房地產開發項目建設工程合同管理探析

【摘要】房地產開發項目中的建設合同屬于經濟合同的范疇，是房地產企業合同管理體系中的重要組成部分。整個房地產項目的各方都是圍繞著合同來進行相應的管理和工作，對于整個項目運作和目標實現有著極高的影響。但是房地產企業在開發項目建設工程合同管理中還存在一定的問題，本文將分析其中存在的問題，并提出相應的改善措施。

【關鍵詞】房地產；開發項目；建設工程；合同管理

房地產開發項目的建設合同管理是一個非常復雜的系統，具有涉及的單位多、材料雜、個體差異大等特點。但是目前房地產企業在項目建設工程合同管理方面存在著種種問題。筆者結合多年工作經驗，認真分析了目前房地產企業開發項目建設工程合同管理的現況，對房地產工程項目合同管理存在的問題一一進行剖析，并提出了相應的解決措施。

1、房地產工程項目合同管理的意義

房地產開發項目的建設合同對建設主體各方的基礎權利及義務進行了界定，保證各方在享有權利的基礎上嚴格履行義務，為正確處理開發項目建設工程中出現的問題和糾紛提供可靠的法律依據。具體來說，做好房地產工程項目合同管理的意義有以下幾點：首先加強房地產開發項目建設工程合同管理符合社會主義市場經濟的要求。其次，房地產開發項目建設工程合同管理是建設項目管理的核心。再次，加強合同管理是規范各建設主體行為的需要。最后，加強合同管理是迎接國際競爭的需要。

2、房地產工程項目合同管理存在的問題

2.1企業合同管理意識淡薄

隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產等基礎設施建設近年來呈現了蓬勃的發展，給房地產企業帶來了機遇。但是過快的發展速度使得企業管理等軟件設施無法滿足企業的需求。針對房地產企業的工程項目合同管理來說，最重要的一點就是企業對合同管理的意識淡薄。特別是與國外先進企業和項目管理水平相比，我國的工程項目合同管理水平較低，合同管理相應人員專業知識欠缺。在一些重大項目上，一旦出現合同管理方面的問題，可能給企業帶來巨大的損失和危機。另外在工程項目施工過程中，出現與合同不符的情況或者糾紛時，許多承包商不是考慮從合同要求進行問題的蹉商和解決，而是尋求非正式通道，例如“人情網”、“關系網”等來解決問題。另外在合同管理的體系建設，以及管理人員的專業培訓方面，企業領導都沒有予以重視。這都是房地產企業合同管理意識淡薄的具體表現。

2.2企業合同管理體系不規范

目前一部分房地產企業的高層沒有從企業戰略的高度來認識房地產工程項目合同管理的重要性，直接導致的結果就是企業的合同管理體系不規范。首先是沒有一個完整的合同管理流程。例如對合同的簽訂、審計和執行都分散在不同的部門，導致合同管理缺乏系統系的規劃指導。合同管理形式化較為嚴重。另外在合同管理體系中沒有明確的合同歸口管理、分級管理和授權管理等機制。導致合同簽訂權限不明確，簽訂的合同可能為企業帶來隱患。在合同履行過程中，缺少一些必要的審查和評估，最終對合同的實施失去了有效的監督和控制。

2.3企業合同管理制度不健全

企業制度是指導企業進行日常管理和運營的基礎，為企業各項行為提供行為規范和標準流程。但是目前在房地產企業工程項目合同管理中相關的制度明顯缺乏。大部分都依靠合同管理人員自身的素質水平、工作經驗以及責任心來保證合同管理的準確性。這樣的管理難以保障項目的質量和目標完成。一旦合同管理流程中出現重大的工作失誤，又沒有明確的制度和流程進行風險控制，很可能為企業造成風險。即便部分企業制定了專門的合同管理制度，但是制度執行缺乏監督，合同管理人員的工作表現和業績也缺乏績效管控。同時企業在合同管理中沒有建立相應的風險評估和管控機制，沒有相應的風險管理部門和責任人，為企業的合同管理埋下隱患。

3、做好房地產工程項目合同管理的措施

3.1提高合同管理的重視程度及意識

要提高房地產企業對工程項目合同管理水平，首先要提高企業對合同管理的意識。要從高管到合同的具體管理人員進行自上而下的培訓。重視合同管理的體系建設，完善相應的制度，健全合同管理流程，提高合同管理人員的專業知識和管理水平。還要強化企業工作人員合同相關的法律意識。在合同簽訂、審計以及履行過程中要合理應用相關法律，通過合同來維護企業的合法利益。要提高合同管理的意識，把合同作為保護企業利益的武器，對于承包商、施工企業或者監理工程師等提出的要求要嚴格按照合同進行審核。重視合同管理，就要重視合同管理體系的建設，設立專門的管理部門，重視合同制度的完善，重視合同管理人員的理論和技能水平提升。

3.2建設合同管理信息系統，規范體系管理

工程項目合同基本上是通過標準文本為藍本，依據項目實際情況進行相應的修改后簽訂的。所以在合同管理過程中，可以建立一個標準化的合同管理流程。以標準文本為基礎，建立合同管理信息系統，不僅能夠提高合同管理的效率，還提高了企業的管理和經營水平。另外還要建立合同管理體系，體系包括設定專門合同管理部門，明確職責和權限。還要制定合同評審、起草、會商、審核、審批制度；建立合同監管人、合同報表、合同執行定期和規定事項報告制度；建立企業法律事項的內部審核制度等。從制度方面規范合同管理的流程和權限。

3.3進行階段性的監督審核，加強控制

合同的管理不僅僅在于項目的策劃和簽訂階段，更重要的是合同履行過程中的階段性監督和審核控制。企業要在專門的合同管理部門基礎上，在合同管理的不同階段組建不同的管理小組。例如在投標和簽訂階段要有工程、預算、招標、法務等部門參與內審。在合同履行過程中，也要注重合同管理的程序化。對合同履行過程中發現的問題及時的進行信息反饋、跟蹤和監督，對于偏離合同內容和項目目標的情況，進行風險預警和管控。保證項目建設合同的高效實施，讓開發項目能夠保質保量的完成。

結語：

總之，房地產開發項目建設工程合同管理雖然是一個復雜的系統，包含內容多、專業要求高。但是只要企業重視合同管理體系建設，完善相應的合同管理制度，配套專業的合同管理人員，就能有效提高房地產開發項目建設工程合同管理水平，從而減少風險，提高企業整體管理運營水平。