房屋買賣合同糾紛的司法難題及應對措施分析

孟麗敏

（050051 河北冀華律師事務所 河北 石家莊）

房屋買賣合同糾紛的司法難題及應對措施分析

孟麗敏

（050051 河北冀華律師事務所 河北 石家莊）

據國家統計局調查數據顯示，近年來，人民法院每年所受理的房屋買賣合同糾紛案件數量已經上升到了2700多宗，即案件數量急劇增多。所以，在我國房地產領域可持續發展背景下，應將部分精力投入到房屋買賣合同糾紛問題解決方面，并由國家司法部門負責宏觀調控工作，就此實現對房屋合同買賣雙方利益的維護。本文，首先分析了房屋買賣合同特征。然后，闡述了現階段所面臨的房屋買賣合同糾紛司法難題和解決措施。

房屋；買賣合同糾紛；司法難題

就當前的現狀來看，受房屋買賣合同司法難題。即認購協議效力問題、房屋權屬證書義務承擔問題、政策調整后稅費分攤問題等的影響，引發了一系列房屋買賣合同糾紛案件，限制了我國房地產開發領域的進一步發展。為此，為了打造一個良好的房地產行業發展環境，應努力解決現存的司法難題，正確對待房屋買賣合同糾紛和爭議，達到最佳的合同糾紛問題處理效果。以下就是對房屋買賣合同中司法難題問題的詳細闡述。

一、房屋買賣合同特征

（一）復雜性

因所購買的房屋表現形式不僅僅是用于居住和使用，也包含著小區配套設施、物業公司配套設施、周邊環境、地理位置、游泳館、健身房、溫泉入戶等標的的組成。即房屋買賣合同形式復雜，因而，易引發房屋買賣合同糾紛問題；

（二）產權轉移為標志

在房屋買賣期間，只有簽訂了相應的合同。同時，合同中明確了雙方的債務關系、債權關系，且登記了財產權轉移信息，即可代表買方獲得了房屋使用權。例如，在商品房買賣交易中，立法方面就明確規定了商品房預告登記制度，界定了財產權轉移中登記地位[1]；

（三）合同履行作為調控出發點

在房地產領域發展中，將參照合同履行情況，解決房屋買賣合同糾紛問題。但從目前來看，房屋買賣合同糾紛現象仍然較為嚴峻，原因在于房屋買賣合同遇到了司法難題。為此，需針對這一問題進行解決。

二、房屋買賣合同糾紛司法難題

現階段房屋買賣合同糾紛所面臨的司法難題主要體現在三個方面：

（一）認購協議效力問題

即在房屋商品銷售過程中，往往會因雙方未達成最終的協議而造成房屋購買者損失幾千元，甚至幾萬元的定金。引起此現象發生的主要原因歸咎于關于認購協議的效力問題尚未得到解決，從而引發了一系列糾紛案件，并影響到了房屋買賣活動的順利開展[2]。

（二）房屋權屬證書義務承擔問題

在房屋買賣交易過程中，部分出賣人為了追求自身利益，在集體土地上開發商品房，最終在這一類商品開發過程中無法及時獲取國有土地使用證、房屋所有權證等等，使得房屋購買者居住權、出租權受到限制，引發房屋買賣合同糾紛現象。

（三）政策調整后稅費分攤問題

在國家政策調整后，引發了契稅、營業稅增加或者減少的爭議問題，就此使得房屋買賣雙方無法在成本分攤方面達成共識，最終產生糾紛。稅費分攤問題的存在，也導致房屋買賣合同可能存在較多的糾紛，影響到買賣雙方的利益，如何對這一問題進行解決，對于促進房屋買賣發展有著較大的影響。

三、房屋買賣合同司法難題解決措施

（一）注重制定房地產宏觀調控政策

在房屋買賣合同司法難題解決過程中，為了有效緩解因成本分攤所產生的糾紛，應注重在房地產宏觀調控政策實施期間，按照約定優先、法定補充的原則，處理稅費爭議問題。即在房屋買賣合同簽署過程中，如若明確了稅費的支付問題，那么則在稅費分攤中，由雙方當事人共同協商政策調整后的營業稅、契稅等增加或者減少部分。而若無法達成共識，則可按照國家稅費法，確定增減部分的承擔主體，就此保證合同義務的履行效果[3]。除此之外，若房屋買賣合同中未標明稅費的具體支付款項，則應根據國家稅費法，對房屋買賣雙方的成本費用進行分攤，科學調控成本分攤糾紛問題。從以上的分析中即可看出，注重制定房地產宏觀調控政策，解決稅費爭議是非常必要的，為此，應強化對其的落實。

（二）注意查看房屋買賣合同具體款項

在面對房屋買賣合同司法難題時，為了更好的解決合同糾紛，應從以下幾個層面入手來應對司法問題。

第一，為了從根本上避免合同糾紛現象，需在房屋買賣合同簽署過程中，從司法角度入手，審查售房主體資格。即按照《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房屋預售許可證》等政策標準，對售房者資格進行嚴格審核，若不符合要求，則通過司法形式，控制售房者買賣房屋行為。而若售房者資信符合要求，那么應進一步查看售房者售房信息中的銷售面積、項目名稱、銷售內容等是否真實，從而避免房屋購買者因定金問題與售房者發生糾紛。此外，為了更好的保證房屋購買者合法權益，應注重在房屋買賣合同簽署期間，提高房屋購買者法律意識，讓其與銷售者協商定金繳納問題，了解合同無法簽訂時，定金是否會歸還，繼而從根本上避免繳納定金方面的糾紛問題[4]；

第二，在房屋買賣合同糾紛的司法難題解決時，也應科學處置因房屋權屬證書所引起的糾紛現象。即在司法實踐中，大力推廣《城市房地產開發經營管理條例》中的預售商品房所有權登記問題。即給予房屋購買者一定的權利，允許房屋購買者在與售房者簽訂合同后，要求售房者根據合同內容，履行相應的義務，包括辦理土地使用權、房屋所有權登記手續等等。若雙方未就房屋所有權登記問題進行協商，那么房屋購買者可要求房地產主管部門負責各種登記手續的辦理工作，避免房屋購買者因得不到房屋所有權，房屋出租、居住等權利受到限制，并有效緩解因辦證問題所引起的合同糾紛現象，達到最佳的房屋買賣交易狀態。

四、結論

綜上可知，房屋買賣與一般的商品買賣不同，是一項系統工程。即包含著合同內容確定、債權關系確定等等。所以，在房屋買賣過程中，為了更好的解決合同糾紛問題，應站在司法角度完善房屋買賣合同簽署環境。同時，在司法政策完善中，結合常規性錯誤現象，制定可行性的房地產宏觀調控政策，并明確規定房屋買賣合同具體款項規范，充分掌握交易雙方的動機和實力，從根本上控制合同糾紛問題的頻繁凸顯，達到最佳的房屋買賣合同履行效果。

[1]彭科科.淺談房產中介公司應對“跳單”的法律風險防范——上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析[J].法制與經濟(下旬),2013,05:43-44+46.

[2]黃勤武.房屋連環買賣中的物權變動探析[J].人民司法,2008,17:25-30.

[3]劉東立.商品房買賣合同糾紛的法律適用問題研究[D].吉林大學,2014.

[4]羅德梅.商品房買賣合同糾紛中行政權的影響、規制和應對[D].西南政法大學,2010.