房企們的曲線拿地術

麥嵐

12月6日，金科股份公告稱，公司全資子公司山東百俊將以23.51億元收購青島海爾地產集團有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目以及泰安桃花源項目，項目面積合計57.16萬平方米。

面對飆升的房價和越來越少的優質地塊，急于增加土地儲備的實力房企曲線接手地塊或項目不失為“撿漏”辦法，伴隨土地拍賣熱度不斷攀升，這種現象或將愈加多見。

金科收購海爾三地產項目

12月6日，金科股份公告稱，公司全資子公司山東百俊將以23.51億元收購青島海爾地產集團有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目以及泰安桃花源項目，項目面積合計57.16萬平方米。

對于本次收購的目的，金科股份表示，“本次收購項目公司股權事項，旨在拓展房地產業務，增強項目開發能力，促進公司可持續發展。本次股權收購事項對公司財務會計核算方法和公司損益不會產生重大影響。”

翌日，五礦地產也宣布以22.38億元收購華潤深國投信托有限公司持有的南京河西項目33.33%的股權。

如果時間再往前追溯，12月2日，萬科在披露今年前11月的銷售額達到3413.6億元的同時，也透露了以53.95億元的代價入股融信在上海靜安地王項目的消息，在這個項目中，萬科持有49%的權益；12月1日，天鴻商場則以17.25億元收購萊蒙國際南昌商業項目，將用于開設購物中心。

如此頻繁密集的交易在各大股權市場頻頻亮相。根據北京、上海兩大產權交易所網站公開信息的不完全統計，僅僅在12月首周，房地產企業因股權變動發布公告的交易已經突破百億規模。

事實上，這只是自“9·30新政”調控后的兩個月以來，房企股權變化的冰山一角。在剛剛過去的11月，包括融創、恒大、陽光城、遠洋、碧桂園、招商、保利等等在內的房地產企業，共同創造了超過300億元的股權變動。

據中原地產分析師張大偉統計后介紹，目前北京、上海、天津三大產權交易所的房地產業股權項目掛牌數量大約50個，較今年1-9月的數目出現顯著增長。同策研究中心總監張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二級市場拿股份，不僅可以賺取差價收益，如果拿到的股份達到一定程度還可以并表，改善公司財務結構；另外，通過股權合作的方式開發房地產業務，也是目前房企更熱衷的方式。

收購、兼并成“撿漏”主要方式

自6月29日土拍結束開始，濟南土地市場便隨之升溫，房企瘋狂拿地，地王不斷涌現，地價接連飆升，房價也逐漸步入萬元時代。其中成交土地123宗，總價660.7億元，成交面積達651.35萬㎡，已明顯超過2015年全年的成交面積總和（607.44萬㎡）。、

面對越來越少的優質地塊，房地產企業“搶地”早已進入白熱化階段。在業內人士看來，對于主流房企來說，較之于資金流的緊張，更為嚴峻的現實是無地可拿，因此，收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式。

今年四月，綠地集團并購山東惠盛置業。后者是山東煙草投資管理有限公司旗下的一個房地產公司。早在2011年12月，山東惠盛置業以1.96億元拿下一塊2萬多平方米的土地。這塊地位于旅游路以南、龍洞路以西。雖然總價不高，但單價為647.89萬元/畝，樓面價格達到6073.68元/平方米。

山東北大資源地產有限公司則在北京產權交易所掛牌，擬以近23億元的掛牌價轉讓其持有的濟南源浩置業有限公司70%股權及近22億元債權，幫助還完債權的公司也將獲得400多畝的項目用地開發權。最終，掛牌交易由恒大地產接盤。

6月16日，濟南市規劃局公示的一則建設用地規劃許可顯示，雪山片區C-B地塊將建設“春江酈城”項目，開發商是濟南盛雪置業。

去年年底，尚在高速集團旗下的盛雪置業在濟南東部的雪山片區豪擲24.4億，拿下山東體育學院東側兩塊居住用地，總面積約400畝，規劃建筑面積約85萬平方米。然而拿地后，山東高速集團便通過山東產權交易中心掛牌轉讓濟南盛雪置業有限公司，兩塊土地一同打包。最終盛雪置業和山東高速在雪山片區的地產項目由重慶的龍湖地產接盤。

在一系列接手存量地塊或在售項目重新開發的消息中可以看到，接盤房企大都屬于國內一線大鱷，涉及地塊也遍及主城或郊區，對于急于增加土地儲備的實力房企來說，曲線接手地塊或項目也不失為一種“撿漏”的辦法。

業內人士表示，通過拍賣競爭過于激烈，拿地成本也不斷攀升，曲線進駐反而會有更多的空間，不少地塊的位置和條件還都不差，也具有更多的談判余地。不管是曲線入駐郊區還是主城，對于有實力的開發企業而言，都算是撿到了便宜。

不過也有觀點認為，由于曲線進駐拿地多數也都是接手老地塊和老項目，雖然算是盤活存量，部分地塊原先的開發周期已經比較長，后期進駐也只能限于操盤，對于實力房企來說發揮空間依舊有限。

地王時代的房企下半場

就在11月16日，濟南市國土資源局發布公告稱，解除帝華在唐冶片區所拿5塊地的出讓合同并且扣除合同定金，帝華也因此成為“濟八條”出臺后，首個被納入黑名單，且兩年內不得在濟南市參與土地競買的開發商。

12月11日，濟南首次明確惡意囤地炒地四情形，同時出臺處罰措施。規定中明確表示，經國土資源主管部門查詢核實，存在惡意囤地、炒地行為的，由此前的收回土地升格為納入土地交易市場誠信黑名單，兩年內不得在濟南市參與土地競買。

樓市深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”。

據各種平臺的公開資料統計，自2014年以來，包括上市房企在內，至少有30家品牌房企已明確退出房地產或房地產主營收入占比已經低于50%；其中，至少16家品牌房企計劃或已經實現徹底轉型，脫離房地產主業，比如浙江廣廈轉型體育影視文化，萊茵置業轉型體育產業，宜華地產更名宜華健康之后主攻醫療健康服務等等。

同樣，許多涉足地產板塊的企業也有所動作。6月18日，山東高速發布公告稱，將通過山東產權交易中心公開掛牌轉讓青島綠城華景置業有限公司60%股權、山東財富縱橫置業有限公司51%股權及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發有限公司41%股權，評估作價大約13億元。這次掛牌轉讓的三家地產公司，分別對應青島、濟南、萊蕪的三個項目：青島深藍中心、濟南中心、雪野湖國際度假區。此舉被認為是山東高速撤離房地產市場的信號。

樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講，則是一個逆勢發展的機會。從目前行業競爭格局來看，千億房企的競爭更加白熱化，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業龍頭的地位，而民營企業對目前行業內的收購機會也不會錯過，比如恒大通過各種股權并購、業務重組、財務投資等，正在持續加碼自己的身價，以鞏固目前領跑的地位。