基于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的西安市地價(jià)分析與預(yù)測(cè)

王 磊，朱大明

(昆明理工大學(xué)國(guó)土資源工程學(xué)院，云南昆明 650093)

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基于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的西安市地價(jià)分析與預(yù)測(cè)

王 磊，朱大明

(昆明理工大學(xué)國(guó)土資源工程學(xué)院，云南昆明 650093)

對(duì)2005—2015年西安市土地平均價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)2016—2020年西安市的地價(jià)水平進(jìn)行預(yù)測(cè)。研究表明，2016—2020年西安市地價(jià)水平呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。政府應(yīng)采取諸如加強(qiáng)土地價(jià)格監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制、完善地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等管理對(duì)策，對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

城市地價(jià)；預(yù)測(cè)；長(zhǎng)期趨勢(shì)法；西安市

土地價(jià)格對(duì)于調(diào)節(jié)土地資源的有效配置和土地市場(chǎng)的供需平衡具有重要作用，是我國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容。土地價(jià)格不僅對(duì)指導(dǎo)城市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃以及土地年度利用計(jì)劃的編制具有重要的意義，還直接影響不動(dòng)產(chǎn)的登記管理、土地的有償使用制度以及土地稅收，對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)的建設(shè)和改革具有決定性作用。對(duì)城市地價(jià)水平的分析與預(yù)測(cè)可以揭示土地價(jià)格水平未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握地價(jià)規(guī)律，有助于政府制定土地政策、規(guī)范土地市場(chǎng)，做好宏觀調(diào)控。筆者對(duì)2005—2015年西安市土地平均價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，利用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)2016—2020年西安市地價(jià)水平進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，以期為政府及相關(guān)部門制定地價(jià)政策、引導(dǎo)土地需求、進(jìn)行土地管理工作提供依據(jù)。

1 數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

1.1 數(shù)據(jù)來(lái)源 西安市是陜西省的省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，轄9個(gè)區(qū)、4個(gè)縣，面積9 983 km3，全市人口765萬(wàn)。西安市于1999年被納入國(guó)家級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)城市范圍，確定監(jiān)測(cè)范圍272 km2，設(shè)立各用途標(biāo)準(zhǔn)宗地共計(jì)121宗。從中國(guó)地價(jià)網(wǎng)中得到2005—2015年西安市各種不同用途土地的平均價(jià)格[1]，見(jiàn)表1。1.2 研究方法 長(zhǎng)期趨勢(shì)法是在土地價(jià)格評(píng)估中運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)與預(yù)測(cè)學(xué)的基本原理與方法，根據(jù)過(guò)去的土地價(jià)格資料，通過(guò)比較分析找出變化規(guī)律，從而推測(cè)出未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。操作步驟如下：①?gòu)V泛收集估價(jià)對(duì)象土地的歷史價(jià)格資料；②檢查鑒別收集的歷史資料，保證其真實(shí)、可靠，將其整理排列成時(shí)間數(shù)列；③選擇適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期趨勢(shì)評(píng)估方法，找出地價(jià)隨時(shí)間變化的變動(dòng)規(guī)律，得出具體的數(shù)學(xué)模式；④根據(jù)得出的數(shù)學(xué)模式計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

該研究用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的數(shù)學(xué)模式——線性趨勢(shì)法進(jìn)行分析。線性趨勢(shì)法又稱直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法，是對(duì)歷史資料的時(shí)間序列表現(xiàn)為接近一條直線時(shí)采用的一種預(yù)測(cè)方法。

表1 2005—2015年西安市各類土地平均價(jià)格

Table 1 Average prices of all kinds of land in Xi’an City during 2005-2015

元/m2

建立坐標(biāo)軸，X代表時(shí)間，Y代表各時(shí)期的土地價(jià)格，根據(jù)圖上散點(diǎn)分布情況，判斷自變量X和因變量Y的關(guān)系，土地價(jià)格Y和時(shí)間X的關(guān)系可用方程Y=a+bX來(lái)描述，其中：

(1)

(2)

為減少計(jì)算工作量，可使∑X=0，則公式(1)、(2)可簡(jiǎn)化為：

(3)

(4)

式中，N為時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)[2-3]。

2 結(jié)果與分析

2.1 2016—2020年西安市綜合用地價(jià)格預(yù)測(cè) 按照長(zhǎng)期趨勢(shì)法的操作步驟逐步計(jì)算2016—2020 年西安市綜合用地價(jià)格。 根據(jù)表1綜合用地地價(jià)數(shù)據(jù)，按照 2005—2015 年的時(shí)間順序?qū)⑵渚幣懦蓵r(shí)間序列(表 2)，具體如下：

