既有建筑物加裝電梯的物權解析與糾紛
——以廣州市為例

余 柳 王 明 劉思穎

（510006 華南師范大學法學院 廣東 中山）

既有建筑物加裝電梯的物權解析與糾紛
——以廣州市為例

余 柳 王 明 劉思穎

（510006 華南師范大學法學院 廣東 中山）

隨著社會發展、居民需求層次變化和人口老齡化問題日益加劇，既有住宅增設電梯成為惠及百姓出行、提升居民幸福指數的民生熱點。但具體實施時，由于沒有清晰的補償辦法和專業判斷，利益雙方各持己見，難以開展協商工作。資金關、鄰里關和審批關成為了加建電梯的三大難題。國內現有研究成果比較重實際調查，試圖以個案分析來思考既有住宅增設電梯的出路問題。并主要從建筑學、社會管理、舊城改造的視角進行研究，研究內容主要集中在資金、技術等比較微觀的范疇，極少從法律制度層面進行探討。

利益衡平；物權法；舊城改造

一、廣州市既有住宅增設電梯問題實證調查

本次民意調查主要采用微信問卷調查、深度訪談等方式，到廣州市加裝電梯處于不同階段的小區或居民樓調研。本次調查共收集了301份有效問卷。其中深度訪談所涵蓋小區有以下：華南農業大學茶山小區、嵩山小區以及從化區街口街道鳳儀西路1巷11幢。

（一）調查方法與流程分析

1.調查方法

本次調查采用定性研究與定量研究相結合的方法。定性研究主要包括深度訪談等方式，定量研究采用抽樣調查的方式，以隨機攔截式訪問為主，并輔以入戶調查、詢問物業管理處辦公人員等方式。具體包括如下：

定量調查，即根據民意調查要求，本次調查設計了相應問卷，定量把握市民對“既有住宅增設電梯”的態度、評價和有關意見建議。

定性調查，由于本次調查對象相對集中，因此我們對加裝電梯處于不同階段的小區采用了入戶訪問和小區攔截式訪問相結合等方式進行調查。對電梯加裝的行政管理部門工作人員，小區物業管理人員，部分有代表性的高、中、低層住戶等進行隨機訪談，深入了解其在加裝電梯過程中的切身體會、看法和建議，盡可能以客觀的方式呈現。

（二）廣州市既有住宅增設電梯現狀

1.對“既有住宅增設電梯”的態度

（1）加裝電梯的贊同度較高。76.6%的調查對象對“既有住宅增設電梯”表示贊同，其中43.3%的調查對象表示非常贊同。廣州市民對既有住宅增設電梯的贊同程度較高，舊樓加裝電梯是大多數無電梯住宅居民的普遍訴求。交叉分析顯示，樓層越高的住戶對加裝電梯的贊同度越高，其中4-6層住戶有77.8%贊同，7層以上住戶的贊同率高達90%。

（2）不同樓層住戶對加裝電梯的態度分析。贊同加裝電梯的原因主要是家中有老人或行動不便者、方便出行以及為了應對突發緊急狀況（如疾病、緊急公務等），贊同率分別為87.04%、66.67%。交叉分析顯示，一樓住戶中對加裝電梯表示贊同的主要原因是分攤補償方案公平（占68.75%）及關懷鄰里（占25%）。調查對象中，不贊同加裝電梯的主要原因是無使用電梯需求，擔心加裝電梯后影響房屋安全系數、出資與補償方案不合理以及施工影響大，噪聲干擾的比例尾隨其后（均占33.33%）。

（3）家庭收入與加裝電梯的意愿并無顯著關聯。交叉分析顯示，各收入階層不贊同加裝電梯的數據比較分散，收入高的住戶跟收入較低的住戶不贊同加裝電梯的數據相當，收入在10000元以上的住戶群體與收入為2000-5000元的住戶群體不贊同率均為33.33%。

2.對既有建筑物增設電梯分攤費用方案的意見

（1）不同樓層住戶對加裝電梯需征得業主同意的范圍和比例有分歧。絕大多數住戶認為加裝電梯僅需要增設電梯所在建筑物的業主同意（占80%），在此群體中，交叉分析顯示，底層住戶更傾向于征得所有業主同意方得加裝電梯（占37.5%）。

