民法中共有人優先購買權的效力研究

【摘要】：在民事法律中，優先購買權是其中最復雜、歷史最悠久的一項制度，它最早出現時在羅馬法中。優先購買權是全世界都認可的一項權利，但是因為其涉及的方面很零散也多，因此，迄今為止還沒有形成統一的定論。在我國，優先購買權的法律主要是在《物權法》中，但是其里面的規定和研究相對而言還是比較落后的，主要是體現在沒有對優先購買權的性質、行使和權利等做出具體的規定。特別是新頒布的《民法總則》竟然對優先購買權沒有規定，實為遺憾。

【關鍵詞】：優先購買權；共有人；共有人優先購買權

引言

在我國，優先購買權制度最早可以追溯到《唐律》。我國現行民商事法律、法規也對優先購買權制度予以肯定。而優先購買權包括了共有人優先購買權、承租人優先購買權、合伙人優先購買權和股東優先購買權。共有人的優先購買權作為民法中優先購買權的組成部分，對于社會經濟秩序的穩定，交易的成立和社會的公平具有重大作用。在民法中，共有人優先購買權的效力在解決實務中的有關問題的有著非常重要的意義。但是我國目前民法中對于共有人優先購買權的效力雖然有很多，但是現代社會對于其效力的理解還不是很清楚，而且很多方面還不是很詳細，因此，對民法中共有人優先購買權的效力進行詳細分析，對于共有人優先購買權民法中的完善起到一定的指導作用。

一、共有人優先購買權概述

新頒布的《民法總則》直接將《民法通則》第78條第3款規定了共有關系中的優先購買權給刪去了，導致現有的共有人優先購買權只存在于《城市私有房屋管理條例》第10條規定和《物權法》第101條的規定。

分析有關共有人優先購買權的規定，按份共有人優先購買權即按份共有人將自己在共有財產中擁有的份額出售時，其他共有人在同等條件下有優先購買的權利。優先購買權多適用于按份共有，對按份共有，只要出現出賣人出賣共有份額的情形，其他按份共有人即有優先購買權。而共同共有只有在進行財產分割時才享有優先購買權。

二、共有人優先購買權的效力分析

1、對內共有人優先購買權的效力

共有人優先購買權的對內效力，是指依據法律相關規定，優先購買權人與出賣人所享有的權利和應承擔的義務。

（1）存在效力瑕疵的外部轉讓合同

效力瑕疵合同是指合同因為存在欺詐、重大誤解、趁人之危、惡意串通而侵害國家或當事人的利益最后導致合同無效、效力待定或者撤銷的情形。

當出賣人與第三人之間的合同沒有效力瑕疵時，如果前面分析的優先購買權發生原因有約定和法定，那么，當事人應當遵照約定來處理。如果沒有約定或者約定不明的，那就只能按照民法的規定來處理。當出賣人與第三人之間的合同存在無效、可撤銷等效力瑕疵時，共有人優先購買權的實現就需要分為約定和法定兩種情況來處理：第一，約定情況下，當事人可以先通過協商完善與第三人的瑕疵合同的內容，直到不存在瑕疵為止，此時出賣人與權利人之間根據新的合同為內容行使優先購買權，對于出賣人與第三人之間的救濟，可以按照合同效力的認定結果來分別承擔責任，在達成協議之前，出賣人可以通過行使撤銷權或者追認權來確定合同的效力，此時，當合同最終有效時按最后的合同內容為“同等條件”行使優先購買權，當合同被撤銷而被認定無效時，就認定優先購買權實現的條件不成就，不發生優先購買權，共有物維持現狀，共有人的優先購買權直到條件成就時行使。第二，法定情況下，如果出賣人不行使撤銷權或者追認權而導致合同有效，此時，共有人可以直接要求行使優先購買權，并通過訴訟請求要求協商補充瑕疵條款，不能達成合意的，以不利于出賣人和第三人的條件來行使優先購買權。這樣做是對違反誠實信用原則的懲罰。

