不動產登記實施前評估的核心內容與實踐體會

麗水市國土資源局 趙力強

不動產登記實施前評估的核心內容與實踐體會

麗水市國土資源局 趙力強

麗水市是浙江省第一個在實施不動產統一登記實施前進行評估的市（縣），2016年2月26日，省國土資源廳不動產登記局組織有關專家，對麗水市本級不動產統一登記實施前各項準備工作進行一系列檢查評估。專家組認真聽取了工作匯報，查閱了相關文件資料、實地檢查了有關場所，檢測了信息平臺和登記數據庫后，一致認為，麗水市本級已經基本具備實施不動產統一登記的條件，建議進一步完善后組織實施。3月10日，麗水市成功頒發了第一本《不動產權證》，為不動產統一登記史上留下了濃墨重彩的一筆，標志著麗水不動產登記工作進入了一個嶄新階段。

一、實施前進行評估目的與意義

不動產統一登記，是指不動產登記機構依法將土地、房屋、林木等不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產登記涉及到廣大民事主體的重要財產權，與百姓利益密切相關，可以說，不動產統一登記工作，責任重大，使命光榮，意義深遠。同時，實施不動產統一登記是一項復雜的系統工程，涉及機構設立、人員劃轉、資料移交、規范制定、數據整合、流程再造、系統開發、窗口建設、平臺建設、政策梳理等十多個方面，實施前必須要有足夠的思想認識、充分的事前準備、風險的評估預判。要嚴格按照國家和省提出的工作要求和工作規范，做好實施前的各項準備工作，確保不動產統一登記的安全、平穩、有序實施，建立不動產統一登記實施前分級評估制度十分必要、十分有效。

不動產統一登記實施前評估，是不動產統一登記準備工作的一次全面評價與考量。首先，是對擬定政策、流程、數據、檔案以及系統的適應性與合理性、預期效果和未來影響，并對其可行性與實效性做出科學評判；其次，是對實施機制是否健全、任務是否明確、責任是否落實進行初步審查。其最核心目的是實施不動產統一登記前切實發現各類問題，完善不足，改進辦法，減少風險，確保安全。有利于加快建立不動產統一登記全流程優化審批、全區域便民服務、全業務網上辦理、全節點效能監管的服務模式，提供更加便捷、高效、優質的不動產登記服務。

二、實施前進行評估的主要內容

緊緊圍繞“登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺”四統一的要求，重點把握不動產統一登記的資料移交、數據整合、流程再造、系統升級、政策清理、制度創新、業務培訓、運行場地等方面，具體內容見下表。

三、實施前進行評估的效果

省廳專家組對麗水市本級不動產統一登記實施前各項準備工作進行了全面地檢查評價。專家組在查閱了大量相關文件規范資料，檢查了不動產登記服務窗口和檔案管理場所，檢測了不動產登記信息管理平臺及相關數據庫，形成了如下評估意見：一是麗水市不動產登記職責整合文件、機構“三定”方案已經印發，“兩個機構”已經掛牌建立，工作人員已經劃轉到位，工作崗位和職責已經明確。二是房屋歷史登記資料全部移交，檔案管理場所已經基本落實，受理窗口設置能夠滿足需要，不動產登記印章和證書已經準備到位。三是按照國家和省規范要求，制訂了不動產登記管理制度、業務規范和辦事指南等，構建了不動產登記的基本流程。四是不動產登記信息管理平臺已經基本開發完成，并符合國家和省技術規范要求，沒有違法違規設置流程或功能。信息管理平臺能夠基本滿足不動產單元管理、統一配號、登記發證、數據匯交、信息共享、信息查詢等要求。網絡和軟硬件環境能夠基本保障平臺安全穩定運行。五是對歷史調查登記數據已經開始整合。各類數據庫設置基本符合國家和省技術規范和標準，各類數據庫之間基本能夠做到數據關聯、更新同步、數據不矛盾。地籍區、地籍子區劃分，以及宗地統一代碼編制已經完成，能夠支持不動產單元劃分和編號。各類數據庫設置和管理基本符合安全要求，同城異地備份正在實施。

專家組通過評議認為，麗水市本級已經基本具備實施不動產統一登記的條件，建議對以下問題進一步完善后組織實施。一是盡快明確不動產登記機構負責人，進一步理順市本級和區分局、不動產登記局和登記中心的業務關系及職責分工。二是加強不動產權籍調查成果審核與管理，指導不動產調查登記機構規范調查行為。三是進一步審核修改相關制度和規范，確保內容依法依規，保障登記數據安全。加強不動產登記政策法規和業務技術培訓。建立不動產登記會審會商制度和應急預案，對實施中遇到的重大問題及時研究解決。

不動產統一登記實施前評估主要內容

四、進行實施前評估的實踐體會

不動產統一登記實施前評估是一項創新性、前瞻性工作，雖然設有多項考核內容與指標，也不可能全部量化評估，宜采取各項主要內容進行全面定性分析、現場測試、現場檢查等進行綜合分析、評估評判，使得評估結論依據充分、簡單明了、客觀真實、利于操作，有序穩定。為通過省廳專家組的檢查評估，麗水市國土局對不動產統一登記實施前進行開展大量卓有成效的工作。

