特色小鎮：房地產的逃生之路

宋丁

現在的房地產行業看上去的確很窘，三四線城市房子嚴重積壓，去庫存都成了國家戰略任務，現在不少城市連土地供應都基本上停了，吃慣“土地財政”的地方政府日子不好過。一二線城市呢？也攤上麻煩了。三四線不行了，市場上的錢就殺回了一二線，“央媽”不明就里還在給房地產加杠桿，結果去年以來一二線樓市輪番上漲，甚至暴漲，今年七、八月甚至出現當月信貸口上90%的鈔票跑到樓市里去的極端情況。于是，國家出臺政策，要求一二線城市在10月初根據各地情況分別實施調控，20多個重點城市密集推出樓市調控政策，遇到了樓市的瘋狂。

山重水復疑無路，柳暗花明又一村。在樓市遇冷的時間點上，國家又推出了新的發展戰略：在全國啟動1000個特色小鎮建設試點。

特色小鎮和房地產有關系嗎？當然有！什么是小鎮？小鎮就是城市體系中間最基礎的那一層，它坐落于鄉村地帶，但不是鄉村，因為小鎮不搞農業，而是搞輕型制造業和三產。特色小鎮，就是讓每個小鎮都有自己的產業特色，以差異化求得生存和發展。一個小鎮起碼安排兩三萬人居住、生活，這些人在小鎮長期工作生活，自然就有自住需求，而這些房子當然是開發商蓋的。現在的1000個特色小鎮只不過是試點，全面推開，大概全國會超過一萬個。按照每個小鎮容納兩三萬人計算，一萬個小鎮就可以容納兩三億人。這是什么概念？基本上把中國城市化后半程需要從農村走出來的人大體吸納了。中央講，未來要搞以人為本的新型城鎮化，這個以人為本，就是要給進城農民真正解決戶口問題、住房問題、就業問題、小孩上學問題、老人養老問題等。這些在大城市多年來無法透徹解決的問題，需要通過小城鎮的發展給予解決。我想，這就是中央為什么要大力推進特色小鎮建設的初衷吧。既然如此，房地產必然在特色小鎮的投資開發建設上可以大展拳腳了。

而當前大力提倡的特色小鎮建設與之前的三四線城市建設有本質區別。

其一，行動背景不一樣。當年開發商爭著去三四線，是由于國家對一二線城市的房地產實施了嚴格調控，迫使一批開發商自己走出一二線城市，到財政饑渴的三四線城市大舉拿地蓋房；而這次的特色小鎮建設是國家直接發動的一項戰略行動，有一整套來自國家層面的政策和措施作保障。

其二，開發模式不一樣。當年的三四線熱，基本上是純粹房地產行為，甚至可以說，是純粹的蓋房子行為，極其簡單，拿地、蓋房、賣房、賺錢、走人。大家都想這么干，到頭來，蓋了太多的房子，賣不動了，大家都套牢了。這次可不是這樣，政府導向的事情，首先是講公共利益，比如，你想參與投資建設一個特色小鎮，你先把自然、文化資源梳理清楚、保護好，然后坐下來和政府及當地農民共同討論，把涉及當地三農利益的問題統統打包進來，一并解決，包括涉及農民安置、就業以及耕地、宅基地、農村建設用地的合理合法利用問題。之后，你要做一個非常優秀的策劃規劃，把這個特色小鎮的基礎工作都做好，產業都布局好，空間都充分利用好，開發流程都設計好，在這中間，政府也會給你機會開發一些住宅產品，包括農民回遷房和特色商品房。這就是所謂產業地產和旅游地產的套路，那種指望純粹蓋房賣錢的套路完全行不通了。

其三，獲利方式不一樣。當年的三四線開發，開發商都指望掙“快錢”，恨不得今年蓋房，明年掙錢，然后拍拍屁股走人。現在的小鎮開發，都是長線工程，少則五年八年，也許一輩子搭進去都干不完，典型的慢功夫。而且，由于小鎮涉及的開發內容龐雜，成本也高，未來獲利也不可能像當年在大城市那樣動不動就是暴利，小鎮的獲利是細水長流，要耐得住性子，如果一個開發商沒有長期作戰的心理準備，趁早不要進入。