（2）大多數住戶認為加裝電梯需給予底層住戶適當補助。有61.67%的住戶認為加裝電梯需要給予底層住戶適當的補助，但居中樓層住戶與底層及高層住戶間的利益存在沖突。交叉分析顯示，底層住戶與高層住戶認為需要給予補償比例較高（分別占81.25%及71.43%），而居中樓層住戶的比例有所下滑（分別占55.56%及40%）。

（3）住戶對分攤費用方案的構想意見不統一。住戶對加裝電梯采均攤方式的分攤方案認同低（占3.33%），沒有統一意見，分歧較大（各分攤意見均占20%左右）。其中底層住戶更傾向于不承擔電梯加裝費用或按次使用電梯付費的方案，而高層住戶意見不一，但并不贊同按次使用電梯付費的方案。

3.“華農模式”的成功之處

2017年1月10日，本小組對已經加裝電梯的茶山小區、嵩山小區進行了隨機采訪。其采用“統一補助，個別協商”的方式成功安裝了57臺電梯。

（1）業主對加裝電梯的態度。在這兩個業主平均年齡較高的小區內，小區業主對于加裝電梯的接受度較高。小區業主普遍反映，加裝電梯主要為了方便出行，另外，也有中高層業主反映在小區周圍房價普遍上漲的情況下，加裝電梯能使得物業增值，方便日后銷售。

（2）加裝電梯費用分攤方案的解決。在采訪中，我們了解到在加裝電梯費用分攤方案上，華南農業大學學校住房維修基金為小區業主統一補貼了電梯加裝的工程勘探、設計、報建以及管線遷移、高壓電線等費用。特別是臨街樓加裝電梯涉及占用部分商鋪面積，學校也無償提供。且其由學校成立相關工作小組，負責加裝電梯的工程項目申報等，無需業主奔走，這樣大大增加了加裝電梯的效率。在學校統一補助的前提下，具體每一幢的費用分攤情況不盡相同，個別單元是按層疊加500元，而另一些單元則按照一定的系數分攤，如某單元10層業主繳納的費用為60000元，3層業主則繳納30000元，造成分攤費用不同的原因主要是小區內各單元的層數不同，有些單元僅有5層，而有些單元則有十層，因此各單元業主具體協商的方案不同，這樣的方案更人性化，給予業主自行解決的空間，亦能緩和業主間的矛盾。另外，他們對低層住戶實行特別優惠，比如一層住戶不列入分攤范圍、只需一次過交500元，日后的電費和維護費概不分攤，照樣分得電梯管井的房產分攤面積等。

（二）廣州市既有住宅增設電梯實證研究發現

1.第九十七條的實踐操作混亂

根據《物權法》第九十七條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。但這一條文在實踐中操作比較混亂，形同虛設，在茶山、嵩山小區隨機走訪的成功安裝電梯的單元中，有些單元只需經過三分之二業主同意即可加裝電梯，即使底層住戶持反對意見，而有些單元則需全體業主同意方能安裝。

2.“華農模式”并非完美

在走訪過程中我們發現，華農僅統一為建筑物為五層（包括五層）以上的住戶提供補貼。在嵩山小區有某些4層的建筑物面臨較尷尬的局面，由于小區業主平均年齡較高，對電梯需求頗高，層數較少且無補貼費用的前提下造成了分攤費用過高的情況，有部分業主反映由于底層住戶對加裝電梯特別抗拒，工程無法施展。

另外，普通的商業小區難以效仿“華農模式”。在廣州，許多需要加建電梯的老樓所屬的原單位早已破產或被兼并，不可能再出錢，也不可能出面組織，靠住戶自發的組織協調難度就增大不少。且由于華農兩大小區內的業主多為退休教師，家庭的收入水平及個人素質較高，也是加建電梯順利實施的要素。當前在老樓的業主有絕大部分沒有經濟能力，甚至是低保戶，因而加建電梯的費用對這些家庭來說是筆巨款，在沒有單位或政府補貼的情況下，加建電梯的工作舉步維艱。