1.推進職責整合，理順職責關系是實現不動產統一登記的基礎

局黨委領導高度重視親自擔任協調組長，分管領導專人負責，抓住不動產統一登記職責整合契機，積極主動與編制、人事等相關部門開展協商，協調各部門之間關系，厘清各項職責界線，以保障不動產交易安全、保護不動產權利人合法權益為目標，以嚴格管理、穩定連續、方便群眾為原則，推進不動產登記職責、機構、信息資源整合。如，在房產交易與登記界限的劃分上，商品房預售合同、網簽備案等由市建設局負責，信息與不動產登記機構實時共享。存量房交易、房屋登記職責全部劃轉由市國土資源局負責。在不動產檔案資料管理上，不動產檔案管理工作交由市國土資源局承擔，今后，因房產檔案變更發生的信訪、行政復議、行政訴訟、爭議糾紛調處等工作由市國土資源局負責，市建設局協同處理。在不動產登記信息系統建設，市國土資源局負責全市不動產登記信息基礎平臺建設及個人住房（存量房）信息系統建設。市建設局負責個人住房（商品房）信息系統建設，與市不動產登記信息系統實時互通共享。與此同時，健全完善了不動產登記管理機構，建立了市國土局不動產登記局，市國土資源局設立內設機構不動產登記局，地籍管理處改為在不動產登記局掛牌；整合組建了不動產登記服務機構（市不動產登記中心），為市國土資源局下屬相當于副縣處級公益一類事業單位，核定事業編制32名，其內設機構6個，人員均已全部劃轉到位，為全面履行不動產統一登記職責奠定了堅實基礎。

現場測試

2.推進數據整合，完善融合數據是實現不動產統一登記的命脈

土地、房屋、林地等基礎數據能否順利交接是做好不動產統一登記的唯一途徑，在職責整合的同時，確立專家組專人負責各類基礎數據以及檔案資料的對接與銜接，提前進行全面深入排查摸底，開展同步調查、同步分析、同步對接，列入職責移交清單。與此同時，依據《不動產登記數據庫標準》要求，就開展數據整合建庫工作，初步建立了權籍調查成果管理、登記業務管理、登記檔案管理、登記信息共享、信息匯交監管等“五位一體、統一運維”的不動產登記信息管理平臺。建立集調查數據庫、登記數據庫、登記簿數據庫、共享數據庫、檔案數據庫、匯交數據庫、證書管理數據庫、備份數據庫等“八位一體、數據互通”的不動產登記數據庫，為統一登記提供信息化手段和數字化成果支撐，滿足信息互通共享需要，強化登記資料管理，確保信息規范完整與絕對安全。

3.推進流程再造，規范業務登記是實現不動產統一登記的根本

歸屬清晰、權責明確、規范登記是不動產統一登記工作的生命。不動產統一登記工作是物權管理制度的落腳點，是檢驗不動產權管理各個環節質量優劣的標準，是做好不動產權管理的重要依據和基礎，是服務于不動產權人，是提升國土資源管理水平的關鍵。根據部、省兩級要求，全面推進不動產統一登記標準化規范化建設，規范不動產登記行為，切實提升不動產登記結果的公信力，維護不動產權交易安全，保護不動產權利人及相關當事人的合法權益。市國土局在2015年10月份就開始組織地籍處、土地登記所以及市房管處等相關人員編制了《麗水市不動產登記操作手冊（征求意見稿）》。之后，在學習寧波市、義烏等地不動產登記工作經驗的基礎上，多次召集土地登記所、信息中心、檔案館負責人和房管處業務骨干，對“操作手冊”進行修改和完善，進一步確立了不動產登記工作的業務類型、申請材料、審查要點、業務流程、規范樣式，更加注重實際應用，具有較強現實指導性和操作性。《麗水市不動產登記操作手冊》于2016年1月 28日經局長辦公會議審議通過，確保不動產統一登記工作順利實施。

4.推進權籍調查，操作技能培訓是實現不動產統一登記的關鍵

以地籍調查為基礎，整合利用房屋、林木等各類不動產調查、審批、交易成果，嚴格按照《不動產單元設定與代碼編制規則（試行〉》的要求，以宗地統一代碼為基礎，編制統一的不動產單元代碼，結合實際編印了《不動產單元設定操作實務》，在不動產登記和信息平臺建設中全面運用新的不動產單元代碼，通過補充調查或重新調查等方式，保障不動產登記工作有序推進，服務和滿足不動產登發證工作的需要。與此同時，全面開展全員培訓，邀請省國土廳專家以及市局相關處室、事業單位負責人相繼對不動產登記工作規則、信息系統建設、各項操作實務分別進行了授課，重點對《不動產登記暫行條例》有關問題、縣市如何開展不動產登記工作、如何填寫不動產登記薄、證等問題進行了解讀、答疑和演示。并在培訓會后針對培訓內容安排舉行了綜合測試環節，取得良好的效果。

五、建議

雖然不動產統一登記工作剛剛起步，但浙江省經過前幾年土地登記標準化規范化建設有一定的基礎與實力，建議以不動產統一登記實施前評估為新起點，歸零翻篇開新局，按照不動產登記標準化規范化要求，抓好“登記機構、制度完善、業務規范、技術支撐、服務體系”等方面建設，進一步提升從業人員綜合素質、厘清運行機制、健全內控制度、完善數據支撐、優化服務環境、提高群眾滿意度、實現社會公信力。