典當房屋回贖權期限的界定

●夏珍

典當房屋回贖權期限的界定

●夏珍

【要點】

在典當法律關系中，為保護不動產所有人的利益，法律賦予出典人在典期內進行回贖的權利。如典期內未回贖，除了有“到期不贖回，視為絕賣”的約定以外，法律允許出典人在一定期限內進行回贖，但不能超過最長除斥期間。

【案情】

原告趙新國、趙新啟訴稱：兩原告系兄弟，兩原告之父為趙榮堂，兩原告之母為卞雪琴。趙榮堂于1985年去世，卞雪琴于2000年去世。五被告系張恩錫的子女，張恩錫已去世多年。1954年9月8日，張恩錫與劉奉心將位于濟南市槐蔭區道德北街53號的南屋兩間典給趙榮堂，約定典期2年，典價200萬元。此后，兩原告的父母在此房居住。典期兩年之后，出典人一直沒有回贖。1966年文革時，該房產被濟南市人民政府充公。1981年6月4日，濟南市槐蔭區落實私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產權通知書》，將該房產退還給趙榮堂。1993年左右，原告趙新國在該南屋兩間居住。期間，原告多次找被告協商該房事宜，被告因故不同意，一直拖延至今。根據相關規定，該房應視為絕賣。原告訴至法院請求判令坐落于濟南市槐蔭區道德北街53號南屋兩間的房產及權利歸兩原告所有。

被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶昌共同辯稱：原告訴稱與事實不符，1954年9月8日，張恩錫將爭議房產出典給趙榮堂，典期屆滿后雙方協商順延了典當期限，且沒有具體約定順延的截止日，因此張恩錫與趙榮堂之間的典當契約應為無典當期限的契約。截止到2008年爭議房屋拆遷前，被告從未與原告協商過房屋事宜。事實上，被告的父母在1987年8月20日取得了相關房產所有權證，載明了爭議房屋的權屬為被告的父母，與原告無關。根據相關法律規定，我國房屋實行物權登記制度，本案房屋自1987年8月以來，一直登記在被告父母名下，原告如對房屋主張權利，應首先向房屋管理部門提出主張或通過行政程序予以解決。

被告張慶玲辯稱：認可原告陳述的事實和理由，也不知道父母回贖房屋的事情。辦理房產證和公證期間，被告的父母和原告一直有爭議，房產的歸屬由法院依法判決。

被告劉奉心及其法定繼承人未答辯。

法院經審理查明：兩原告系兄弟，兩原告之父趙榮堂于1985年10月6日去世，兩原告之母卞雪琴于2000年7月10日去世。被告張慶昌與被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶玲系兄妹，五被告之父張恩錫生前有過兩次婚姻，第一次婚姻關系存續期間育有四個子女，即長子張慶昌、長女張慶蘭、次女張慶娥、三女張慶萍，上述四被告之母去世后，張恩錫與荊桂芳結婚，收養被告張慶玲。張恩錫于1989年10月16日去世，荊桂芳于2011年12月6日去世。審理中，五被告述稱劉奉心系張恩錫的堂兄弟，原被告雙方均無法明確劉奉心的身份信息。

坐落于濟南市槐蔭區道德北街53號房屋(原門牌號為槐蔭區道德街三育里35號、道德北街43號)，由張恩錫、劉奉心購買取得，系磚瓦平房十余間。1954年9月8日，張恩錫、劉奉心與趙榮堂簽訂典契一份，約定：“因正用將自己住房南屋兩間典于趙榮堂居住，門窗全帶，廁所大門院子伙用，言明期限二年，典價人民幣二百萬元，自一九五四年九月八日起至一九五六年九月八日止，房子坐落道德北街三育里門牌四十三號，此房如有損壞，由原主修理，典價當交不欠，空口無憑，立典契存證”。該典契經政府備案登記并交納契稅。在登記表中有備注，分別載明“典契業已回贖應予注銷，濟南市房產管理局，一九五六年元月五”，“原業主未賣妥房，故未將趙榮堂之典房回贖，此典契仍有效，一九五六年五月三十一日(加蓋公章無法辨認)”。登記表中還加蓋失效章兩處，其上又劃叉號，原被告雙方對此均無法解釋。上述典契簽訂后，濟南市槐蔭區道德北街53號房屋中南屋兩間由趙榮堂使用。

