基于長期趨勢法的西安市地價分析與預測

王 磊，朱大明

(昆明理工大學國土資源工程學院，云南昆明 650093)

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基于長期趨勢法的西安市地價分析與預測

王 磊，朱大明

(昆明理工大學國土資源工程學院，云南昆明 650093)

對2005—2015年西安市土地平均價格數據進行分析，利用長期趨勢法對2016—2020年西安市的地價水平進行預測。研究表明，2016—2020年西安市地價水平呈現穩中有升的趨勢。政府應采取諸如加強土地價格監測和預警機制、完善地價的市場形成機制、優化土地供應結構等管理對策，對城市地價進行宏觀調控。

城市地價；預測；長期趨勢法；西安市

土地價格對于調節土地資源的有效配置和土地市場的供需平衡具有重要作用，是我國土地市場經濟的核心內容。土地價格不僅對指導城市土地利用總體規劃、城市規劃以及土地年度利用計劃的編制具有重要的意義，還直接影響不動產的登記管理、土地的有償使用制度以及土地稅收，對我國土地市場的建設和改革具有決定性作用。對城市地價水平的分析與預測可以揭示土地價格水平未來發展趨勢，準確把握地價規律，有助于政府制定土地政策、規范土地市場，做好宏觀調控。筆者對2005—2015年西安市土地平均價格數據進行分析研究，利用長期趨勢法對2016—2020年西安市地價水平進行預測和分析，以期為政府及相關部門制定地價政策、引導土地需求、進行土地管理工作提供依據。

1 數據來源與研究方法

1.1 數據來源 西安市是陜西省的省會，世界著名的歷史文化名城，轄9個區、4個縣，面積9 983 km3，全市人口765萬。西安市于1999年被納入國家級地價監測城市范圍，確定監測范圍272 km2，設立各用途標準宗地共計121宗。從中國地價網中得到2005—2015年西安市各種不同用途土地的平均價格[1]，見表1。1.2 研究方法 長期趨勢法是在土地價格評估中運用統計學與預測學的基本原理與方法，根據過去的土地價格資料，通過比較分析找出變化規律，從而推測出未來某個時點的土地價格的一種評估方法。操作步驟如下：①廣泛收集估價對象土地的歷史價格資料；②檢查鑒別收集的歷史資料，保證其真實、可靠，將其整理排列成時間數列；③選擇適當的長期趨勢評估方法，找出地價隨時間變化的變動規律，得出具體的數學模式；④根據得出的數學模式計算估價對象土地在估價時點的價格。

該研究用長期趨勢法的數學模式——線性趨勢法進行分析。線性趨勢法又稱直線趨勢預測法，是對歷史資料的時間序列表現為接近一條直線時采用的一種預測方法。

表1 2005—2015年西安市各類土地平均價格

Table 1 Average prices of all kinds of land in Xi’an City during 2005-2015

元/m2

建立坐標軸，X代表時間，Y代表各時期的土地價格，根據圖上散點分布情況，判斷自變量X和因變量Y的關系，土地價格Y和時間X的關系可用方程Y=a+bX來描述，其中：

(1)

(2)

為減少計算工作量，可使∑X=0，則公式(1)、(2)可簡化為：

(3)

(4)

式中，N為時間序列的項數[2-3]。

2 結果與分析

2.1 2016—2020年西安市綜合用地價格預測 按照長期趨勢法的操作步驟逐步計算2016—2020 年西安市綜合用地價格。 根據表1綜合用地地價數據，按照 2005—2015 年的時間順序將其編排成時間序列(表 2)，具體如下：

令∑X=0，已知N=11 為奇數，故設中間項的X=0，則X的值見表2第3列。計算∑Y、XY、∑X·Y，X2和∑X2的值，分別見表2第4、5、6 列。該時間序列表現出明顯的直線趨勢，因此可選用直線趨勢法進行研究，找出2005—2015年西安市綜合用地價格隨著時間變化的規律，得出數學模型。當∑X=0 時，有：