（二）共有人優先購買權的履行效力

在民法中，違反共有人優先購買權時，權利人可以以侵犯優先購買權為由請求宣告義務人與第三人之間的合同無效，優先購買權人通過行使權利與出賣人之間形成買賣合同，雖然這個合同成立的方式是由法律特別規定，但是對雙方當事人之間的法律關系進行的效力評價，與普通合同并沒有差別。

在共有人優先購買權制度當中，如果出現出賣人和第三人簽訂一合同，優先購買權的共有人通過行使優先購買權而以出賣人和第三人簽訂的合同內容為“同等條件”成立了另外一個合同。那么，這兩個合同的效力如何，怎樣履行呢？

第一、根據合同相對性原理和合同平等性原理，享有優先購買權的權利人與出賣人之間合同的效力，對于出賣人和第三人簽訂的買賣合同無影響。其原因為：首先，只要雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實，合同內容不違法，合同就有效成立。其次，如果將出賣人與第三人的合同定為無效，那么，權利人行使權利賴以存在的“同等條件”這一標準就不復存在了，同時第三人的利益就沒法救濟。只有承認合同的有效性，從而保證“同等條件”的合法存在，第三人可以通過請求違約責任來保護契約利益。若出賣人對優先購買權人履行合同，則對第三人承擔違約責任。但是，這種情況只要出賣人和第三人協商得好的話，是可以避免的。出賣人可與第三人約定，優先購買權人行使權利時，解除雙方合同。

2、對外共有人優先購買權的效力

對外效力主要是指第三人已經取得共有物或者份額的所有權，享有優先購買權的共有人能否通過行使優先購買權來取消出賣人和第三人之間的物權變動，最后是所有權歸于自己。

在民法中，物權主要是以債權形式進行變動，其變動的條件是債權合同加上動產占有或不動產登記。在這種形式下，通過對第三人惡意和善意區分，就很容易識別是否是共有人優先購買權的對外效力。第三人如果知道共有物存在優先購買權后，直接向出賣人了解出賣物的權利情況，這被認定是善意的。如果對共有物存在優先購買權而視而不見，則被認定為惡意。當共有物沒有進行登記公示時，如果當事人之間的優先購買權是通過約定來規定的，那么，此時享有優先購買權的優先購買權人的利益應根據合同約定的條款來實現；如果沒有約定，也不能達成協議的情況下，此時就要根據出賣人與第三人之間的意思表示是否善意：如果是善意，則第三人取得共有份額或者共有物，因為未經登記的優先購買權不具有登記對抗的效力，此時享有優先購買權的共有人只能通過侵權之訴來請求出賣人承擔侵權責任；如果第三人為惡意，即明知共有物存在優先購買權的情況下，還要與出賣人訂立買賣合同，合同是無效的，不發生物權效力，共有物份額歸于出賣人，此時優先購買權的條件不成就，優先購買權人不得行使優先購買權，知道下次條件成就時才始得行使。

綜上所述，共有人優先購買權人的保護，其利益平衡更傾向于共有人之間，對第三人的利益保護有所犧牲，特別是對具有對抗效力的優先購買權。不過，為了維護民事公平的原則，對第三人的利益也要做出相應的平衡性保護，這就有必要通過登記制度來確定共有人優先購買權的效力，如果是經過登記具有公示對抗效力的優先購買權，則第三人只能向出賣人主張違約責任，對未經過登記，而善意第三人取得的標的物，則應對其占有權進行肯定的保護；另外，在標的物被善意第三人取得的時候，優先購買權人可以通過行使優先購買權來主張侵犯優先購買權的損害賠償責任。

參考文獻：

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[2]房紹沖：《按份共有人優先購買權的適用范圍》，《山東社會科學》2012年第5期；

[3]常鵬翱：《論優先購買權的行使要件》，《當代法學》2013年第6期.

作者簡介：徐建新（1972—），男，漢族，河南魯山縣人，金博大律師事務所律師。