房地產經濟波動的原因及對策

齊惠霞

摘要：隨著經濟體制改革的推進，房地產行業獲得了快速發展，在國民經濟中占有非常重要的地位，已成為國民經濟的支柱。房地產行業發展中，其經濟平穩發展非常重要，而房地產經濟很容易出現波動現象，因此要重視房地產經濟波動問題，促進房地產的健康發展。本文主要從分析房地產經濟波動的原因入手，探討應對我國房地產經濟波動的對策。

關鍵詞：房地產經濟波動原因對策

在我國國民經濟發展中，房地產占據著非常重要的地位。可以說，房地產在國民經濟發展中的地位首屈一指，成為我國強大的經濟支柱之。從長期來看，房地產經濟是向上的，但與宏觀經濟不同，房地產經濟并不是直平穩發展的，它很容易受些因素的影響而發生波動。房地產波動會給我國經濟帶來很大影響，因此要重視房地產經濟波動問題，只有分析房地產經濟波動原因，掌握房地產經濟波動規律，才能采取有效的措施應對房地產波動問題，從而促進房地產行業的持續健康發展。

一、房地產經濟波動的原因

新形勢下，影響房地產經濟的因素有很多，有外部原因和內部原因。外部原因是指會對房地產經濟產生沖擊作用的外在因素；內部原因是指房地產行業自身因素，對房地產經濟有內部影響。

（一）外部原因

1.經濟原因。經濟原因主要是指宏觀經濟及其相關因素對房地產行業帶來的影響。宏觀經濟通過經濟變量、經濟參數等影響房地產經濟周期的波動。宏觀經濟的經濟參數與經濟變量主要表現為經濟增長率、物價與通貨膨脹率、銀行利率等。當前銀行利率不斷調整、物價不穩定等這會影響經濟參數和經濟變量，影響宏觀經濟，進而影響到房地產經濟。

2.金融原因。資本對房地產行業的影響很大，房地產開發與持續健康發展與金融的支持是密不可分的。房地產開發時，主要是通過貸款投資、利率水平等為主要手段進行房地產具體運作程序的。通過對房地產經濟的深入分析，會了解到房地產經濟屬于經濟密集型行業，房地產行業的發展必須借助大量的資金，只有這樣房地產才能生存與發展。房地產行業發展所需資金部分來于自身，一部分需要通過市場渠道來籌集相關資金，這樣才能支持房地產行業的發展。

3.土地原因。市場經濟規律下，房地產開發中會受到兩個市場的影響即一級市場和二級市場。一級市場是土地市場，在這市場中開放商是需求方，國家土地資源部門是供給方，土地成為可以交易的資源，成為交換商品，通過交易房地產開放商獲得相應的土地處理權，這是房地產開發的基礎，同時這交易也使房地產自身的交換價值體現出來。二級市場中房地產開放商成為供給方，購房者成為需求方，購房者的需求程度會直接影響房地產市場。這市場中交易的商品是土地使用權和房屋所有權。在對房地產經濟波動影響因素進行分析時要考慮如房屋竣工面積、土地出讓收入等方面的因素，其中土地因素是非常重要的參考因素。

4.政策原因。政策原因主要是指與房地產行業發展密切相關的些政策如貨幣政策、財政政策、產業政策、經濟體制、區域發展政策等。其中如貨幣政策的變動會影響房地產的價格走向，區域發展政策會對房地產市場發展帶來影響等。同時，政府通過這些政策也可以對房地產市場進行宏觀調控，調控房地產各個領域，從而對房地產經濟波動產生影響。

5.市場原因。從當前房地產市場的現狀來看，房地產行業發展與價格機制有著密切關系。購房者的需求程度、價格因素等都會影響到房地產的交易水平，進而影響到房地產經濟的波動。同時隨著全面二孩政策的放開，商品房面積也成為購房者考慮的個重要因素，這樣可以作為預測房地產未來走勢的個因素。從房地產市場的發展來看，未來房地產價格下調，即使價格出現大的下降，房地產需求也會相應減少；房地產價格上漲，即使價格高漲，房地產需求也會增加。這是因為房地產價格受需求的影響，需求量大，房地產價格就會根據市場規律上調；需求量小，房地產價格會做相應下調。

（二）內部原因

1.供需矛盾。供需矛盾是影響房地產經濟波動的根本原因。對房地產行業來說，房地產的供需變化是很頻繁的。房地產的快速增長離不開消費者需求的支持，一旦消費者的需求減少，或者跟不上房地產發展步伐，房地產發展就會減緩。同時我國房地產的供給會受到勞動、技術、資金等多種因素的影響，從而出現擴張或者收縮現象，一般來說我國房地產供給波動落后于需求波動，房地產需求平衡狀態只是暫時的，常常會表現為不平衡，要維持兩者的平衡就需要不斷調整房地產經濟，所以房地產供需的不斷變化會影響到房地產經濟的波動。