令∑X=0，已知N=11 為奇數(shù)，故設(shè)中間項(xiàng)的X=0，則X的值見(jiàn)表2第3列。計(jì)算∑Y、XY、∑X·Y，X2和∑X2的值，分別見(jiàn)表2第4、5、6 列。該時(shí)間序列表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)，因此可選用直線趨勢(shì)法進(jìn)行研究，找出2005—2015年西安市綜合用地價(jià)格隨著時(shí)間變化的規(guī)律，得出數(shù)學(xué)模型。當(dāng)∑X=0 時(shí)，有：

因此，描述西安市綜合用地價(jià)格變化長(zhǎng)期趨勢(shì)的線性方程為：

Y=2 721.73+165.06X

(5)

用該方程計(jì)算 2016—2020 年西安市綜合用地價(jià)格的趨勢(shì)值，見(jiàn)表2最后一列。

用方程(5)預(yù)測(cè)2005—2015年西安市綜合用地價(jià)格為：

Y2016=2 721.73+165.06×6=3 712.09(元 /m2)

Y2017=2 721.73+165.06×7=3 877.15(元 /m2)

Y2018=2 721.73+165.06×8=4 042.21(元 /m2)

Y2019=2 721.73+165.06×9=4 207.27(元 /m2)

Y2020=2 721.73+165.06×10=4 372.33(元 /m2)

表2 2005—2015年西安市綜合用地價(jià)格預(yù)測(cè)

Table 2 Prediction of integrative land price in Xi’an City diring 2005-2015

年份Year序數(shù)OrdinalX綜合用地價(jià)格YIntegrativelandpriceYX·YX2a+bX20051-52040-10200251896.4320062-42124-8496162061.4920073-32279-683792226.5520084-22306-461242391.6120095-12332-233212556.672010602595002721.732011712938293812886.792012822985597043051.852013933248974493216.912014104347813912163381.972015115361418070253547.03合計(jì)—02993918157110—

2.2 2016—2020 年西安市各類用地價(jià)格預(yù)測(cè) 按照“2.1”同樣的方法，預(yù)測(cè)2016—2020 年西安市各類用地價(jià)格，結(jié)果見(jiàn)表3。

由表3可知，2016—2020年西安市各類地價(jià)均呈上升趨勢(shì)，但上漲幅度各有差異。綜合用地地價(jià)平均增幅為4.18%，商服用地地價(jià)平均增幅為4.01%，住宅用地地價(jià)平均增幅為4.61%，工業(yè)用地增長(zhǎng)較緩慢，平均增幅為2.68%。

近些年，西安市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)走好，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市之一。地價(jià)持續(xù)上漲是諸多因素共同影響的結(jié)果。一方面，隨著城市化不斷發(fā)展，大量外資和民營(yíng)資本的引入是促進(jìn)地價(jià)上漲的內(nèi)在因素；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投入到土地的資本也不斷積累，并且還會(huì)產(chǎn)生正的外部效益，如土地開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施改善，這些都會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上漲。此外，對(duì)土地需求的日益增加造成的供需矛盾以及土地供給制度的影響，也是促進(jìn)地價(jià)上漲的因素。

表3 2016—2020年西安市各類用地價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果

Table 3 Prediction result of all kinds of land prices in Xi’an City diring 2016-2020

元/m2

地價(jià)的不斷上漲必然會(huì)帶來(lái)一系列影響：比如地價(jià)的上漲帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，影響民眾生活；地價(jià)的上漲會(huì)造成大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷，影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；地價(jià)的上漲使金融風(fēng)險(xiǎn)加大，影響社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。近年來(lái)政府出臺(tái)了一系列對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的政策，都對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的作用。尤其是通過(guò)保障廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商“圈地”行為，這一系列措施對(duì)地價(jià)都形成了有效的調(diào)控。因此，預(yù)計(jì)西安市未來(lái)幾年地價(jià)水平仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)[4]。

3 結(jié)論與建議

隨著土地制度的不斷完善和土地市場(chǎng)的日趨規(guī)范，城市地價(jià)發(fā)展日益成為城市規(guī)劃和土地部門重視的問(wèn)題。及時(shí)準(zhǔn)確地把握城市地價(jià)動(dòng)態(tài)，減小城市地價(jià)的非理性發(fā)展，進(jìn)行地價(jià)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)城市土地的內(nèi)部挖潛，直接影響城市整體功能的發(fā)揮和城市地位的提升。運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)2016—2020年西安市各類用地價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，可看出未來(lái)西安市地價(jià)仍保持上升勢(shì)頭，且變化趨勢(shì)平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。其中，商業(yè)、住宅、綜合用地將隨著市場(chǎng)需求的不斷增大呈現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)，工業(yè)用地價(jià)格則上升緩慢。針對(duì)西安市的各類地價(jià)變化規(guī)律及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，在城市土地資產(chǎn)管理過(guò)程中，提出以下建議。

