安置房向公租房轉變的政策思考與探索

劉丹羽

隨著經濟的發展，我國在城市化和工業化進程中遭受了嚴重的“地荒”，城市化和工業化的發展需要利用農村集體建設用地來緩解城市國有土地市場供需矛盾。作者在四川省屏山縣書樓鎮的書樓村和西村安置房村民進行抽樣調查，試圖從節約用地以及政府公租房建設資金成本兩個方面出發找出由農村集體建設用地上建設的安置房向公租房轉變的合理建議。

安置房公租房農村集體建設用地書樓鎮

一、引言

近年來，隨著城市化和工業化進程的加快，在城市中逐漸增加的新就業人群、外來務工人員等流動人口，形成了城市房地產市場和住房的大量需求，在一定程度上助推了城市土地和住房價格的不斷上漲，這些中低收入家庭的住房問題如果僅僅通過市場機制將無法解決。

二、安置房向公租房轉變的必要性

（一）公共租賃住房發展存在的問題

公共租賃住房成為新興的保障性住房以來，便獲得許多專家學者對公共租賃住房關注和深入研究。公共租賃住房發展普遍存在以下問題：房源供應主體的單一性；制約公共租賃住房發展的瓶頸為資金緊缺；企業難以保證參與的收益；不完善的準入、輪候、退出配套制度；租金回收、物業管理、維護養護等后期管理有待加強。其中，制約公共租賃住房發展的主要原因為資金短缺和房源供應主體的單一。

（二）安置房向公租房轉變的現實需要

1、節約農村集體建設用地，合理利用土地資源

目前，在農村由于大量的勞動力外出打工，廣泛存在著農村集體建設用地分散和浪費現象（空置），把安置房變為保障房可提高農村集體建設用地集約利用水平。

2、農民資金的積累和政府成本的節約

安置房變為公共租賃房可以增加農民穩定收入，進而實現資本的原始積累。集體土地通過其使用權的流轉，不僅使農村集體能利用土地資產參與各個經濟領域的經濟發展和城市建設，而且農民能從中獲取地租，這將極大拓展集體經濟的發展空間。直接把安置房變為公共租賃房不僅形成土地的集約利用，而且減少了公共租賃住房修建成本，同時為農村建設用地“入市”提供橋梁。

三、模式借鑒

此前，一些地方由于保障性安居工程建設的供地壓力，已經開展集體土地上建設保障房的嘗試。北京在昌平北、海淀唐家嶺七家等地試點，利用農村建設用地建設的租賃房，將可面向沒有北京戶籍的流動人口，以市場價格出租，收益歸村集體經濟組織所有。

但是，這使是否意味著“小產權房”合法化？這一問題已經成為社會熱點。

筆者認為，在農村建設用地上建設的公租房，與“小產權房”不是一個概念，也不會存在“小產權房”合法化的問題。小產權房的用地一般沒有從集體土地轉為國有土地，直接蓋房子上市出售。集體建設用地建設公租房，還是農村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭，而且整個建設當中也要嚴禁占用耕地等，也是一定的限制。

安置房轉變為公共租賃房是否符合現實情況，筆者做了以下下調查。

四、安置房村農戶問卷調查說明

本文選取屏山縣書樓鎮的書樓村和西村作為調查點，每個鄉鎮有意識的選取涉及安置房農戶進行問卷調查。

共發放問卷100份，回收有效問卷80份，20份無效，進行剔除，問卷有效率為80%。

問卷涉及2塊內容，第一部分是農村居民基本情況；第二部分是關于安置房情況的調查。

（一）問卷調查區域基本情況

書樓和西村是屏山縣書樓鎮的兩個相連村，是向家壩水電站農村移民集中安置點，共安置移民211戶683人。該集中點緊靠書樓集鎮，占地面積85畝。211戶農戶按照每戶人口劃分宅基地面積，分別是3人以下為90平方米，4人為120平方米，5人以上為150平方米。房屋為磚混結構，共三層，底層可為門面或住房，二樓和三樓均為住房的單體建筑。

