房價和地產股上演冰火兩重天

韋順

今年上半年，房地產板塊表現萎靡不振，難以提起投資者的興趣；本次萬科定增事件，當我們再次將目光回到房地產板塊時，發現了一個十分奇特的現象：一方面是房價、樓市的火爆，上漲成為主基調；但另一方面，地產板塊的走勢卻是跌跌不休，相關數據顯示，截止6月21日，今年以來房地產板塊整體下跌23%，部分個股跌幅遠甚于同期上證指數。

是何種原因造成了房價和地產股冰火兩重天的局面？本刊綜合分析后認為，其主要在于樓市受政策的影響較大，而股票則是受行業成長前景及企業盈利能力的推動。地產股今年將呈現出前高后底的走勢，站在成長性的角度，地產股并不適合長期投資。

樓市量價齊升格局未變

房地產行業是我國的傳統支柱產業之一，2015年房地產開發投資9.59萬億元（占GDP總量達到14.17%），連續11年保持增長態勢。雖然政府自2010年以來政府陸續出臺政策抑制樓市火爆的局面，但依然止不住房價的快速上漲，尤其是2014年下半年，在國家貨幣政策放松的背景下，加之限購政策放松及去庫存政策實施，國內樓市開始加速上漲。

數據顯示，2015年4月全國百城住宅價格指數同比增速為-4.46%，此后逐月走高，截止2016年5月已達到10.34%，接近該數據的歷史最高水平。而從國家統計局的數據來看，全國累計商品房銷售面積也出現快速回升，今年前5個月更是出現井噴式行情，同比增速高達33.2%。

房地產呈現出典型的區域化特征，前五個月以京滬深為代表的一線城市房價同比增速呈現出上漲趨勢，5月份達到了26.82%，而同期70大中小城市新建住宅面積指數（三線城市）僅為1%，出現明顯的兩極分化。有市場人士指出，一線城市房價上漲肯定有炒房客的作用，但更多是來自于巨大的房產需求的抬升，未來一段時間內京滬深的住房價格很有可能維持在高位運行，而三、四線城市則可能面臨一個下跌的風險。

值得注意的是，在房價暴漲也催生地產商的拿地熱情，各地地價逐步升溫。根據中原地產的統計數據，截止6月13日全國50大城市土地出讓金同比上漲47%，其中長三角地區的蘇州、南京及杭州成為了制造“地王”的溫床，尤其是南京。有人士統計，今年南京市地王位置就已被刷新10次，其中房地產商世貿以88億元拿下總價地王。對于近期地王頻現的問題，業內分析人士認為，這主要與寬松的貨幣政策和企業較低的融資成本有關，當前這些地王的拿地價格接近市場樓面均價，后續銷售若出現問題，有可能面臨較大的投資風險。

今年地產股暴跌超23%

那邊樓市銷售火爆異常，這邊房地產股跌跌不休。2016年以來，A股經歷了史無前例的大股災，但截止6月21日，上證指數的跌幅也才18.6%，而同期地產板塊整體下跌幅度卻超過23%，股價表現十分難看。

實際上，地產行業當前還存在萬科這一隱形的風險，公司目前的總市值高達2564億元，位居行業第一名，比第二名的綠地控股高出近一倍的市值。去年在寶能的介入下萬科股價曾有過不菲的漲幅，雖然公司15年業績依然保持34%的高增長，但股價已有過度透支未來成長性之嫌，而且今年以來A股市場環境發生劇烈變化，加之公司收購深圳地鐵的定增價格僅為15.88元，比停牌前的價格低了近35%，復牌后大幅下跌將是大概率事件。

個股的表現也不盡人意。申萬一級行業中房地產共有142只個股，今年以來股價出現下跌的有130只，占比超90%，跌幅超過30%的達到55只，其中魯商置業的跌幅最大，達到46%，公司并無重大的利空事件催化，如此大的跌幅確實匪夷所思。

從公司公布的經營數據看，2015年四季度公司房地產項目實現簽約金額和面積僅有20億元和28萬平方米，同比分別大幅減少53%和43%，竣工面積僅有11萬平方米，同比減少71%。今年一季度經營情況有進一步惡化的趨勢，實現簽約金額只有8億元和簽約面積僅有8.6億元和10.4萬平米，同比分別減少1.7%和13.6%，竣工面積基本持平。如此來看，經營情況惡化或是公司股價下跌的主要原因之一。

當然股價漲幅高的個股也不一定就是經營情況向好的企業。在漲幅榜中，累計漲幅超過10%的個股有四只，分別是萬澤股份（51%）、中房股份（47%）、銀億股份（27%）和數源科技（10%），深入來看，上述4只個股之所以能獲得較大漲幅，原因在于事件刺激而非房地產業務向好，其中漲幅最大的萬澤股份主要是剝離了房地產業務轉型新材料領域，中房股份則是被鋁業巨頭忠旺借殼，排名第三位的銀億股份主要是重組預期，數源科技主業并非房地產，其因為擁有無人駕駛概念而受到資金青昧。若剔除掉這些事件推動型的個股，行業表現將更加糟糕。

地產股不會有太多機會

對于買樓賺、買地產股虧的現象，我們認為，本輪房地產市場的回升是基于信貸政策寬松以及政府對樓市政策的松綁的背景，包括去樓市庫存以及允許買房者加杠桿，房價短時間出現暴漲是情理之中的事情，但這樣的市場行情并不可持續，未來可能存在周期性調整的可能。

而對于房地產股票而言，投資者更傾向于看中行業的成長前景和企業的盈利情況。地產行業已過了黃金發展期，行業景氣度在不斷下行，同時，地產板塊整體的盈利能力也在下滑，2013年-2015年行業凈利潤同比增長率分別為18.32%、0.32%和-5.75%，呈現出持續下降的趨勢。從這點看，地產股的投資價值自然要大打折扣，今年地產股可能會出現前高后底的走勢，若拿全年可能不會有太多超額收益。