3.1 強(qiáng)化土地價(jià)格監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制 對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，時(shí)刻掌握城市地價(jià)的變化情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和預(yù)警[5]。根據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)的變化規(guī)律，適時(shí)分析土地市場(chǎng)出現(xiàn)的各種情況，并及時(shí)予以調(diào)控，進(jìn)而防止土地價(jià)格出現(xiàn)大幅起落的現(xiàn)象，保證土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.2 完善地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制 土地價(jià)格對(duì)于調(diào)節(jié)土地資源配置尤為重要，在土地市場(chǎng)管理中要不斷完善地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制，充分發(fā)揮土地價(jià)格在調(diào)節(jié)土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用，并對(duì)不同用途土地價(jià)格進(jìn)行分類指導(dǎo)。完善地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制，讓市場(chǎng)順利傳遞價(jià)格信號(hào)的同時(shí)，要充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，從而防止地價(jià)大起大落影響民眾的幸福感和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。此外，還要加強(qiáng)市場(chǎng)化配置土地資源，對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)以拍賣、掛牌出讓、招標(biāo)等形式公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)形成地價(jià)，公開(kāi)透明，有效防止暗箱操作，謹(jǐn)防出現(xiàn)炒買炒賣土地和土地價(jià)格泡沫等現(xiàn)象。

3.3 完善土地供應(yīng)政策，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 城市地價(jià)政策應(yīng)統(tǒng)籌考慮土地供應(yīng)計(jì)劃的影響，通過(guò)有效控制城市土地的供給調(diào)整地價(jià)水平。合理有效的土地供應(yīng)政策會(huì)對(duì)宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。一方面，繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，加速土地儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，針對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域土地出讓時(shí)，同批次公告中集中推出多幅地塊，以緩解熱點(diǎn)板塊的競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，堅(jiān)持限高地價(jià)舉措，對(duì)土地出讓中出現(xiàn)的非理性競(jìng)價(jià)實(shí)行最高限價(jià)政策。

3.4 正確處理好土地價(jià)格和城市規(guī)劃的關(guān)系 城市土地價(jià)格與城市規(guī)劃是相互聯(lián)系相互制約的，城市地價(jià)要突顯城市規(guī)劃的作用[6]，通過(guò)合理的城市規(guī)劃調(diào)整引領(lǐng)城市土地的發(fā)展方向?？茖W(xué)的城市規(guī)劃決策是以地價(jià)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響性為基礎(chǔ)的，若違背土地市場(chǎng)規(guī)律，城市規(guī)劃決策將難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。城市地價(jià)通過(guò)調(diào)節(jié)土地利用量促使土地利用集約化程度的提高，促進(jìn)城市向立體化方向發(fā)展。城市地價(jià)對(duì)土地利用性質(zhì)及土地利用強(qiáng)度的調(diào)節(jié)，則推動(dòng)了城市用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從而形成更加合理的空間布局。

[1] 中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè).西安地價(jià)水平[EB/OL].[2016-08-25].http：//www.landvalue.com.cn/L_LandPriceMonitor.aspx?Menu_ID=2&PID=1&ColumnID=14.

[2] 王倩，袁嗣陶.貴陽(yáng)市南明區(qū)2015年普通住宅價(jià)格：基于長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)研究[J].區(qū)域經(jīng)濟(jì)，2014(1)：3-5.

[3] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011.

[4] 洪增林.西安市土地價(jià)格水平透析[J].西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2004，23(4)：47-53.

[5] 陳英，吳小曼.保定市地價(jià)演變規(guī)律及趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究[J].保定學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，29(3)：131-136.

[6] 陳立定，歐陽(yáng)安蛟.試論城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化與城市動(dòng)態(tài)規(guī)劃的互動(dòng)關(guān)系[J].城市發(fā)展研究，2005，12(1)：54-57.

Analysis and Forecast of Land Price in Xi’an City Based on Long-term Trend Method

WANG Lei，ZHU Da-ming

(Faculty of Land Resource Engineering，Kunming University of Science and Technology, Kunming,Yunnan 650093)

Based on the analysis of the average land price data of Xi’an from 2005 to 2015, the land price level of Xi’an duing 2016—2020 was predicted by the long-term trend method. The results showed that the land price level of Xi’an City showed a trend of steady rise in the next 5 years. The government should take such measures as strengthening the land price monitoring and early warning mechanism, perfecting the market formation mechanism of land price, optimizing the structure of land supply and so on, in order to control the urban land price.

Urban land price；Prediction；Long-term trend method；Xi’an City

王磊(1990- )，男，陜西蒲城人，碩士研究生，研究方向：土地利用規(guī)劃。

2016-10-24

S 29；F 301

A

0517-6611(2016)36-0218-03