“雙創”環境下，產業園區租賃服務有何特點？

文 陸曼

“雙創”環境下，產業園區租賃服務有何特點？

文 陸曼

遠離中心城區的區域以及產業園區，近年來由于產業結構調整也都建造了大量的辦公樓宇、孵化器和創意空間，借助于“大眾創業、萬眾創新”的東風，吸引了成熟或成長期的各類企業落戶。

從上世紀90年代前后開始，上海陸續設立了大大小小上百個開發區，最初主要是國家級、市級工業園區以及出口加工區，主要順應當時上海的工業發展，對外資企業的引進需求，落戶企業中生產性企業占了絕大多數。由于開發區獨特的成本和政策優勢，迅速吸引了國內外企業前來投資,特別是外資企業數量，也是逐年增加，截至2015年底，上海累計引進外資項目82300個。隨著上海的經濟迅速發展，科教興市戰略逐步深入，并且近些年上海整體土地成本提高、產業規劃進一步調整、環保要求更加嚴格，大量生產性企業轉向上海周邊及政策傾斜的內地發展。同時,上海也涌現出很多小規模創意園區，而原有的產業園區也順應市場變化，對區內產業規劃做了調整，大量吸引地區總部、研發中心、創意產業入駐。截至2015年底，累計落戶上海的地區總部為535家，研發中心為396家。同時這些產業園區也逐步從單純的工業園區、經濟開發區向綜合產業辦公園區過渡。

上海中心城區的樓宇租賃市場近幾年十分活躍，市場供應量也逐年增加，集中了大量的高檔寫字樓和商業旺鋪。這些中心城區的商辦樓由于地段好、交通便利、配套齊全，為各大物業顧問公司所青睞，入駐率和周轉率都很高，有些絕佳地段的寫字樓和商業區域，根本不需要營銷，房源也是一戶難求。與此相反，遠離中心城區的區域以及產業園區，近年來由于產業結構調整也都建造了大量的辦公樓宇、孵化器和創意空間，借助于“大眾創業、萬眾創新”的東風，吸引了成熟或成長期的各類企業落戶。但是產業園區由于地理位置、交通狀況、產業定位、配套設施等不同，需要在規劃、建設、招商、服務等各方面具有自己的特色，才能吸引更多企業入駐。所以，產業園區的辦公樓租賃服務和中心城區有著很大區別。

下面以紫竹高新區為例，談談產業園區辦公樓租賃的服務特點。紫竹高新區是經國務院批準的中國145家（截至2015年底）國家級高新區之一，也是全國唯一一家民營資本主導的產學研相結合的高新技術產業開發區。紫竹高新區已成立14年，在規劃初期就明確了主導產業，重點引進具有地區總部和研發中心功能的高科技企業。在吸引世界500強企業和國內外大企業入駐的同時，紫竹高新區也分批建設了適合中小微企業落戶的辦公樓，并依托高新區的產業規劃和競爭優勢，逐步形成了完整的租賃服務體系。

紫竹高新區是經國務院批準的中國145家國家級高新區之一，也是全國唯一一家民營資本主導的產學研相結合的高新技術產業開發區

產業定位明確，樓宇規劃合理

和中心城區不同，產業園區的辦公樓主要圍繞著產業建造設計，并且都有產業導向要求。紫竹高新區位于閔行區最南端的黃浦江邊，屬于上海的準水源保護區，因此在成立之初做規劃時，就根據特殊的地理位置制定了明確的產業導向，以集成電路與軟件開發、新能源、航空、數字內容、新材料、生命科學等產業為主導產業，主要吸引國內外高科技企業入駐，設立企業總部和研發中心。因此，紫竹高新區內建設的辦公樓也是根據企業的需求特點，在外觀設計、樓層高度、地板承重、配套設施、自由分割、停車庫等方面做了有針對性的設計。比如，考慮到部分入駐企業有研發需求，紫竹的辦公樓層高達到4.5米，滿足研發設備設施的安裝，而承重也比一般的寫字樓高，每平方米能承重470公斤，局部還可以根據設備的重量進行加固。辦公樓的內部設計也多是回字形，不僅底樓設計了花園綠化，而且具有很好的通風采光功能，適合不同面積需求的客戶進行自由分割，更加靈活方便。

由于高新區產業定位明確，辦公樓運營十年多，出租率基本維持在92%以上，入駐客戶產業集中、穩定性強。根據一期辦公樓的運營經驗，高新區在建設二期辦公樓時，充分考慮了原有客戶的需求特點，對辦公樓的功能設計進行了完善，比如在樓層內部布局方面特別做了調整，每層均設計了可以獨立加裝空調的數據機房空間和辦公區域局部上下水，滿足企業的特殊需求。

依托高新區平臺資源，以商引商，合作共贏

紫竹高新區在發展過程中獲得了數十項資質，包括中組部認定的“海外高層次人才創新創業基地”；國家商務部和科技部授予的“國家科技興貿創新基地（生物醫藥）”；國家發改委授予的“上海國家生物產業基地”；國家廣電總局授予的“中國（上海）網絡視聽產業基地”；國家工信部的“國家新型工業化產業示范基地（軟件與信息服務業）”；國家知識產權局的“國家知識產權試點園區”；國家版權局的“國家版權示范園區（基地）”；中央文明委的“全國文明單位”等等，更加提升了高新區的平臺資源。紫竹高新區至今已落戶了眾多世界500強企業和國內外知名大企業，這些企業入駐早、實力強，大多是買地自建的辦公樓和研發樓，相對比較獨立。后續圍繞著這些企業的供應商、合作方及上下游企業也陸續聚集到紫竹來，租賃紫竹的辦公樓，就近提供便捷服務，實現合作共贏發展。

