2016年去庫存取得重要進展，庫存量連降9個月

王紅茹

去庫存是2015年中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一，貫穿了整個2016年。

在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠等一系列政策的影響下，2016年房地產去庫存效果顯著。國家統計局2016年12月13日發布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，全國房地產庫存量已經連續減少9個月。

央地聯手去庫存

近兩年，房地產市場略顯低迷，尤其是三四線城市普遍出現庫存積壓，去庫存成為房地產市場調控的重點。

我國的房地產庫存到底有多少？國務院發展研究中心副主任王一鳴曾在中國經濟50人論壇2016年年會上表示，到2015年12月底，全國房地產待售面積為7.18億平方米。

為了實現去庫存的目標，中央、地方從供需兩端入手出臺去庫存政策。

先是中央放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息。2016年2月，央行、銀監會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，提出在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

首付比例降低的同月，央行聯合住建部、財政部發文上調公積金存款利率，職工住房公積金賬戶存款利率統一按一年期定期1.5%存款基準利率執行。此外，財政部發布“關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知”，全面降低交易環節稅費，減輕了購房成本。2月底，央行下調存款準備金率0.5個百分點。一個月內，一連串的金融利好政策有力地刺激了市場需求。

國家發改委針對“去庫存”也放出大招。2016年8月3日，國家發改委在其官方網站發文表示，下半年將加大針對房地產去庫存的因城施策調控力度。商品房庫存較大城市，可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。

“發放購房補貼”被各地采納。各地為了有效去庫存，出臺了“直接補貼”等多種政策，“遼寧大連向高校畢業生發放購房補貼”“河南住建廳鼓勵各地發放住房補貼”“四川德陽農村居民購房給予每套5000元補助”等新聞不時見諸報端。

央地聯手，去庫存取得成效。國家統計局發布的數據顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下降約0.8%。

去庫存加快

35城商品住宅存銷比接近歷史低位

衡量庫存壓力有一個重要指標，即庫存去化周期（也稱“存銷比”，存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值），反映了市場供求關系的變化。因此，城市的房價走勢也會和其保持比較密切的關系，當存銷比持續下行，相關城市的房價上漲壓力會持續增加;而當存銷比持續攀升，房價下跌的可能性則會增加。

易居房地產研究院2016年11月22日發布的35個城市新建商品住宅最新庫存數據顯示，2016年10月份35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個月。觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近6年最低點即2011年2月的7.5個月。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態勢，且不斷接近歷史低位。從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。

廣州在其中頗具典型性。在全國去庫存大背景下，廣州的庫存大幅下降。廣州市政府官方網站發布的《廣州市供給側結構性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫存任務表，按照計劃，2016年爭取化解45萬平方米。然而，僅僅用了三個多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。另據陽光家緣數據，截至2016年11月，廣州全市庫存去化周期已經降至5.7個月，遠低于被認為是正常水平的8～10個月。

在去庫存政策背景下，一邊是一二線部分城市房價上漲過快，一邊是三四線城市銷售依舊乏力，這顯然背離了政府出臺去庫存政策的初衷。于是，一線城市與部分熱點二線城市在2016年展開多輪房地產調控，進一步收緊樓市政策，提高了購房資格或貸款門檻。

如何看待2016年房地產市場出現的“冰火兩重天”？全國房地產商會主席顧云昌向《中國經濟周刊》記者表示，2016年房地產出現了雙泡沫，也就是一二線城市的價格泡沫和三四線城市的數量泡沫同時出現。造成這種情形主要是由于過去的若干年以來區域性的供需錯配造成的，“大量的房子蓋在三四線城市，而三四線城市的購買力不足;人口的導向是流向一二線城市，而一二線城市房子供應量不足，造成供不應求，三四線城市供應量過大，造成供大于求。區域性供需關系的錯配，主要原因是土地供給的錯配。在城鎮化進程中，大量的人口進入一二線城市，但是土地的供應恰恰相反?！?/p>

7成庫存在三四線城市，怎么去？

2016年全國兩會期間，中國人民銀行副行長潘功勝曾表示，中國房地產市場總量過剩、區域分化。7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市。據此粗略計算，約有5億平方米的庫存分布在三四線城市。

三四線城市高庫存形成的原因何在？顧云昌表示，自2010年發起于一線城市，隨后在全國大多數二線城市鋪開的限購政策，實際上對于房地產開發企業帶來了傳導效應，促使其將開發重點轉向三四線城市，由此帶來了三四線城市的高庫存?！暗敃r開發企業忽略的一點是，真正的購房需求實際上仍停留于一線城市以及一些重點二線城市。由此一來，限購既造成了高庫存又導致了一二線城市住房市場的房源出現結構性短缺?！?/p>

無論如何，三四線城市在經過一年的去庫存之后，取得了重要進展。在2016年12月26日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長陳政高表示，通過綜合采取鼓勵農民工和農民進城購房、推進棚改貨幣化安置、發展跨界地產、用足用好住房公積金等多種措施，推進去庫存取得了重要進展。

未來三四線城市仍有不少庫存需要化解，一些專家也為接下來的去庫存開出了“藥方”。

中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日報》撰文談及三四線城市房地產庫存的政策時表示，對于房地產庫存較多的三四線城市，應重點把去庫存和促進人口城鎮化結合起來。通過加快農民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發點，擴大有效需求，打通供需渠道，消化房地產庫存。

顧云昌則認為，農民工群體居者有其屋應是三四線城市去庫存的主要對象和陣地之一，引導農民就地市民化是可取之策?！稗r民工的收入較低，如果參照普通商品住宅購房標準恐怕仍顯不夠，即便降低至兩成首付的購房門檻對于農民工群體而言還是很高的，因此，如何促進農民工群體購房，或者采用公租房等政策性房屋吸引農民工租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長遠的問題?！?