開發(fā)商“花樣”拿地傳遞了什么信號(hào)

楊生

“地王”，似乎不再是新聞，即使在樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后。更大的新聞可能在于開發(fā)商寧可當(dāng)“房東”，也要高價(jià)拿地；高價(jià)拿了“地王”還可以“任性”不給錢，演一場(chǎng)“項(xiàng)莊舞劍意在沛公”的戲。這里面的含義頗值得玩味。

大家首先想到的是“有錢任性”。在11月中旬的短短幾日，土地市場(chǎng)砸出500多億資金。在11月22日的廣州土地市場(chǎng)上，30家房企激戰(zhàn)9小時(shí)砸出205億造就了新的“地王”，某地塊4.7萬每平方米的樓面價(jià)超過了該區(qū)域新房成交均價(jià)。同一天，平安以110.65億元拿下武漢的一塊總價(jià)最高“地王”，長沙一地塊溢價(jià)180%，推升長沙樓面價(jià)首次突破9000元/平方米，達(dá)到9240元/平方米。北京11月16日、17日供應(yīng)的4塊地同樣遭到開發(fā)商“哄搶”，開發(fā)商親一色地選擇自持全部商業(yè)住宅部分，只租不售。

開發(fā)商不差錢，這從上市房企2016三季報(bào)可見一斑。2016前三季度，A股上市房企銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為13686 億元，同比增加48%，而全行業(yè)為9091億元，同比增加23%。行業(yè)現(xiàn)金流水量在增加的同時(shí)，杠桿率在下降，從2008年高峰期的18.47%回落到2016年前三季度的7%。而上市房企前三季度累計(jì)預(yù)收款達(dá)到15233億，同比增加34.32%，預(yù)售賬款的增加將為未來現(xiàn)金收入提供保障。

保險(xiǎn)公司更不差錢。如果說房企存在強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)，一些中小開發(fā)商可能因?yàn)槿谫Y收緊、銷售疲軟而發(fā)生資金鏈危機(jī)，那么土地市場(chǎng)的另一頭大鱷——保險(xiǎn)公司可謂是糧草充足，對(duì)這些有地?zé)o錢的小公司虎視眈眈。保險(xiǎn)資金可通過認(rèn)購房企項(xiàng)目公司股權(quán)、再注資或者委托貸款等方式提供融資需求，介入房地產(chǎn)市場(chǎng)。平安不動(dòng)產(chǎn)就是一個(gè)明顯的例子。今年以來，險(xiǎn)資參與的境內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)投資已超千億。

“花樣”拿地還預(yù)示著開發(fā)商對(duì)未來賺錢仍有信心。房價(jià)已然這么“高”了，開發(fā)商依然不懼“高”樓面價(jià)搶地，只能說開發(fā)商對(duì)后市并不悲觀。一方面，一線城市土地的供應(yīng)稀缺將是常態(tài)，這與中央要求控制特大城市規(guī)模的思路一致。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是不爭的事實(shí)，房價(jià)大跌的負(fù)面影響太大，城鎮(zhèn)化仍將給房地產(chǎn)特別是一線城市帶來巨大發(fā)展空間。在此過程中，單純靠開發(fā)來賺錢已沒有出路，更多的將考驗(yàn)開發(fā)商的城市綜合服務(wù)、金融運(yùn)作等綜合能力。比如，北京的四塊地，開發(fā)商當(dāng)房東的出租收益僅相當(dāng)于定期存款，收益率低且投資回收時(shí)間長，不排除未來通過REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）等方式來運(yùn)作。

而拿了“地王”不付款也撕開了開發(fā)商的鬼把戲。根據(jù)濟(jì)南市國土資源局11月17日公告，濟(jì)南東城帝華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)南隆昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由于沒有按照約定交納土地出讓價(jià)款，所拍得的五宗地塊被收回，扣除合同定金，并被列入“黑名單”，2年內(nèi)不得參與土地競買。據(jù)媒體報(bào)道，上述兩家公司均為帝華集團(tuán)實(shí)際控制，拍地時(shí)擊敗諸多一線房企，耗資40億，還砸出來了唐冶片區(qū)的地王。之所以退地，原因在于帝華已在周邊囤積了大量低價(jià)地塊，很有炒地王抬高房價(jià)的嫌疑。

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，只希望不差錢的開發(fā)商不要太任性，揮霍了這大好時(shí)光。