（二）問卷調查農戶基本情況分析

通過調查統計，被訪者男女性別比例為45：55；年齡30歲以下的和40～49歲的占到65%；被訪者初中及其以下文化程度占到70%；樣本農戶平均每戶4.3人，其中以家庭4～6口人居多，占到總戶數的60%；其中在本村常住家庭人數種4人以下的占80%；家庭年收入1萬以下的占55%。被調查農戶家庭年收入普遍偏低，其中，年收入1萬元以下的占到總數的50%，年收入1萬～3萬的占到總數的44%。

（三）問卷調查農戶安置房情況分析

從安置房基本戶型來看，5室和6室結構的占到總數的90%。其中6室1廳1廚1衛的占到總數的40%，5室2廳1廚衛的占到50%。被調查農戶安置房空置房間1間以上的占到85%，有的安置房屋存在甚至存在無人居住狀態，這造成了土地和房屋資源的浪費。

（四）安置房轉公租房農戶意愿分析

從以上信息可以看出，75%農戶愿意政府僅提供求租信息，也就是說政府只起一個中介的作用，在其中建立一個由安置房轉公租房的橋梁。

圖1：安置房愿意出租形式圖

其中，農戶安置房愿意整套出租和單間出租人數過半，占到60%，以單間出租的占25%，整套出租的占15%。

在租金方面，在移民的影響下，屏山縣市場住宅平均租金偏高為單間500元，農戶安置房租金意愿情況中，農戶愿意出租自己的安置房單間租金為300元～500元的占到66%，這基本上符合市場租金的平均水平。

在安置房轉公租房牽頭形式的調查來看，不愿意村集體牽頭的占到總數的85%，也就是安置房轉公租房村集體牽頭的形式是不可行的。不符合安置房農戶的普遍意愿。

（五）安置房轉公租房農戶的顧慮

在對安置房轉公租房問題筆者與許多農戶進行了面對面的交流，在對安置房轉公租房你最關心的問題中農戶的顧慮，比較集中的有如下幾點：政府提供信息求租信息的有效性；租金價格的公平和合理性；租金支付的及時性；對于租房人員的可靠性。

五、政策建議

針對以上的問卷調查，對于安置房轉為公共租賃房問題提出以下建議：

（一）產權不變

安置房轉變為公共租賃房后，土地及房屋產權依然屬于農村集體所有。安置房變為公共租賃房，出租的只是使用權，并且有一定的期限。

（二）租金確定

政府統一確定租金上限，按照市場租金出租，其中安置房與公共租賃房租金的差價由政府補貼。

（三）管理部門的設定

有必要設立相對獨立的具有一定相關權限的和特權的專職管理機構或部門，明晰權責，并統一協調各方關系，全力保障安置房向公租房轉變政策的實施。

（四）入住人員管理

由政府確定保障房入住人員資格，由政府統一管理。

（五）中介機構積極參與

政府在安置房轉變為公共租賃房的過程中起中介作用，擁有安置房的農戶向政府提供出租信息，符合公共租賃房入住資格的房屋需求者向政府提出申請。由政府按照公共租賃房申請管理辦法統一分配。其間確保信息的公平化、透明化、清晰化。

（六）租金利益分配

統一由村集體收租，分配給各戶農民或者是直接由政府專門管理部門在出租期滿后向農戶統一發放。

六、結語

通過調查分析，得出以下結論：

1、對書樓鎮書樓村和西村農戶基本情況和安置房現狀進行分析，發現其存在“農村人口學歷偏低”、“農戶普遍收入偏低”、“外出務工人口占總人口比例較大”、“安置房空置率較高等問題。

2、通過問卷調查，統計發現有五分之四農戶愿意安置房出租。而在牽頭出租的問題上，農戶對于村集體統一牽頭存在不同程度的不信任。

3、按照“合法、公平合理、迅捷”以及“政策安心、住房安居、就業安身”的原則，充分考慮現實問題從“租金確定”，“管理部門的設定”“入住人員的管理”“信息的公開化和透明化”，“租金的分配”五方面對安置房轉為公共租賃房提出相關對策建議。

由于，本文樣本空間的不足和經驗的缺乏，對于安置房轉為公共租賃房提出的相關建議還有很多地方考慮尚淺，只對其做了簡單的政策探索和思考。

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