加強新經濟形勢下房地產成本管理的方法

【摘要】城市化建設進程的不斷加深，使得城市人口大量增加，對于城市住房的需求急劇上升，這就推動了房地產行業的發展，給房地產行業帶來更多的機遇，同時也帶來了更大的挑戰。基于這樣的背景下，房地產市場的競爭也日益激烈，要想在激烈的競爭中脫穎而出，保持穩定的發展，就要求房地產企業必須加強成本管理。

【關鍵詞】新經濟形勢；房地產成本管理；現狀與問題；方法

房地產成本管理是增強房地產企業市場競爭力，保證企業穩定發展的重要舉措。然而目前房地產成本管理的現狀并不樂觀，由于這樣或那樣原因的影響，房地產成本管理中還存在不少問題，這些問題嚴重制約了房地產成本管理作用的發揮，因此，本文就新經濟形勢下的房地產成本管理進行了以下方面的分析與探討。

1、房地產成本管理現狀和存在問題

1.1房地產成本管理現狀

合同是房地產企業進行開發運營的前提基礎條件，所以，應在制定合同前對開發的房地產項目進行初期預算。但是，不少房地產企業在決策時考慮不夠全面，只著眼于房屋項目獲取的經濟效益，沒有對房屋項目開發投入成本以及后期銷售情況進行充分考慮。殊不知不論是項目開發房屋投入成本還是后期銷售，都與房屋項目的經濟效益有著密切關聯，導致房地產企業在進行成本管理時缺乏明確的目標與方向，沒有發揮成本管理的真正作用。而且還普遍存在房地產企業不重視成本管理的情況，對于成本管理也缺乏專業的人力資源來負責，使得房地產企業的預算存在一定問題。房地產企業成本管理的缺失直接影響著企業的經濟效益以及市場競爭力。

1.2房地產成本管理中存在的問題

1.2.1沒有重視成本分攤

進行成本分攤是房地產企業成本管理的有效方法之一。成本分攤是各類用戶間的分攤成本，進行成本分攤不僅能夠降低投入成本風險，保證房屋項目的收益，還能進一步提高成本管理效率。但是，在現實中很多房地產企業在開發房屋項目時都沒有對成本進行分攤，即便一些企業進行了成本分攤，都是抱著隨意分攤的態度，在審核成本分攤過程中往往都是敷衍了事，對后期成本管理工作的開展以及房屋項目的順利開發造成了嚴重的影響。

1.2.2成本核算對象確定具有隨意性

成本核算是企業成本管理中的重要基礎工作，能夠為房屋項目的順利開發及運行提供重要的保障。成本核算首先需要確定一個核算對象，然后根據相關規則對核算對象進行科學、全面分析核算對象，在核算過程中，房地產可以根據計劃成本計價核算，也可以安裝實際成本計價進行核算。最終完成成本核算工作。但是在現實中，很多房地產企業在確定成本核算對象時具有較大的隨意性，成本核算工作缺乏明確的目標，導致成本核算失效，致使成本管理失控，嚴重影響了成本管理的順利開展。

1.2.3沒有及時獲取項目成本核算依據

房地產企業進行項目成本核算時，需要及時獲取到各種相關的依據，例如施工企業提供的發票。但是在實際中普遍存在房地產企業進行項目核算時沒有及時獲取項目成本核算依據的問題，造成該問題出現的主要原因是房地產企業即便在項目竣工后也沒有付清全部款項，使得施工企業無法提供相關的發票，房地產企業在進行項目成本核算時缺乏這些依據，就會導致項目成本核算與實際不相符。

2、加強新經濟形勢下房地產成本管理的方法

2.1全面貫徹成本管理理念

房地產企業內部一般設有成本合約部門，該部門的職責雖然與企業成本管理工作相關聯，但并不表示該部門全權負責企業的成本管理工作。成本合約部門的職責除了進行成本管理工作外，就是在企業內部樹立起成本管理理念并貫徹到企業的每個員工。企業成本管理是一項復雜的工作，涉及較廣，在企業進行成本管理時需要企業各部門積極參與以及共同配合，對成本管理的所涉及的每一個環節都必須給予高度重視。只有在企業內部全面貫徹成本管理理念，增強企業全體員工的成本管理意識，才能真正做好成本管理工作。

2.2建立目標成本管理制度

房地產企業在決策一個項目時，首先應對該項目的投資進行估算和預算，然后以項目估算和預算為基礎依據，對項目目標成本進行科學合理的編制。同時為了避免出現成本失控問題，企業還應在項目開發和運營過程中隨時對比目標成本與實際成本。這就要求企業必須建立健全完善的目標成本管理制度。目標成本包括了多種費用，具體有：土地價款、建設施工費、財務費、管理費、設施費、安裝費等費用組成。房地產企業應將目標成本中所包括的各種費用制定成成本科目，然后按照成本科目對項目中的所有費用進行歸類。企業的成本合約部門應根據歸類好的成本科目制定好目標成本，而后上交企業決策層審核。一旦通過審核，企業成本合約部門就必須科學制定出目標成本控制計劃方案，并分發企業各部門中。

2.3采用科學成本管理方式

在“新經濟形勢”的環境中，BIM是新興推廣的管理模式，BIM又稱建筑信息模型，具有很多優勢，包括：優化型、可視化、協調性等，BIM通過將項目中的信息數據設置為模型的基礎，在建立模型的過程中，采用數字信息化的模式，反映出建筑物的真實效果。房地產企業成本管理方式主要分為兩類：一是動態控制方式。動態控制方式就是建立一個模型，將項目整體進行模塊化，每一個分項目都是一個獨立的模塊，然后充分考慮各個模塊之間的聯系和影響，最終得出項目總預測成本。在實際當中，任何一個模塊成本出現變化，就能夠通過模型了解該模塊對總預測成本的影響，從而準確判斷該模塊的成本是否在可控范圍內。二是靜態控制方式。靜態控制方式與動態控制方式大致一樣，都是將成本項目進行模塊化，而與動態控制方式的不同之處在于靜態控制方式是以項目模塊化為基礎，然后對每一個模塊的成本都進行預測，以此確保每個模塊的成本都處于可控范圍內。

2.4提高成本管理人員素質

企業的發展離不開各種人才和技術的支持，通過企業員工的綜合素質以及技術的先進程度，直接反映了一個企業的綜合實力以及發展前景。企業要做好成本管理工作，就必須聘請掌握專業成本管理與控制知識的人才，而且作為成本管理工作人員還應具有較強的職業素養和較高的風險意識，具備預測、分析風險的能力。然而，目前大多數房地產企業中從事成本管理工作的人員都很難滿足上述要求，所以，房地產企業必須盡力提高成本管理人員的素質，以便保障成本管理工作的順利進行，充分發揮成本管理工作應有的作用。

結語：

綜上所述，作為新經濟形勢下的房地產企業，必須重視并做好成本管理工作，這就要求企業必須全面貫徹成本管理理念，提高成本管理人員素質，采用科學成本管理方式，建立目標成本管理制度，只有這樣才能要提高企業的競爭力，幫助企業獲取更高的經濟效益，促進企業可持續發展。