難解的樓市“謎局”

寒徹

11月28日晚9點，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監局聯合印發了《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。

《通知》稱：2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。這意味著，上海樓市正式開啟了“認房又認貸”模式。

《通知》發布9分鐘之后，網簽宣布關閉。此時，距離10月8日發布針對樓市調控的“滬六條”，僅僅過去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴樓市調控政策”的定義。

自2016年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施，房地產市場的表現呈現出明顯的分化狀態。高價地頻現的同時，各地的調控政策并未停歇。進入11月，全國共有10個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政，樓市“拉鋸戰”仍在持續。

中國樓市的波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。對崇尚安居樂業的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標，也日漸成為經濟上的沉重負擔。在追蹤樓市調控新政一個多月效果之時，人們同樣追問，是什么推動了這一輪房價上漲？

冷熱差異，房地產市場兩極分化

11月21日，當福州市在一天內推出9宗住宅用地，其中4宗已超過3萬元的單價成交之時，幾乎所有從業者都覺得難以置信—福州是本輪較早出臺調控政策，且政策力度較大的城市之一。

今年9月28日，福州發布全面調控樓市的“榕七條”，其中包括提高競買土地保證金的比例、縮短土地價款的付款期限等。10月6日，福州又出臺限購政策，福州五區的市民對144平方米以下房源限購2套，同時提高了首套房和二套房的首付比例。但這并沒能阻止高價地的出現。

于是，福州再度出臺政策予以調整。11月23日，福州下發調控文件，要求二套房公積金貸款首付提高到50%，同時要求新房價格“零增長”。

值得關注的是，自今年9月末以來，全國已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施。其中，福州、廣州等地在短短不到兩個月內出臺三次調控措施。但房地產市場的表現呈現出明顯的分化狀態。

住宅市場的局面可用“量價齊跌”來形容。據中原地產的統計，11月中上旬，全國54個熱點城市共成交住宅15.37萬套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。其中，11月中上旬，一線城市的住宅成交量降幅為23.5%，二線城市和三線城市分別下降7.5%和11.3%。

價格方面，根據統計局的數據，10月份一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、廈門和鄭州等7個城市新房價格已出現下降。

但相反的是，土地市場則并未如預期般大幅降溫。雖然高價地的數量有明顯減少，但在一些熱點城市，土地熱度并未降溫，且近期有愈演愈烈之勢。

11月22日，武漢公開出讓土地17宗，5個地塊觸動“熔斷機制”。盡管如此，武漢仍然誕生了總價為110億的單幅地塊，且當日入賬近197億元。

11月22日，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，共催生7個區域“地王”，土地出讓時間持續了近9個小時。長沙也在當日誕生“地王”。經過114輪競價后，“梅溪湖B-39地塊”以180%的溢價率競出，9240.8元/平方米的單價刷新了長沙的最高紀錄。

易居克而瑞的分析指出，近期商品房市場和土地交易出現冷熱差異，主要原因在于，調控城市供不應求的基本面并沒有發生改變。該機構指出，在供應方面，預售證監管加嚴、房價“限漲令” 等政策打擊了不少項目的推案熱情。在需求方面，限購、限貸等政策并沒有從根本上消滅合理購房需求，只是將購房需求延后。并且當這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發。

因此，熱點城市前景預期未變，資金流入的沖動依然存在。除實體經濟的優質投資渠道相對有限外，在2016年良好的銷售業績支持下，對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。

地王頻現，割舍不下的“地王”盛宴

各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。

近期福州、長沙、廣州、武漢等幾個城市的土拍市場熱情再燃。對此，同策咨詢研究部總監張宏偉分析原因為兩個：第一，這幾個城市的基本面較好，一些資金鏈相對比較充裕的企業抓住機會補充土地儲備，現階段政策下帶出土拍市場排他性條件，對于某些房企而言是機遇；第二，大部分房企每年有投資目標，個別區域公司年底仍有投資額度，若不完成，則對區域公司的激勵等產生影響。

“今年濟南東部先后出了兩個地王，地面價格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導致房價從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元。”濟南市房地產中介行業協會副會長張鑫恭說。

“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發民眾恐慌，造成開發商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。

財政部數據顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數據則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。

值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里，開發商入市要謹慎小心。

中原地產統計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度。而據萬科最新公告，其持續觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%，創近年來新高。

“買地的價格越來越高，擺在開發商面前就只有一條路，房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。

“地王”頻出，令房地產企業承壓。近期，為攤薄風險，萬科、綠城、融僑等多家房地產公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉，暴露出拿地企業資金周轉壓力增大。

10月中旬，信達地產發布公告，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權，融創中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發該項目。這一今年5月以123億元拍下的全國總價地王，當時溢價率近96%。

兇猛拿地，巨額資金從哪里來

如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。

“居民加杠桿購房和企業加杠桿購地是當前房地產市場過熱的主要原因。”中國房地產業協會原副會長朱中一說，房地產業是資金密集型行業，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。據央行統計，今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。

相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%、110.1億元的總價拍下上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價，還有這家企業的“膽量”。根據其中期業績報告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

問題在于，房企如此兇猛拿地，巨額資金從哪里來？“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地產行業的專家說。

一位金融機構人士介紹，按規定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財產品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業內潛規則。

