房地產營銷視角下的居住建筑設計

【摘要】眾所周知，設計建筑物是房地產開發前期最重要的一項工作。建筑設計的美觀、質量完成的高低，一方面決定了該建設項目的投資和工期，另一方面更重要的決定著房地產銷售結果的如何，直接決定了房地產的經濟效益。本文將從市場營銷的角度對住宅建筑設計進行分析并提出建議。

【關鍵詞】房地產；營銷；建筑設計

由于國內整體宏觀經濟發展及房地產企業自身、包括相關物業單位在專業能力、認識廣度上的局限性，使得目前住宅建筑設計整體上大同小異，不盡如人意。尤其在專業人士欠缺的三、四線小城市，房地產市場相對不完善的現象更是突出。本文借助建筑工程學、市場營銷學、消費者行為學相關原理，對住宅戶型設計提出科學方法。

1、住宅設計基本原則

從消費者角度來看，住宅最好同時滿足居住功能和社會功能。居住功能，是讓消費者滿足對于日常起居、生活便利、生理、心理等各方面的需求；如：更廣的空間布置、更高的平面指標、更好的廚衛條件、絕佳的安全性等。社會功能，是指消費者的購買能力、居住時長、自有還是租賃、房屋的工期等宏觀的、社會勞動消耗的功能。

1.1基本原則

1）適用性：無論是對房地產商還是對顧客來講，適用性都是排在第一位的、最重要的標準。從房地產商的角度看，適用性能夠增加使用者，擴大消費目標群體；能夠減少因瑕疵產生的修葺費、使用過程中的運營費，最大限度節約成本。從消費者角度看，適用性可以提高房屋使用效率和年限，可以最大程度保證安全，是選擇住宅的首要條件。

2）經濟性與藝術性：作為一個好的建筑，在滿足適用性的前提下，應同時兼顧經濟性。普通群眾才是買房的主要人群，他們不可能盲目追求高價與奢華，而是更看重經濟性與適用性的統一。同時隨著經濟的發展，住房對于大眾來說，已不僅僅為了滿足居住，一定程度上也是

1.2緊握市場導向，使顧客需要得到最大滿足原則

從建筑設計角度來看，一套住宅的設計需要考慮諸如建筑物承重、電路走向、天然氣管道、光纖網路布置等專業問題；但從房地產開發商的角度來看，為了達成更好的銷售目標，一切設計其實都基于消費者的需要，只有了解消費者的購買心理，根據他們的購買需求去進行空間和平面設計，這樣才能保證銷售結果的樂觀。否則盲目的設計可能和消費者需求背道而馳。所以房地產商務必要保持市場意識，時刻以消費者的需要作為目標，使住宅最大程度的滿足顧客現在和未來的生活需要。

1.3多方面考慮性價比原則

從房地產營銷的角度看，一套住宅既要使開發商節約土地、建設、人力、管理成本；也要使顧客感到資源的消耗在合理的、可接受的范圍內；也要考慮自己的物業管理、房屋維修、運營周轉等費用。保證開發商成本的節約同時又不降低房屋的質量和使用壽命，避免形成‘豆腐渣’工程；讓顧客感受資源消耗合理又不至于購買力不足或寒酸和拮據，得到心理的認同；同時又要保證自己各方面的費用支出外，還有充分的盈利空間，三方同時獲利，達到共贏經濟。

1.4針對消費群體突出主要指標的動態評價原則

‘沒有最好，只有最合適’。這一觀點在房地產市場同樣適用。也許一套從建筑技術的角度看非常完美的房屋，卻不是消費者需要的；也許外觀看來美輪美奐的房屋，目標群體卻購買力遠遠不足；也許在A城市銷售火爆的樓盤，由于不同的文化，不同的經濟條件，在B城市卻無人問津。所以要想讓建筑最大程度的實現它的商業價值，不僅需要研究目標群體的生活習慣、消費水平和特征；還需要從宏觀上了解某地的地理特征、人文因素、經濟能力等。

所謂動態評價，是指同一消費者在不同時間可能有不同的購買需求，所以需要把握目標群體的主要需求，同時用發展的眼光看問題，茌建筑設計過程中需要根據不同情況考慮不同的因素。

2、當前居住建筑設計中應重點考慮的因素

2.1房屋的可用面積大小

可用面積的大小，戶型的規劃，在不影響正常的使用情況下，同樣受客觀經濟條件與消費者習慣、消費者需求的影響而不同。需要具體問題具體分析，同時也需要當地政府的正確指導。比如：2006年，國務院發文要求九十平方米以下的房屋占建筑總面積百分之七十。十年之后的今天，國民生活水平得到了提升，但整體購房能力還沒有達到很高水平，特別是在一些經濟發達的一二線城市，所以二房二廳一衛70-80平方米，三房二廳一衛85-95平方米，三房二廳二衛100-110平方米、四房二廳兩衛115-130平方米，應該是最適宜的標準。若面積過大，會導致房價上升，購買力不足，同時產生更多的物業費、建筑成本，和上文所提到的基本住宅設計原則相悖。

2.2房屋內部戶型配置

從市場營銷及消費者行為的角度看.房屋內部二房、三房、四房的戶型比例也應該有合理標準，這主要取決于消費者的生活習慣和具體情況，但總體而言，普通的兩口或三口之家，二房二廳一衛和三房二廳二衛為主力戶型應為主力戶型。

2.3門、窗的尺寸及布局

隨著人們生活質量的提升，越來越注意健康的生活環境和良好的生活質量。所以房屋內部門窗設計一是要保證充足的自然光照，二是要保證良好的通風和密閉性，使室內有良好的生活環境。從整體來看，門的設計對家具擺放格外重要，為保證消費者使用方便，通常客廳和餐廳不設計門或者門很少，從傳統來看，也要避免衛生間的門直接面對臥室，這些都是保證消費者良好消費體驗的必要條件。

2.4戶型的平面布局及內部間隔設計

根據調查.調查顯示，通常消費者最看重的因素為：布局、朝向、樓層和使用率。所以作為房地產商，需要遵循‘動靜分離’的原則，應嚴格將睡眠區和活動區、用水區和不用水區分開；優先考慮功能性重要的房間布局，比如：客戶通常很看重臥室的功能性，所以應充分考慮朝向和景觀，并充分考慮如何提高房屋內部的有效使用面積，比如許多新型的保溫隔熱材料被廣泛應用于建筑外墻及屋頂的保溫隔熱，包括預應力技術的運用，都有效地降低了材料消耗，提高了建筑物有效使用面積系數。爭取消費者的權益，獲得更好的購房評價和口碑效應。