房地產公司項目管理中存在的若干問題與對策分析

張柱

摘要：隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，只有堅持科學的現代化管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立與之配套成熟的房地產開發工作流程進行規范運作，才能在實際操作過程中減少和克服項目管理的困難，提高項目管理的質量和效率，使房地產企業得以鞏固、生存和發展。

關鍵詞：房地產；項目管理；對策分析

中圖分類號：U23 文獻標識碼：A 文章編號：2095-3178（2018）20-0038-01

前言：

隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，只有堅持科學的現代化管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立與之配套成熟的房地產開發工作流程進行規范運作，才能在實際操作過程中減少和克服項目管理的困難，提高項目管理的質量和效率，使房地產企業得以鞏固、生存和發展。

1 房地產企業強化項目管理工作的必要性

1.1 在房地產企業經營與生產管理中、項目的存在具有普遍性

在房地產企業開展日常管理活動中，不管是進行生產活動還是展開經營活動，都具有項目的基本特征。如在房地產企業內部任何一項管理工作中，都需要人力投入、時間限定、資源消耗、開展計劃、執行過程與收尾工作，這都是項目具備的基本屬性。因此，項目在房地產企業各項活動中都是普遍存在的。包括在房地產企業戰略管理、預算管理、營銷管理與財務管理中，都可用項目管理基本理論作為指導。

1.2 項目管理是房地產企業戰略重要組成部分

房地產企業戰略包括項目計劃、投資組合與項目三個層次。雖然這三個層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動開展。對于基礎活動而言，日常運作活動可保證組織具有連續性與穩定性，項目活動可以提供支持性活動或者完成新市場機會的創建，兩者是房地產企業戰略中不可或缺的組成成分。

1.3 項目管理是房地產企業長遠發展的基礎保障

房地產企業在生產與經營過程中的主要目的是實現房地產企業長遠發展戰略目標。市場環境會對房地產企業日常運作產生影響，導致房地產企業成果、產品或服務進入衰退期。房地產企業為謀求自身發展，必然要對成本更低、技術更高的新型產品進行研發。利用一個個項目的完成，提高房地產企業日常運作水平，增強市場競爭力，從而推動房地產企業向戰略目標不斷前進。

2 房地產公司項目管理中存在的問題與對策分析

2.1 缺乏可行性研究，投資決策倉促盲目

可行性研究是在工程項目決策前，進行財務與技術經濟分析的方法，它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行，進行全面的分析論證。有些開發商以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口，不重視前期的項目詳細可行性研究，項目市場定位不準確，浪費了項目的時機、時間。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品基本不科學、不系統、不全面，也不完全可行。可行性研究工作得不到重視，導致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業用房空置問題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設計文件供應遲緩、變更多等。

2.2 設計監理不當

由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多，有些工程從開工到竣工都發生了設計變更，變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在：缺乏合理的設計招標程序，忽視設計對項目投資控制的重要性，設計監理缺失，文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。開發商重施工、輕設計，比較重視項目施工階段的投資控制，往往會投入大量的人力、物力去審查或計算建筑安裝工程造價，卻很少考慮如何才能達到投入合理的資金獲得適用、經濟、美觀的有形建筑產品。按照慣例，作為項目“三控”（質量、進度、成本）之一，一般投資控制咨詢單位實際上就是施工監理單位。而此時項目的施工圖紙已完成，投資控制只能在現有的施工圖紙基礎上進行，對成本控制的范圍、力度大大減弱。

2.3 項目進度管理及成本控制失控

項目運行機制的不完善，導致項目管理的失控，如項目工程進度失控，延期交房普遍；房地產開發成本控制不力，管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于一個房地產企業來說，要使自己能夠在激烈的市場上立于不敗，加強對自身項目成本的核算控制，如何達到減支增效，是今后發展中必須十分注重的問題。

3 我國房地產公司項目管理的對策分析

3.1 要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作和前期工程項目管理計劃工作。項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有“魂”才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。

3.2 項目的設計階段是項目建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節

和決定項目投資的重點階段，必須加強設計階段的投資控制。擬建項目經過決策立項后，設計就成為房地產開發建設的關鍵，其工作質量的好壞直接影響著房地產開發建設質量、投資的回報和效益。設計應以市場需求為目標，立足于技術定位，從安全、功能、標準和經濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設計方案。一方面，加強與設計單位的溝通。項目經理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3.3 完善房地產開發項目后期的項目管理，營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產品市場定位；其次，加強產品市場推廣；項目經理通過前期市場調研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調整營銷方案。

4 結語

在當今世界上許多經濟發達的國家和地區，房地產業己成為經濟繁榮的基本支撐點，是為生產乃至整個社會活動提供基礎性條件的重要產業。而房地產開發項目是一項復雜的系統工程，產業鏈很長，一般劃分為項目決策階段、項目設計階段和項目實施階段。只有做到各環節緊密銜接、互相配合、協調發展，才能完成項目，并取得較高的經濟效益及社會效益、環境效益的統一。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。

參考文獻

[1]中國建設監理協會.建設工程質量控制[M].北京：知識產權出版社. 2016

[2]中國建設監理協會.建設工程投資控制[M].北京：知識產權出版社. 2017

[3]中國建設監理協會.建設工程監理概論[M].北京：知識產權出版社. 2017