如此配資導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。據統計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產企業合計營業收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風險。中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚認為，本輪房價上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產開發商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控，對這一趨勢應該警惕。

值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節奏，拿地趨于謹慎。

業內人士認為，市場預期的走低，將導致未來一段時間“新地王” 項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后，一些地方政府扮演的角色引人關注。

華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者，又是房價的最終調控者；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產市場發展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。

目前，在經歷了福州、長沙、廣州、武漢幾場土拍之后，房企土儲排名又有更新。新一輪的拿地窗口，對于房企而言，是陷阱抑或機會？總部位于上海的某房企執行總裁指出近來的土拍風潮頗有強弩之末的意味。他認為，現在的地價相比高點的時候會回落一點，但仍算不上低點。“當調控周期來臨的時候，會導致城市分化，這時區域負責人的動力會變得更強”。

一名深諳深圳與上海市場的業內資深人士指出，房企大部分并無明確戰略目標，仍是機會導向，一二線城市就是房企眼中的機會點，能夠在一二線城市拿地就能掌握將來的生存命脈。“最近房企在一線城市拿不到地，只有轉而求其次去二線城市”。

幕后黑手，投資投機下的虛火

房子是給人住的，這個定位不能偏離。歷次房市調控的最終目的都是一個，即“促進房地產市場平穩健康發展”。一個健康的房地產市場，應該讓住房回歸其居住屬性，而不能大范圍成為投資品。

在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業和個人“炒房”熱潮背后，不乏投資投機者的身影。

“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區，今年則以上海客為主力，從嘉興一路買過來，有跡可循。”杭州濱江房產集團股份有限公司副總經理朱立東說，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用。

據了解，珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續出手。同樣在珠海，大量外地資本涌入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%，珠海以外的國內其他地區居民占57.8%，國外買家占0.33%。

一家知名房地產企業副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發現競爭對手里有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地產市場投。”

有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產市場。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示。

據相關統計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產資產凈額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地產達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。

泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業產生的“虹吸效應”。“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險，避免陷入房地產泡沫。

有專家表示，目前房地產市場存在灰色地帶，造假炒作推高房價預期。虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規范，查！10月，深圳開啟為期三個月房地產行業專項整治執法行動，發現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業務；上海依法查處8家違規房企、7家中介；廣州四部門聯合出擊規范房地產市場秩序，發布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規被列入“誠信黑榜”……

發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導市場出現非理性行為推高房價。

除了不合理的市場行為，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，為房價上漲推波助瀾。

山東省住建廳房地產市場監管處處長張國強說，今年6月，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元，接近年初部分項目新房售價。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高，但卻引發炒作，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期，隨后萬科在該地區拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元。

針對各種不合理開發和違法違規經營行為，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規項目，曝光45個房地產企業和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地產企業開會亮出強硬治理的狠招。

房地產的未來健康發展，離不開良好的市場秩序。中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強認為，政府此次嚴厲查處開發企業、中介機構的違法違規行為，對維護市場秩序，穩定市場預期發揮重要作用。經過近一階段整頓規范市場秩序，目前散布虛假信息、惡意炒作的情況少了，市場環境正在凈化。

“加強版”新政，“博弈”仍將持續

近兩三月來的樓市格局，幾乎都處于“地王”與新政交織的復雜狀態。業內人士將其稱為“博弈期”，意為在經過最初的劇烈調整后，市場與政策正在互相角力，以求達成新的平衡。

可喜的是，就在高價地頻現的同時，各地的調控政策并未停歇。據不完全統計，2016年11月以來，全國共有10多個城市在此前的基礎上出臺“加強版”樓市新政。北京在土地出讓中推出的“住宅部分自持”條款，其對企業帶來了強大的資金壓力，同樣也被視為新政。

盡管本輪調控并非全國通行的“一刀切”，而只是集中在部分熱點城市，但政策出臺的密度之高、力度之強，仍然被認為是前所未有。且從房地產成交全面下滑來看，其影響力已經波及全國。

中原地產首席分析師張大偉表示，此輪政策的主要特征體現為“打補丁、加壓力”。也即，一方面將政策延伸至此前未覆蓋到的領域，另一方面強化執行。如上海近期就發文嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定的行為，并叫停了“接力貸”、“合力貸”等業務，正是對此前調控政策的“查漏補缺”。

北京某知名房企相關負責人將此形容為一場“拉鋸戰”。“市場有內生動力，房價和地價都在供需關系的驅使下試圖上漲；政府部門則希望市場平穩，所以全面打壓。”該人士表示，博弈的雙方分別是“看得見的手”和“看不見的手”。

上述人士表示，在本輪政策出臺之初，由于力度較大，市場出現全面降溫。近期土地市場升溫，既有部分城市推地規模較大的原因，也說明市場正在試探性地回暖。但這可能招致政策的進一步打壓。

易居克而瑞認為，為了真正達成2016年的調控目標，防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，不排除地方政府將進一步出臺加碼政策。

就土地政策而言，該機構認為，不僅是資金來源監管將進一步加嚴，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現。

張大偉也指出，預計本次調控將可能持續6個月以上。受此影響，高價地的出現頻率將可能降低，市場也會進一步降溫。預計四季度大部分城市的房價都將趨于平穩，更多的城市將會出現房價下調。