紫竹高新區內的兩所高校，上海交通大學和華東師范大學也有不少國內外合作項目，看中紫竹的環境、平臺和服務，選擇在學校附近辦公，也便于和學校交流合作、資源共享。

借力高校人才優勢，支持入駐企業發展

規劃在紫竹高新區內的上海交通大學和華東師范大學都是著名的全國重點大學，也都是國家“985工程”和“211工程”重點建設大學，截至2015年底，兩校師生總數達到85000多名。在紫竹高新區設立之初，華東師范大學就啟動了閔行校區規劃建設，并于2006年學校主體搬遷到閔行校區，形成了“一校兩區、聯動發展”的辦學格局。而上海交通大學更是在原有閔行校區的基礎上進行擴建，并已將辦學重心轉到閔行校區。這兩所高校每年源源不斷地提供著高素質本科、碩士和博士畢業生，也為高新區內企業儲備了優秀人才，每年的校園招聘會都是高新區入駐企業的招聘良機。曾經有企業在上海交通大學的校園招聘一年就達到上百個，極大助力了企業的快速發展。如今在“大眾創業、萬眾創新”的新形勢下，高校在校生和畢業生創業也不乏其人，而已經熟悉了的生活圈和就近提供全方位服務的高新區則成了他們的首選，紫竹的辦公樓也成為他們的創業起點。

創業投資和孵化器，助力小微企業快速成長

產業園區辦公樓的最大特點還是離不開產業的引入，在規劃主導產業的范圍內，吸引適合的企業進駐。紫竹是國家級高科技園區，因此落戶在紫竹辦公樓內的企業大多數屬于中小型高科技企業。為了進一步扶持這些科技型、創新型企業發展壯大，同時為上海加快建設“具有全球影響力的科技創新中心”添磚加瓦，紫竹高新區除了原有辦公樓內的大學生教師創業中心之外，又在中國（上海）網絡視聽產業基地內設立了創業孵化器，持續為創業者帶來全方位的創新創業服務。孵化器設置在高新區二期辦公樓內，內部設施功能齊全，包括創業咖啡、創客車間、發布空間、展示空間等一應俱全，能滿足創業者溝通、“互聯”的需求。孵化器聚焦網絡視聽及“互聯網+”產業，同時又在高新區入駐企業和孵化企業之間牽線搭橋，通過購買創新項目的形式扶持小微企業發展，促進龍頭企業和小企業間的溝通聯系，實現共榮共贏目標。

配套資源豐富，方便企業出行

產業園區的辦公樓多數集中在中心城區外圍的周邊區域，因此完善的配套服務尤顯重要。紫竹的辦公樓內不僅設置了會議中心、銀行、員工餐廳、便利店、飲品店、健身房等，還專門配套引進了咖啡店、中餐飯店、西餐簡餐、茶坊等，滿足企業及員工的日常需求。另外，規劃建設中的IMAX影院、四星級酒店、其他配套商業設施等，都將極大地豐富和完善入駐企業員工的工作和生活需求。高新區內還有循環巴士，方便各企業間的快速來往。而在上下班高峰期，除了周邊豐富的市政公交車外，紫竹還專門設置了三條線路的園區班車，來往于浦東和浦西三條地鐵線車站和辦公樓之間，為企業員工上下班提供便利。豐富的配套設施，讓高新區的客戶感覺工作和生活都很方便，在享受低成本租金的同時，還能遠離大城市的喧囂，更好地開發產品，專心地經營企業。

產業園區的辦公樓多數集中在中心城區外圍的周邊區域，因此完善的配套服務尤顯重要

舉辦各類活動，解決企業后顧之憂

產業園區服務的客戶數量多、產業集中，提供服務的內容也相對完善，因此對企業來說，租賃產業園區的辦公樓不僅是租用了辦公場所，而且能享受到整個園區提供的完善服務。紫竹高新區每年都會定期舉辦各類講座和活動，其中包括專業方面的講座，如知識產權講座、人力資源培訓、財務制度講解等；也包括豐富員工業余生活的活動，如迎春健康跑、自行車賽、籃球比賽、足球比賽、乒乓球比賽、桌球比賽、攝影比賽、龍舟賽、大型青年聯誼活動、茶藝沙龍、咖啡制作、汽車維護保養沙龍、青年讀書會等。這些講座和培訓強化了企業相關人員的專業知識，更新了最新行業政策，各種各樣的比賽活動也更加豐富了企業員工的業余生活，提高了員工的工作穩定性，促進了各企業和員工之間的來往交流，同時也為企業間的業務合作提供了良好的機會。

因此，產業園區的辦公樓租賃不是簡單的業主提供場地、客戶辦公經營的單一模式，而是在一個產業園區的大平臺上，通過提供專業、全面、完善的綜合配套服務，助力企業發展壯大，借助于產業平臺和政策平臺，為企業長期穩定發展保駕護航。

（作者就職于紫竹高新區）