因此，描述西安市綜合用地價格變化長期趨勢的線性方程為：

Y=2 721.73+165.06X

(5)

用該方程計算 2016—2020 年西安市綜合用地價格的趨勢值，見表2最后一列。

用方程(5)預測2005—2015年西安市綜合用地價格為：

Y2016=2 721.73+165.06×6=3 712.09(元 /m2)

Y2017=2 721.73+165.06×7=3 877.15(元 /m2)

Y2018=2 721.73+165.06×8=4 042.21(元 /m2)

Y2019=2 721.73+165.06×9=4 207.27(元 /m2)

Y2020=2 721.73+165.06×10=4 372.33(元 /m2)

表2 2005—2015年西安市綜合用地價格預測

Table 2 Prediction of integrative land price in Xi’an City diring 2005-2015

年份Year序數OrdinalX綜合用地價格YIntegrativelandpriceYX·YX2a+bX20051-52040-10200251896.4320062-42124-8496162061.4920073-32279-683792226.5520084-22306-461242391.6120095-12332-233212556.672010602595002721.732011712938293812886.792012822985597043051.852013933248974493216.912014104347813912163381.972015115361418070253547.03合計—02993918157110—

2.2 2016—2020 年西安市各類用地價格預測 按照“2.1”同樣的方法，預測2016—2020 年西安市各類用地價格，結果見表3。

由表3可知，2016—2020年西安市各類地價均呈上升趨勢，但上漲幅度各有差異。綜合用地地價平均增幅為4.18%，商服用地地價平均增幅為4.01%，住宅用地地價平均增幅為4.61%，工業用地增長較緩慢，平均增幅為2.68%。

近些年，西安市經濟形勢持續走好，是我國經濟發展較快的城市之一。地價持續上漲是諸多因素共同影響的結果。一方面，隨著城市化不斷發展，大量外資和民營資本的引入是促進地價上漲的內在因素；另一方面，隨著經濟發展，投入到土地的資本也不斷積累，并且還會產生正的外部效益，如土地開發所帶來的基礎設施改善，這些都會推動土地價格的上漲。此外，對土地需求的日益增加造成的供需矛盾以及土地供給制度的影響，也是促進地價上漲的因素。

表3 2016—2020年西安市各類用地價格預測結果

Table 3 Prediction result of all kinds of land prices in Xi’an City diring 2016-2020

元/m2

地價的不斷上漲必然會帶來一系列影響：比如地價的上漲帶來房價的上漲，影響民眾生活；地價的上漲會造成大型房地產企業壟斷，影響市場競爭；地價的上漲使金融風險加大，影響社會可持續發展。近年來政府出臺了一系列對土地市場進行調控的政策，都對土地市場產生了積極的作用。尤其是通過保障廉租房和經濟適用房的土地供應，調整供地結構，嚴厲打擊開發商“圈地”行為，這一系列措施對地價都形成了有效的調控。因此，預計西安市未來幾年地價水平仍將穩步增長[4]。

3 結論與建議

隨著土地制度的不斷完善和土地市場的日趨規范，城市地價發展日益成為城市規劃和土地部門重視的問題。及時準確地把握城市地價動態，減小城市地價的非理性發展，進行地價的宏觀調控，促進城市土地的內部挖潛，直接影響城市整體功能的發揮和城市地位的提升。運用長期趨勢法對2016—2020年西安市各類用地價格進行預測，可看出未來西安市地價仍保持上升勢頭，且變化趨勢平穩，呈現與當地經濟發展水平相適應的特征。其中，商業、住宅、綜合用地將隨著市場需求的不斷增大呈現顯著上升趨勢，工業用地價格則上升緩慢。針對西安市的各類地價變化規律及趨勢預測，在城市土地資產管理過程中，提出以下建議。