我覺得特色小鎮實際上是給當前處于困境的中國房地產開出的一條逃生路線。此話怎講？想想看，中國的城市化才走完半程，我們的城市化率表面上是55%左右，實際上只有40%左右，中間大概有15%即大約2億目前在城市工作生活的、來自農村的居民沒有獲得相應的城市戶口和福利。加上未來十五、二十年仍然要繼續從農村進城的2億多農民，統共4億以上的農民需要完成城市化。他們去哪里？繼續去一二線？這種情況還會發生，但大城市很難解決他們的戶籍、住房和福利問題，很難做到“以人為本”。去三四線？國家鼓勵農民工市民化，就是希望通過政策引導農民在三四線買房落戶，但這不是一廂情愿，顯然農民到三四線幫助當地解決去庫存的意愿不那么強烈，因此三四線的去庫存不可能快速解決。既離開鄉村、又方便解決各種福利問題的地方在哪里？可能就是特色小鎮了。現在國家為什么如此重視特色小鎮建設？就是為下半程的城市化找出路。國家和地方政府會推出大量鼓勵性政策，既然如此，房地產商何不在這個領域尋找下一步發展的機會呢？

實際上，春江水暖鴨先知。你看那些巨無霸開發商們在做什么？比如，萬達早幾年就宣布逐步撤出房地產，要大舉進入旅游業。現在，萬達在全國大規模布局萬達旅游城，即旅游+各類關聯產業+房地產。而且，房地產占比都非常高。這就是所謂旅游地產。宣稱撤出房地產，只不過是一種策略罷了，就是不專門搞房地產，而不是徹底不搞房地產。段先念的華僑城就更明顯了，今年以來，華僑城一路高歌，在四川、云南、深圳、山西等地大舉斬獲古鎮、著名旅游景區用地，實施戰略性開發，總投資規模達到數千億，其中特色小鎮項目占到一多半。華僑城作為國內旅游界的巨頭，當然要在旅游業上再現輝煌，但是，不要忘了，它目前提出的“文化+旅游+新型城鎮化”的發展戰略，其背后的核心模式仍然是其多年來的成功路線——旅游地產。

當然，特色小鎮建設不是沒有問題。從國家和政府方面看，關鍵是政策力度和持續性問題，因為特色小鎮建設不同于大城市發展，后者按照市場法則，具有強大的自然動力，人、財、業主動向大城市集中，而特色小鎮的天然市場集聚力遠遠不夠，必須由政府強力推進，說直白一點，中央和地方財政需要強力注入，當然，可以采用PPP，引導大量民資進入，但政府的財力和專項政策必須如實到位，且長期有效，否則特色小鎮建設就可能虎頭蛇尾，甚至有頭無尾。此外，目前投資界涌動著一股強力的特色小鎮投資熱，大家有點再一次跑馬占地的味道，紛紛搶占特色小鎮的山頭。哄搶之下，必有危卵。事實上，有些所謂特色小鎮資源稟賦并不太好，尤其是各種配套條件還有很大問題，這時候一時沖動拿下，之后就是麻煩一堆。所以，投資者不能過于沖動，在特色小鎮的投資熱浪中，還是要保持一份清醒和理性，認真選擇真正符合自身發展理念和具備市場開發前景的特色小鎮項目，畢竟，即便是國家全力扶持，特色小鎮也是機會和風險同在，投資特色小鎮與投資其他項目一樣，風險控制要擺在第一位。

無論如何，特色小鎮的機會擺在眼前了。如果你是一個有點實力的投資者或者開發商，如果你在房地產投資中面臨諸多困難，傳統套路很難走下去了，你又不甘心退出房地產開發領域，那我建議你不妨看一下當前國家有關特色小鎮發展的政策投放和產業動向，也許那真的是你的一條逃生之路。當然要附上一句話：著眼長遠，穩健操作，掌控風險，追求成功。