2016年房地產(chǎn)市場分析與2017年展望

文_國家信息中心房地產(chǎn)信息處

2016年房地產(chǎn)市場分析與2017年展望

Realty Ndustry

文_國家信息中心房地產(chǎn)信息處

2016年，在一系列刺激政策的影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，居民加杠桿購房，房屋銷售面積增長較快，與些同時，部分城市房價上漲過快，泡沫風險加大。2017年，“防風險、穩(wěn)消費”將會成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，全國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)回落，城市之間繼續(xù)保持分化。

一、2016年市場形勢分析

2016年的房地產(chǎn)市場有以下幾個特點：

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速企穩(wěn)回升。2016年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資83975億元，同比增長6.6%，與2015年全年相比增速加快5.6個百分點，出現(xiàn)較為明顯的企穩(wěn)回升跡象。

2．新開工面積止跌回升，但新開工規(guī)模上仍處相對低位。2016年1-10月，全國商品房新開工面積為13.74億平方米，同比增長8.1%，增幅較2015年有明顯提高。從新開工面積的規(guī)模來看，預(yù)計2016年新開工面積的規(guī)模低于2011-2014年各年的水平，仍處于相對低位。

3．房屋銷售形勢較好，去庫存效果明顯，待售面積出現(xiàn)絕對下降。2016年1-10月，全國商品房實現(xiàn)銷售面積12.03億平方米，同比增長26.8%，與2015年全年相比上升20.3個百分點。2016年全國房地產(chǎn)銷售形勢較好，預(yù)計全年商品房銷售面積將超過2013年時的峰值，再創(chuàng)新高。

與銷售形勢好轉(zhuǎn)相對應(yīng)，商品房待售面積增速保持持續(xù)回落。8月份起，商品住宅待售面積增速開始出現(xiàn)負增長，待售面積規(guī)模出現(xiàn)絕對下降。

4．房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回升明顯，個人購房貸款余額增長較快。2016年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為117261億元，同比增長15.5%，增速比2015年全年回升12.9個百分點。分渠道看，其他資金來源增長最快，尤其是個人按揭貸款增長明顯，達19783億元，同比增長51.5%。

房地產(chǎn)貸款余額增速穩(wěn)步上升，個人購房貸款余額增長較快，居民“加杠桿”趨勢明顯。截止2016年3季度末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為25.3萬億元，同比增長25.2%，增速比上年末高4.3個百分點。其中，個人住房貸款余額為16.8萬億元，同比增長34.9%。2016年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款4.3萬億元，同比多增1.5萬億元，占各項貸款新增額的42.5%。

2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。堅持穩(wěn)中求進，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，將成為經(jīng)濟工作的總基調(diào)。

5．土地購置面積繼續(xù)下降，地價上漲明顯，待開發(fā)土地面積持續(xù)下降。2016年1-10月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地17847萬平方米，同比下降5.5%。在土地購置面積下降的同時，土地成交單價和總價款卻保持較快增長，1-10月，全國土地平均購置價格為4009元/平方米，同比上漲23.5%，總成交價款為6764億元，同比增長16.4%。

6．房價同比上漲的城市個數(shù)快速增加，漲幅創(chuàng)歷史新高。2016年，房價同比上漲的城市個數(shù)快速增加。在70個大中城市中，10月份有65個城市房價同比保持上漲，其中漲幅超過10%的城市個數(shù)達到22個。從加權(quán)平均數(shù)來看，房價同比漲幅自8月份起就屢創(chuàng)新高。上漲城市主要分布在一些經(jīng)濟發(fā)展前景較好的一、二線城市。

房價環(huán)比上漲城市個數(shù)高位震蕩，部分城市環(huán)比漲幅驚人。2016年，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)持續(xù)增加，70個大中城市中，有50個以上城市連續(xù)8個月保持上漲。從各月房價領(lǐng)漲城市的漲幅來看，除2月份最高漲幅低于4%以外，其余各月均超過4%，尤其是9月份，最大漲幅高達8.2%。 10月份起，隨著樓市調(diào)控新政的出臺，房價上漲的動力明顯減弱，房價環(huán)比漲幅快速回落。

2016年房價環(huán)比上漲較快的城市有：合肥、廈門、南京、無錫、上海、杭州、北京、鄭州、福州、天津等14個城市，這些城市的商品住宅價格自2016年年初至10月份累計上漲幅度均超過20%，特別是合肥市，連續(xù)7個月房價環(huán)比漲幅均超過4%，自年初累計漲幅達46.9%，廈門、南京緊隨其后，房價累計漲幅也達到40%以上。10月份當月，除無錫和長沙市的房價漲幅仍在4%以上外，其余城市的環(huán)比漲幅已出現(xiàn)明顯回落。

7、重點城市整體形勢好于全國平均水平，城市之間分化趨勢不斷增強。從40個重點城市的運行數(shù)據(jù)來看，重點城市房地產(chǎn)投資和銷售形勢好于非重點城市。2016年前10個月，40個重點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成46232億元，同比增長7.5%，增速比全國高0.9個百分點，實現(xiàn)商品房銷售面積4.87億平方米，增長30.5%。增幅較全國高3.7個百分點。