1969年5月15日，濟南市房管三所革命委員會生產指揮部出具《私有房屋接管通知單》，將道德北街43號南屋兩間自趙榮堂處接管，將43號的其他房屋自張恩錫及其父親處接管。1981年3月10日，濟南市槐蔭區落實私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產權通知書》，將張恩錫文革期間交公的43號自然間十間自1981年1月1日起產權予以退還。1981 年4月8日，濟南市槐蔭區落實私房政策辦公室登記《退還文革交公私房產權呈批表》，顯示同意退還趙榮堂43號(新53號)南屋兩間(建筑面積22.2平方米)，并注明典權。1981年6 月4日，濟南市槐蔭區落實私房政策辦公室出具《文革期間交公私房退還產權通知書》，將趙榮堂文革期間交公53號自然間二間自1981年1月1日起產權予以退還。產權退還后，53號房屋南屋兩間由文革期間的承租人繼續使用，后由原告趙新國使用。

1987年2月23日，張恩錫填交《私有房屋登記換證申請表》，房屋狀況中寫明“南屋平房三間，磚木，住房，出典二間，自住一間”。1987年9月2日，道德北街53號平房十二間登記到張恩錫名下(濟南市城鎮私房所有權證第01188號，房屋面積126.86平方米)。1989 年10月5日，張恩錫、荊桂芳及五被告經過公證將53號院落中北屋、東屋、西屋及南屋西首一間分別分割給五個子女，南屋東首兩間歸張恩錫、荊桂芳二人所有。此后，第01188號濟南市城鎮私房所有權證中僅顯示南屋兩間(面積23.12平方米)，其他房屋自該證中注銷。1992年7月21日，道德北街53號土地辦理國有土地使用權證到張恩錫名下，載明用地面積36.3平方米，其中建筑占地23.1平方米，共有使用權面積72.6平方米，分攤面積13.2平方米。

因中大南片區棚戶區房屋拆遷，2008年10月6日，原告趙新國辦理53號南屋兩間的空房驗收手續，2008年11月6日，原告趙新國收到中大南區棚改工程回遷安置選房卡，該卡顯示被拆遷人姓名為趙榮堂與張恩錫，選擇回遷房屋1號樓2單元1306室，建筑面積64.18平方米。期間，被告張慶蘭辦理了房屋拆遷估價分戶報告、附屬物勘察手續。現拆遷安置房屋尚未交付。

審理中，被告張慶蘭、張慶娥、張慶萍、張慶昌主張張恩錫于1987年以前已經進行回贖，但未提供證據予以證實。被告張慶蘭提出其本人和被告張慶玲分別于2003年、2004年曾對房屋進行過修繕，兩原告與被告張慶玲均不予認可。被告張慶蘭還提供其本人書寫的家庭情況說明及張慶玲的手抄條證實家庭內部矛盾及典期問題，兩原告對此不予認可。

【審判】

濟南市槐蔭區人民法院認為：房屋典當是指出典人將房屋交由承典人占有使用，承典人支付典價的物權法律行為。在典當法律關系中，為保護不動產所有人的利益，法律允許出典人在典期內進行回贖；超過典期未回贖的，除了典當雙方當事人在契約中明確約定到期不贖回視為絕賣的條款，仍允許出典人在一定期限內進行回贖。如出典人拒絕或長期怠于行使回贖權，將使典當房屋權屬長期處于不穩定狀態，使交易變得非常不安全，也不利于保護承典人的合法權益。《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》規定“典期屆滿逾期十年或典契未載明期限經過三十年未贖的，原則上應視為絕賣”。《最高人民法院關于典當房屋回贖中幾個有關問題的批復》對于回贖時效期間的計算問題規定，“典當契約載明典期的，自期滿之次日起計算。如期滿之次日典期屆滿，出典人未按契約規定期限提出回贖，是由于不可抗力使其不能行使請求權的，這種受客觀原因影響的時間，應予扣除，不計入回贖時效期內”。