3.意見不統一，住戶間協調難度大

高層和低層住戶之間的利益協調問題是加裝電梯遇到的最普遍、也是最難協調的問題。由于增設電梯是一個關乎住戶切身利益的問題，高低層住戶間難免存在意見分歧和矛盾沖突。高層住戶對電梯需求迫切；而低層住戶一般沒有使用電梯的需要，加上加裝電梯后自己通風采光、房屋價值等受到影響，大多不愿意增設電梯。即使單元住戶內三分之二的住戶都贊成加裝電梯，部分維權意識強的低層住戶為了保障自己的權益甚至會動用武力反對改建，項目的進度被一度拖延。

4.增設電梯分攤、維護費用意見不統一

既有增設電梯成功的案例多存在于事業單位，鮮有商品房住宅小區。增設電梯涉及的費用繁多，除卻前期的籌集費用，仍有日常的維護費用等，收入較低家庭較難承受；另外，費用的分攤方案是否合理公平也是住戶最為關心的。如果所在住宅樓沒有預留電梯井，還需對是否影響消防、通風采光、水管電線及建筑物安全等進行評估，如果還要對電線、水管、化糞池等進行遷移或者占用相鄰的街道面積，花費就會更大。

5.報建程序復雜

在走訪過程中我們發現，在成功加裝電梯的小區中往往成立了專門的工作小組負責增設電梯的報建，這樣不但為業主節省了時間也提高了相應的效率，而對于普通的商業小區的業主來說，復雜的報建程序在缺乏一定專業知識及實踐經驗的前提下手續的準備不夠健全，往往需浪費較多的時間多跑幾趟才有結果。

二、推進既有住宅增設電梯工作的相關建議

既有住宅增設電梯作為一項民心工程，雖然具有廣泛的民意基礎，但卻因為涉及不同階層的利益導致在具體推進過程中遇到一些困難。在理論研究、借鑒國內外既有住宅增設電梯經驗和實證調查研究的基礎上，下文將針對調查中發現的問題，提出推進既有住宅增設電梯的相關建議。

（一）宣揚和諧理念，共建和諧社區

盡管法律明文規定加裝電梯只要三分之二以上的住戶同意即可，但這畢竟是涉及每個相關家庭切身利益的問題，實踐中往往只有“全票通過”才能順利安裝。少數要服從多數，但多數也應尊重少數。在法律的框架下，公民的私有財產無須交給“多數人”主宰，“少數人”的財產保護不能靠投票決定，哪怕這個決定性的票數接近100%。低層住戶對自己的財產權的訴求必須給予尊重與保證。主張加裝的“多數人”，應當尊重“少數人”的利益并積極尋求“少數人”的支持，不要斤斤計較；而低層住戶等“少數人”，也應體諒高層住戶的迫切需要，盡量予以配合。加建過程中最好不要孤立任何一戶。為減少加裝電梯帶來的矛盾沖突，高低層住戶間應開誠布公進行討論，積極傾聽并理解雙方的差異。

（二）先易后難，由單位牽頭，多方合力推動

既有建筑物是否能成功安裝電梯，與有無建設房屋原單位支持有重要關系。單位牽頭的作用不僅僅在于能緩和業主增建電梯的經濟壓力，同時也能發揮在協調業主矛盾及加快工程進度上。建議有原單位的盡量由原單位牽頭，負責前期的報建和辦理規劃手續，協調溝通住戶間的利益分配問題。無原單位的可由居委會或業主委員會出面，出謀劃策，幫助協調住戶間的矛盾。

城市的面貌是一個不斷更新的過程，科技的進步將促使我們營造更舒適的生活環境，任何改建都不是終結。我們理應妥善處理舊城改造目前與將來的關系，既考慮到房屋的現狀也應當為將來房屋的進一步改造翻新留有空間。在廣州，由于各住宅樓的房屋結構和小區狀況各不相同，并不是所有的舊住宅都可以加裝電梯。我們可以從小區業主素質較高、業主平均年齡較高或房屋結構較為安全及有原單位支持的既有建筑物逐步推進，漸進式穩步推進舊城改造。

（三）政府適時介入，兼顧各方利益

隨著老齡化社會到來，既有住宅增設電梯成為每個城市亟待解決的問題。當前，加裝電梯面臨的最大問題往往不是所謂的技術指標，而是跟審批沒有直接關系的“鄰里”指標。很多業主都希望能通過權威部門或原單位來協調鄰里之間的矛盾。十多年來，廣州市舊住宅加裝電梯工作進展緩慢，正說明了單純由住戶自發實施難度較大，需要政府介入、引導。