2.投資原因。房地產投資對房地產的發展有著非常重要的影響，現在業界人士認為房地產投資是影響房地產經濟波動的重要引擎。這即是說，房地產投資增加，房地產行業就會迅猛發展，推動房地產市場的繁榮：房地產投資縮小，房地產行業發展就會減緩甚至停滯不前，房地產市場蕭條。由此可見，房地產投資與房地產經濟波動是密切相關的。

3.價格原因。價格變化對房地產的影響很大，房地產繁榮時有投機性、盲目性的房地產投資，這會推動房地產價格的快速上漲。房地產熱時，投資會有很高的回報率，越來越多的開放商抓住商機，將資金都投入到房地產市場，使得房地產行業快速發展，房地產開放商獲得了很高的收益，投機性投資者轉手后也獲得了可觀的收入。但房地產的供需關系不穩定，房地產空前的繁榮景象含有大量的泡沫，這種情況下的繁榮是暫時的，不可能推動經濟的持續健康發展的。

4.房地產收益率。房地產收益率即投資回報率，是房地產投資額與凈收益之間的比例。般情況下，如果房地產開發商的預期收益高，開放商就會不斷的擴大開發規模，追加房地產投入；如果房地產開發商的預期收益低，就會降低投資。因此，房地產收益率是影響房地產經濟波動的重要因素。

二、應對我國房地產經濟波動的對策

（一）強化市場調控行為

房地產價格變化對房地產經濟波動影響較大，要解決這

問題就要強化市場調控行為。面對房地產價格的不斷變化，國家政府有義務進行責任性調控，但如果房地產價格在正常范圍內波動則無需進行干預。如果房地產價格過低或者過高，遠遠超出合理范圍，政府都有責任對其進行調控，如果價格過高，會限制般購房者的消費需求；如果價格過低，特別是土地價格過低，會影響到國有權益，出現土地囤積、閑置問題。因此要強化房地產調控力度，使價格控制在合理范圍內，促進房地產經濟的持續平穩發展。從國家層面來說，需要加強土地統管理，控制土地總量，合理規劃，嚴格監控土地用途；規范土地操作；確立市場化土地供應機制。

（二）健全房地產投資機制

解決房地產經濟波動，要健全房地產投資機制，建立房地產投資制度。結合社會經濟發展實際，科學、合理選用房地產投資政策，促進我國房地產經濟的平穩發展。制定房地產投資政策時，要明確投資主體，避免不可預估的風險，及時觀察房地產經濟狀況，確保房地產投資的合理化發展。同時制定與房地產投資相應的投資政策，對房地產投資政策來說，即使短期內會抑制房地產經濟發展，也要貫徹執行。對于投資中不當的經濟政策，要通過相關措施進行糾正，保證房地產經濟的健康發展。

（三）規范土地市場管理

土地管理是確保房地產經濟平穩發展的重要因素，只有規范土地市場管理，才能有效應對房地產經濟波動問題。首先要控制土地總量，統土地管理權，建立嚴格的審批制度；其次根據規范操作要求，規范土地轉讓的市場化，減少行政干預；再次要強化政府土地功能給力，同時開放土地轉讓市場管理，優化土地使用權，在市場機制調節下優化和重組土地資源；第四要加強國家對城市土地使用市場的調控，減少地方政府濫用土地現象，確保土地使用的合法性；第五完善土地使用規范條例，詳細規劃每片土地用途，不能挪作他用，如用于建設綠地的不能用于建筑，用于工業建筑用地不能用于民用建筑等。

（四）完善開發金融制度

應對房地產經濟波動問題就要完善房地產開發金融制度，首先要完善房地產多元化融資途徑如貸款、政府優惠政策等；其次要結合市場現狀，建立房地產多元化融資機制，如銀行貸款的支持等，促進房地產業的快速發展；再次要加強房地產金融監管機制。房地產發展要與國際經濟發展狀況相結合，借鑒有益經驗改善房地產發展中的不足，從而推動房地產業的發展。

（五）加大市場調查力度

房地產行業的健康發展離不開大量的調查，要加大調查力度，規范房地產市場。首先投資主體對房地產未來發展影響較大，但目前我國國有企業存在產權不清、職責不明等問題；其次密切關注房地產投資規模，使房地產投資規模與宏觀經濟相適應，確保房地產投資在固定資產投資中占有合理比例。規范、完善政府投資，掌握房地產開發投資策略，間接調控房地產投資行為，促進房地產行業的平穩、快速發展。

總之，房地產經濟在國民經濟發展中占有重要地位，正因為房地產經濟的重要地位，越來越多的人開始關注房地產經濟波動問題，分析影響房地產經濟波動的因素，只有全面掌握房地產經濟波動因素，才能有效調控房地產行業發展，確保房地產行業持續健康發展。