場化、長效化將是國家調控房地產行業的主旋律。房地產調控取消過去從嚴、過嚴的政策，也要做到適時而為、因勢而動，經過不斷優化、調整，適應房地產市場的發展。