區域經濟發展視角下我國房地產業態的轉型與發展路徑研究

劉寅+孟昕+余華義

摘要：文章在總結國內外房地產行業發展路徑的基礎上，從宏觀經濟形勢、產業結構調整、市場供求狀況等多個方面深入分析了新型地產經濟在我國發展的機遇與挑戰，并針對其在我國未來的發展路徑提供了針對性的意見與建議。

關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展

一、 引言

近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。

新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業態的發展路徑

1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產—傳統商業地產—復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。

在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。

2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產——商業地產——新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。

（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。

3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。

三、 我國新型地產發展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。

從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。

3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。

從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。

從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。

四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰

盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。

首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。

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作者簡介：余華義（1983-），男，漢族，四川省成都市人，中國人民大學公共管理學院副教授、博士生導師，中國人民大學經濟學博士，研究方向為房地產經濟學、城市經濟學、空間經濟問題；劉寅（1989-），男，漢族，山東省菏澤市人，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為房地產經濟與房地產保障；孟昕（1995-），女，漢族，北京市人，中國人民大學公共管理學院本科生，研究方向為宏觀經濟與國際金融。