舊樓改造是煥發新城市面貌的重要一環，而“加裝電梯”又是舊樓改造的重點。鑒于加裝電梯專業性較強，涉及不同樓層、年齡、觀念、經濟條件的住戶，利益關系難協調，需要政府介入、引導；且報建程序復雜，由業主自發申報效率低下，建議政府將增建電梯納入舊城改造并成立專門小組負責增設電梯的申報。

（四）建立靈活合理的電梯使用進入與退出機制

除了要制定合情合理的費用分攤及補償方案外，考慮到以后的使用，也應明確電梯使用的進入及退出機制。在走訪過程中，有業主表示，考慮到家庭經濟條件，其暫時沒有參與電梯的安裝，但以后有打算加入進來，希望進入的時候不要太麻煩，同時費用應公平合理。為此，建議各既有住宅樓在制定增設電梯具體方案時重視這部分加建電梯但暫不參加集資的住戶，為他們保留電梯的使用權。

以華農茶山小區為例，小區加裝電梯的發起者們認為有些家庭不肯參與進來肯定是有原因的，但他們對反對者不敵對。方案對未出資參與戶保留電梯的使用權，規定其于5年內加入，仍按現在的費用交費。如某單元發起時只有6戶出資參與，待電梯交付使用后，業主感受到了增設電梯將予以自己切實的好處，緊跟著就新加入6戶，原來負擔6萬多元的4戶，各被退回2萬余元。他們的做法允許猶豫的業主觀望，并鼓勵有條件的住宅樓先裝，先受惠的辦法使得小區鄰里的氛圍比較融洽。

（五）對權益受損的住戶應給予適當的補償

費用分攤方案，多是住宅樓內各住戶協商或者單位協調得出的。現有方案的出資比例多隨層高逐漸增大，底層住戶有的需要分攤有的不需要。同意增設電梯的業主應當就各自出資額、維護和養護分攤等事項達成書面協議。另外，根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第八條第六款，業主可以參考以下分攤比例約定出資、維護和養護費用的分攤：以第三層為參數1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一個樓層提高0.1個系數，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，并依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。但此規定僅具有指導意義，不具有強制性。

茶山小區由于制定的方案比較合理，住戶對加裝電梯的積極性頗高，值得借鑒。他們采取學校統一補助，根據每一單元實際的情況采取不同的分攤方案，更加人性化，值得借鑒。他們還對低層住戶實行特別優惠，比如一層住戶不列入分攤范圍、只需一次性繳足500元，電費和維護費概不分攤，照樣分得電梯管井的房產分攤面積。

任何工程都只能以造福于民為目標。工程應當對他所侵害的那一部分人的利益有所補償，以使工程所涉及的所有人都能從中獲利。[1]在多數人的利益和少數人利益在公共利益訴求出現差別的情況下，少數人的利益在受到限制的同時，應該給他們一定補償，這樣才能體現公平合理。因此，除卻制定合理的分攤費用方案外，還建議引入獨立的評估機構，對加裝電梯后的物業的價值和收益進行客觀估價，對因加裝電梯利益受損的住戶應給予適當補償。

（六）物業公司協助住戶做好電梯后期的維修及管理

加裝電梯后，建議將電梯的日常維護納入物業管理，業主根據所屬樓層承擔相應管理費用，統一交物業管理費。一方面解決了住戶對日后電梯維護管理的擔憂，另一方面也減少了以后費用分攤帶來的矛盾。物業管理公司作為加裝電梯的利益相關群體，也應和業主積極溝通，協助住戶進行電梯的日常使用及管理。

（七）電梯加建后應增加產權面積平均分攤

加裝電梯后增加的公攤面積，應按自然層平均分配。盡管有住戶未參與加裝電梯，本著方便管理和和諧的角度，也應給予他們一部分公攤面積，平衡各方利益。房管部門應及時將增加的產權面積體現在住戶的房產證上，保護改造房屋在面積增加或位置發生變更后的產權保證。

[1] Michael M. Cerner, Putting People First-Sociological Variables in Rural Development. Oxford University Press, 1991.