農村住宅流轉困境與出路

劉 瑤

甘肅政法學院，甘肅 蘭州 730070

農村住宅流轉困境與出路

劉 瑤

甘肅政法學院，甘肅 蘭州 730070

由于農村宅基地身份屬性的限制，因而農村住宅在流轉時具有重重困境。在我國當前體制下，可以通過繳納土地出讓金而獲取土地使用權，讓農村土地與城鎮土地使用權的獲取處于平等地位，在此基礎上強調土地的使用權促進住宅流轉，讓所有權者對土地享有監管和最終處分權。

宅基地使用權；建設用地使用權；城鄉住宅平等性；土地出讓金

一、當前法律、政策下農村住宅流轉困境

(一)為何要流轉

在學界，很多學者認為對農村住宅交易的限制是具有正當性的。他們認為農村宅基地制度有兩個基本含義：一是實現社會保障，體現強烈的社會公平；一是宅基地必須起到真正的使農民安居樂業的作用。①這些學者都注重農村住宅的福利性，注重對農民的保護而忽略掉農村房屋本身的特性。如果允許農村住宅流轉是否會侵犯到農民的權利？

建筑物本身都為私有財產，住宅所有權具有財產性質，私人對其投入多少就應該獲得相對應的價值。且村集體成員對農村住宅享有繼承權，而只有財產才可以繼承，這種繼承權的存在也是對農村住宅財產屬性的一個證明。現實中，存在大量農民將其住宅出賣的情況，如果農民對其不獲益，就不會出現太多這樣的情形。當然，由于村集體成員獲取宅基地使用權的方式為無償的申請，因而在轉讓過程中轉讓價值的受益者不應該是農村住宅所有人。

(二)流轉中存在的主要問題

由于住宅與土地之間天然的聯系，農村住宅流轉的困境主要就是宅基地使用權流轉的困境?！蛾P于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確了對宅基地流轉的限制。但是一規定是針對土地投機，那么購買農村住宅行為被禁止是否合理。

同時一戶一宅的限制僅是對于原始取得而言，宅基地繼受取得中包括買賣和繼承，其中買賣給本集體成員這種情形較少。還有一種就是通過繼承取得，在多子的情形下，很難出現一戶多宅的現象。

二、該制度的演變及與城鎮住宅流轉的比較

(一)我國宅基地制度的演變

根據對宅基地所有權和使用權的性質及其原始取得主體的不同進行劃分，能有清晰的體現其特征。我國宅基地制度的發展大致經歷了以下四個階段：農村宅基地農民私人所有，農民享有宅基地所有權；宅基地歸生產隊集體所有，農民享有宅基地使用權；宅基地屬于農民集體所有，農村居民和城鎮居民享有宅基地使用權；宅基地屬于農民集體所有，農戶享有宅基地使用權。從制度的演變來看正是由于土地的稀缺和對農民的保護，以及國家制度政策的作用，使得原本私有的土地轉為公有。

(二)城鄉住宅流轉之比較

相對于農村住宅來講，城鎮住宅流轉受到較少限制，較為自由。這兩者差距還是在土地使用權和所有權上。如對建設用地使用權年限的限制的規定對城鎮居民來講并沒有享受到與農民同等的居住權；宅基地所有權流轉的限制導致農村房屋流轉受限，這就讓農民享有同等的財產權。

三、對該問題的解決方法

解決該問題的關鍵就是要使城鄉住宅具有平等的地位，可以采取以下兩個措施：一是集體土地國有化，從而使土地使用權可以無障礙的流轉。另一種措施就是讓農民繳納一定的土地出讓金，使建設用地使用權和宅基地使用權在取得方式上公平公正，進而確保城鄉住宅的平等地位。第一種直接解決了農村土地所有權不統一而造成的農村住宅流轉困境。但《憲法》第10條對國家征地的情形進行了限制。所以第二種措施相對來講更具有可行性，而且宅基地的無償使用和免費使用制度會助長村民取得宅基地使用權的“搭便車”心理，農村常住人口的減少與農戶數量增加并存的悖論便是明證②。因而第二種措施更為良善。

在解決建設用地使用權到期續期問題時楊立新教授提出“永久性使用權”的觀點③。設立永久性使用權不但解決了建設用地使用權到期后續費免費與否的問題，更是將建設用地與宅基地銜接起來。且永久性使用權的觀點并不于國有土地所有權相沖突。通過收取土地出讓金的措施，使得城鎮土地使用權的取得和農村土地使用權的取得建立在相同的政策上，使城鄉住宅平等化?；诖朔N平等，將更加有利于房屋的流轉。土地的所有權人，即國家或集體，則賦有對土地的監管以及最終支配的權利。

[注釋]

①孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005(4)：26.

②喻文莉.論宅基地使用權初始取得的主體和基本方式[J].河北法學，2011，29(8)：14.

③楊立新.住宅建設用地使用權期滿自動續期的核心價值[J].山東大學學報，2016(4)：30.

[1]孟勤國.物權法開禁農村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005(4).

[2]鄭尚元.宅基地使用權性質及農民居住權利之保障[J].中國法學，2014(2).

[3]楊立新.住宅建設用地使用權期滿自動續期的核心價值[J].山東大學學報，2016(4).

D922.32

：A

：2095-4379-(2017)28-0209-01

劉瑤，甘肅政法學院，碩士研究生，研究方向：民商法。