我國房地產現狀與會計計價的探討

肖漢群

摘要：房地產是企業一塊較大的資產，其計價、折舊等均影響了報表的真實、客觀性，因此在目前的房地產形勢下，如何正確進行計價及相關的后續處理，就成了會計理論界研討的一個重要的課題。

關鍵詞：房產現狀；會計計價

一、房地產的狂熱與寒潮論的博弈

今年以來，一線城市樓市持續火爆，價格飆漲。據報道，北京的某套準備出售的房子100多萬元，因隔夜賣，就比前天多出了200萬，其瘋狂，恐怕后無來者。對此，各界眾說紛紜。有人認為一線樓市是稀缺資源，剛需太大，必定會出現繼續上漲的結果。

但隨著事態的發展，影響“首付貸”政策的不斷出現，“樓市”、“場外配資”兩個字疊加起來，就有讓人聯想到的最可能的“系統性風險”了。特別是“十.一”期間，多地政府出臺的相關政策，讓人在亢奮你的同時，又不禁想起樓市“最后的晚餐”。

這兩種結論交織的結果及出現的可能性，將導致房地產價格極大可能的不穩定，甚至出現劇烈的高低起伏。這將給會計相關資產的準確計價帶來了嚴峻的考驗。

二、會計計價的要求與矛盾

會計信息質量要求的核心是真實性原則，會計的計價要體現財務狀況的真實性和客觀性，財務報告要求能盡可能準確、客觀地反映會計主體的財務狀況、經營成果和現金流量等相關的信息。所以在對不同資產的價值計量和計價方式上，采用了歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值等幾種計量方式。

相關性和可靠性也是會計信息的兩大質量要求，二者在使用上應得到維護真實性原則的最佳結果，得到對會計信息使用者最有用的信息。相關性和可靠性在某些層面上雖是統一的，但在另一些方面又存在著矛盾和對抗。財務報告的目標應廣泛集中于提供對現在的和潛在的投資者、管理者、債權人、政府監管部門和其他使用者做出合理的投資、信貸和類似決策、監督的有用的信息。不同的使用者對企業關注的角度不同，相同的信息對不同使用者具有不同的價值。所以企業應該選擇哪些方式來確立信息，以何種方式對外披露就成了一個無法避免的問題。

占企業資產較大部分的房地產如何計價才能更好地符合信息質量要求？特別在現在房地產價格不斷上漲，但前景又不完全看好的情況下，如何能更好地達到這樣的“真實”？這是會計學界這幾年一直探討的一個課題。

我國大部分企業均將房地產按歷史成本計價，這主要考慮房地產是大宗資產，且價格相對穩定、變化不大，所以按成本計價和計提折舊處理基本能符合該項資產的現實狀況。雖然投資性房地產按照公允價值計價，但限定了較多的前提條件。在這種要求下，依據現在的房地產現狀，企業的財務報表就很難將企業的真實情況體現出來，在給報表使用者提供參考和決策的時候，也很可能會引起誤導。

如10年前在某一線城市中心區域買的100平方米房屋，當時買價10000元/平方米，房屋入賬價值100萬元。按照會計的計價要求，按50年無殘值平均折舊。10年后的今天，資產余值為80萬元。但按照我國實際情況，以房地產這幾年價格的上升幅度計量，現在市價在1000萬元左右。這種結果和報表價值產生的差距，會給不同的報表使用者帶來嚴重的誤導，也會給決策帶來不可估量的影響。

就上述案例，企業現在的賬面價值已和現實完全背離，其結果就是報表項目反映狀況的嚴重失真。這給相關資產的處置、利用帶來嚴重的不良后果，也給報表使用者產生巨大的誤導，同時也可能給政府監管部門帶來信息缺位的可能。曾經盛傳的某上市公司因為連續多年虧損，面臨退市。為了挽救“退市”的命運，僅靠出售兩套房屋產生的巨額利潤就達到了目的。這是對我國財務報表反映的現狀的極大諷刺！試想，如果在房地產價格變化的當期進行了相關合理的會計處理，還有可能存在這樣的可能么？

三、處理的思路

思路一：采用投資性房地產的計價方式，以公允價值入賬和進行期末調整。在這種方式下，房地產的賬面價值在會計期末按公允價值確定，本期公允價值和上期賬面余值的差異，計入當期企業其他資本公積。在所得稅的處理上，比照可供出售的金融資產的處理來予以調整。

這種處理思路產生的結果比較符合實際，能及時反映資產的現狀，也能把因資產價格變化產生的損益計入企業當期的所有者權益中，及時反映因價格的變化帶來的影響，能使報表的使用者掌握企業較真實的財務情況，有利于判斷和決策。不足之處在于房地產的公允價值較難獲取，且獲取公允價值產生的信息成本較高。假設一個企業房地產較多且處在不同的區域，要按區域獲取不同位置的房地產的公允價值，難度顯然在繼續增加，且動用的人力、物力也較巨大。另外，在公允價值下，隨著經濟周期的變動，利潤變動也較大，不利于相關指標的統計和整個國家層面的監管。

思路二：采用現值的計量方式。在這種方式下，按照企業對資產的預期使用目的和產生的預期效益，依據未來預期產生的總效益折合為現值作為資產賬面價值的確定標準。這種思路主要比照資產評估中無形資產評估價值的評估方法來確定。

這種處理思路避免了以歷史成本為代表的傳統計量模式只反映過去信息的狀況，它能為信息使用者提供未來的信息，為未來決策服務，因而相關性強，符合企業真正意義上的資產價值，但在處理上存在較大的難度。現值計量屬性的致命缺陷是主觀性強，并因此影響了它的可靠性。在確定某項資產的現值時，受到以下四個因素的影響：資產尚可使用年限、某資產可能產生的預計凈現金流量、凈現金流量流入企業的具體時間以及折現率。這些因素都存在一定的不確定性，通常只能靠主觀預測。

如何更好地處理現實中出現的這些問題，使得現狀的變化能及時體現在企業的報表中，以使報表的使用者能更加科學、客觀地做出判斷，是當今房地產價格巨大波動帶來的一個會計處理的新課題，有待于以后的繼續研究和探討。