3.1 強化土地價格監測和預警機制 對土地市場進行詳細調查，時刻掌握城市地價的變化情況，實現對城市土地價格動態監測和預警[5]。根據地價監測的變化規律，適時分析土地市場出現的各種情況，并及時予以調控，進而防止土地價格出現大幅起落的現象，保證土地市場的平穩健康發展。

3.2 完善地價的市場形成機制 土地價格對于調節土地資源配置尤為重要，在土地市場管理中要不斷完善地價的市場形成機制，充分發揮土地價格在調節土地資源配置中的基礎性作用，并對不同用途土地價格進行分類指導。完善地價的市場形成機制，讓市場順利傳遞價格信號的同時，要充分發揮政府宏觀調控的作用，從而防止地價大起大落影響民眾的幸福感和經濟的平穩發展。此外，還要加強市場化配置土地資源，對經營性土地使用權以拍賣、掛牌出讓、招標等形式公開競爭形成地價，公開透明，有效防止暗箱操作，謹防出現炒買炒賣土地和土地價格泡沫等現象。

3.3 完善土地供應政策，優化土地供應結構 城市地價政策應統籌考慮土地供應計劃的影響，通過有效控制城市土地的供給調整地價水平。合理有效的土地供應政策會對宏觀調控土地市場產生積極的推動作用。一方面，繼續加大住宅用地供應規模，加速土地儲備項目庫建設，針對熱點區域土地出讓時，同批次公告中集中推出多幅地塊，以緩解熱點板塊的競爭；另一方面，堅持限高地價舉措，對土地出讓中出現的非理性競價實行最高限價政策。

3.4 正確處理好土地價格和城市規劃的關系 城市土地價格與城市規劃是相互聯系相互制約的，城市地價要突顯城市規劃的作用[6]，通過合理的城市規劃調整引領城市土地的發展方向?？茖W的城市規劃決策是以地價等市場經濟規律影響性為基礎的，若違背土地市場規律，城市規劃決策將難以達到預期目標。城市地價通過調節土地利用量促使土地利用集約化程度的提高，促進城市向立體化方向發展。城市地價對土地利用性質及土地利用強度的調節，則推動了城市用地結構的調整，使城市空間結構發生變化，從而形成更加合理的空間布局。

[1] 中國城市地價動態監測.西安地價水平[EB/OL].[2016-08-25].http：//www.landvalue.com.cn/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=2&PID=1&ColumnID=14.

[2] 王倩，袁嗣陶.貴陽市南明區2015年普通住宅價格：基于長期趨勢法預測研究[J].區域經濟，2014(1)：3-5.

[3] 柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2011.

[4] 洪增林.西安市土地價格水平透析[J].西安建筑科技大學學報(社會科學版)，2004，23(4)：47-53.

[5] 陳英，吳小曼.保定市地價演變規律及趨勢預測研究[J].保定學院學報，2016，29(3)：131-136.

[6] 陳立定，歐陽安蛟.試論城市地價動態變化與城市動態規劃的互動關系[J].城市發展研究，2005，12(1)：54-57.

Analysis and Forecast of Land Price in Xi’an City Based on Long-term Trend Method

WANG Lei，ZHU Da-ming

(Faculty of Land Resource Engineering，Kunming University of Science and Technology, Kunming,Yunnan 650093)

Based on the analysis of the average land price data of Xi’an from 2005 to 2015, the land price level of Xi’an duing 2016—2020 was predicted by the long-term trend method. The results showed that the land price level of Xi’an City showed a trend of steady rise in the next 5 years. The government should take such measures as strengthening the land price monitoring and early warning mechanism, perfecting the market formation mechanism of land price, optimizing the structure of land supply and so on, in order to control the urban land price.

Urban land price；Prediction；Long-term trend method；Xi’an City

王磊(1990- )，男，陜西蒲城人，碩士研究生，研究方向：土地利用規劃。

2016-10-24

S 29；F 301

A

0517-6611(2016)36-0218-03