從具體城市的情況來看，重點城市內(nèi)部間的分化趨勢也在增強。前10個月鄭州市新開工面積增長最快，為106.3%，北海市跌幅最大，下降61.2%；天津市土地購置面積增長最快，增長263.2%，銀川市跌幅最大，下跌76.9%。

二、2017年房地產(chǎn)市場展望

2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。堅持穩(wěn)中求進，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，將成為經(jīng)濟工作的總基調(diào)。其中，貨幣政策保持穩(wěn)健中性。要把防控金融風險放到更加重要的位置，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。房地產(chǎn)市場也將出現(xiàn)一些新的特點。

1、市場供求關(guān)系

房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)變，由前些年的供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)換，但區(qū)域和城市間分化明顯，部分城市供給相對不足，房價上漲壓力仍然較大，還有部分城市則已經(jīng)是供過于求，庫存和銷售壓力較大。

從供給來看，2011年土地購置面積觸及“天花板”，2013年商品房新開工面積觸及“天花板”。新開工面積和土地購置面積作為房地產(chǎn)市場的先行指標，先后觸及“天花板”也預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸頂。

從需求上看，近年出現(xiàn)放緩跡象，但規(guī)模依然較大。2016年，盡管商品房銷售面積出現(xiàn)了20%以上的高速增長，但應(yīng)該看到，這種增長是在政策寬松和居民急速加杠桿共同作用下實現(xiàn)的，其中場外配資（首付貸、接力貸、循環(huán)貸等）的出現(xiàn)以及投資性購房的趨熱也起到了重要的作用，未來這一情況難以持續(xù)。

2、房地產(chǎn)調(diào)控政策走向

對于未來的房地產(chǎn)政策取向，從2016年下半年的有關(guān)政策措施出臺情況已經(jīng)可以初見端倪，國慶節(jié)前后10余天內(nèi)，全國有22個城市密集出臺保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，重啟或提高限購門檻，強化差別化信貸政策，隨后部分城市又進一步提高購房門檻。這些都體現(xiàn)中央和地方政府對于抑制房價過快上漲和防范資產(chǎn)泡沫的重視。

12月份，中央經(jīng)濟工作會議對明年的房地產(chǎn)政策給出了明確信號，那就是加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落, 堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。

2015年-2016年新建商品住宅價格指數(shù)（上年同月=100）

2015年-2016年新建商品住宅價格指數(shù)(上月=100)

我們認為， “防風險、穩(wěn)消費”將會成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境較2016年會有所收緊，城市之間政策也將繼續(xù)保持分化。一、二線熱點城市會更多從防風險方面出臺政策措施，而庫存壓力較大的三、四線仍會以促消費為主線，繼續(xù)實施促進住房消費的相關(guān)優(yōu)惠政策，通過因城施策、分類調(diào)控，實現(xiàn)全國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、2017年指標預(yù)測

根據(jù)模型預(yù)測，我們對2017年全國房地產(chǎn)市場的判斷如下：

預(yù)計全國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)回落，投資與資金來源保持個位數(shù)增長，新開工面積、銷售面積等指標可能會出現(xiàn)負增長，土地購置面積在經(jīng)歷連續(xù)兩年負增長后會有所回升，土地購置增速由負轉(zhuǎn)正。

①投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落。

預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10.74萬億元，增長5.3%，增幅比2016年回落1個百分點。

②資金來源：增幅出現(xiàn)回落，個人按揭貸款增速回落顯著

預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長6.9%，達15.15萬億元，增速與2016年相比回落6.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款達2.13萬億元，增長3.8%，增速加快2個百分點，個人按揭貸款達2.6萬億元，增長9.4%，增幅較2016年大幅回落33.1個百分點。

2015年7月-2016年11月環(huán)比價格指數(shù)領(lǐng)漲城市及漲幅

2014-2017年房地產(chǎn)主要指標及預(yù)測情況

③房屋建設(shè)：施工面積和新開工面積有可能出現(xiàn)負增長

預(yù)計全年年商品房施工面積為74.56億平方米，下降0.2個百分點，新開工面積為15.71億平方米，下降3.1%，竣工面積為10.69億平方米，增長2.7%。

④銷售：在2016年大幅沖高后出現(xiàn)回落

2017年，隨著防風險、促穩(wěn)定等相關(guān)政策的出臺，一、二線房地產(chǎn)市場將明顯降溫，市場整體銷售形勢較為嚴峻，預(yù)計全年銷售增速會出現(xiàn)負增長，商品房實現(xiàn)銷售面積14.96億平方米，同比下降5.1%。實現(xiàn)銷售額11.06億元，同比下降4.8%。

⑤土地：購置面積跌幅繼續(xù)收窄，有望企穩(wěn)回升

2017年，隨著待開發(fā)土地面積的持續(xù)下降，企業(yè)存在補庫存需要，全國土地購置面積跌幅將繼續(xù)收窄，并有望企穩(wěn)回升。預(yù)計2017年土地購置面積為2.18億平方米，同比增長0.3%。

⑥城市房價：城市間分化減弱，整體保持低位運行

從未來房價走勢來看，2017年將會更加重視防止資產(chǎn)泡沫，在這一政策導向下，預(yù)計明年房價漲幅將會被明顯抑制。預(yù)計2017年房價整體走勢將保持低位平穩(wěn)運行，漲跌幅度在3%以內(nèi)。