五被告之父張恩錫及被告劉奉心于1954年將43號南屋兩間典當給兩原告之父趙榮堂使用，約定典期為1954年9月8日至1956年9 月8日，期滿后，該房屋始終沒有回贖。43號房屋于1969年5月15日因文革交公，至1981 年1月1日退還產權，此間不應計入回贖時效期間內。因此，根據房屋典當契約，至兩原告起訴時止，出典人及其法定繼承人未回贖已達56年7個月，扣除交公期間11年7個月，還有45年，已超過30年的回贖期限，應視為絕賣。對于四被告辯稱其父已將房屋回贖的答辯意見，沒有證據證實，不予采納。對于四被告辯稱1987年房屋產權登記辦到其父名下證實實際產權人為其父，因此房屋并未“絕賣”的答辯意見，可以認定訟爭房屋產權人為張恩錫屬實，其辦理私有房屋登記換證申請表時寫明“南屋平房三間，出典二間，自住一間”，證實在辦理該產權登記時，南屋兩間仍處于出典狀態，上述兩項事實并不矛盾，訟爭房屋的回贖期間仍在延續，對被告的該項答辯意見，不予采納。判決：位于濟南市槐蔭區道德北街53號房屋南屋兩間歸原告趙新國、原告趙新啟所有。宣判后，原被告雙方均未提出上訴，判決已發生法律效力。

【評析】

本案涉及到房屋典權問題。所謂典權，是指典權人支付典價，占有他人的房屋，并對其進行占有、使用和收益的權利。典權是我國固有的物權制度，在我國源遠流長，在解放前設定較多，解放后也有新的設定。在上世紀八十年代末到九十年代初，由于落實私房政策，人民法院受理了大量的涉及典權的相關房屋產權糾紛案件。隨著時間的推移，人民法院當前受理的房屋典權案件已極為鮮見。也正因為此，《中華人民共和國物權法》未規定典權。但典權關系一直受到人民政府的承認和人民法院的保護。具體到本案，爭議的焦點主要有兩個。

一、關于典權與所有權的關系

本案訟爭房屋在1981年國家落實私房政策時退還給了趙榮堂，在1987年辦理房屋所有權時登記到張恩錫名下，這是否對訟爭房屋的歸屬產生了影響，原被告雙方對此產生了爭議。解決這個問題，首先需要厘清典權的性質以及理順典權與所有權的關系。對于典權的性質，有用益物權說、擔保物權說、特種物權說，通說認為典權是物權的一種，是一種用益物權。用益物權是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利。①王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第409頁。在物權法中，用益物權以其對不動產進行特定支配的性質，成為與所有權、擔保物權鼎足而立的一類物權。對于用益物權與所有權的關系，主要有兩個方面：一方面，用益物權是所有權行使的一種方式。用益物權是以所有權為基礎而產生的權利，是在他人所有之物上設定的物權，是由非所有人根據法律規定或約定行使所有權。所有權強調對財產的支配權，用益物權著眼于財產的使用價值，注重財產價值形態的支配和利用。典權是僅次于所有權的用益物權，以對典物的使用收益為目的，使用收益權為典權人的基本權利。另一方面，用益物權是對所有權的一種限制，且具有優先于所有權的效力。因為只要用益物權依法成立，所有人就不能隨意取消、變更之，且在行使所有權時，也不得妨礙用益物權人行使權利。在典權法律關系中，出典人與典權人就設定典權關系達成一致時，直接產生一種雙向的用益物權關系。基于這種關系，當事人雙方均可實現其一定的用益目的：典權人獲得出典物上的使用和收益，而出典人則獲得可以立即投入利用的金錢或融資貸款。因此，對于本案四被告辯稱涉案房屋的產權登記于1987年辦到其父名下證實實際產權人為其父，因此房屋并未“絕賣”的答辯意見，是沒有厘清所有權與用益物權的關系，法院不予采納。

二、關于典權的回贖權

典權的重要法律特征之一在于回贖權及逾期不回贖效果的制度設計上，“典權制度之核心在于出典人到期享有典物的回贖權，而典權人在出典人逾期未回贖時有權直接取得典物的所有權。”②王利明：《民法學》，復旦大學出版社2004年版，第346頁。回贖權是出典人向典權人返還原典價以回贖典物的權利。在回贖權期限內，出典人可以回贖典物。在約定典權期屆滿后經過一定期間，出典人仍不回贖的，視為絕賣即典權人取得典物的所有權。當事人未約定典期的，經法定期限出典人仍不回贖的，典權人取得典物的所有權。這也是典權與其他用益物權及擔保物權的重大區別。

出典人行使回贖權應當具備以下條件：一是須典權期限屆滿；二是須未超過回贖權除斥期間；三是須返還原典價。其中回贖權的行使期限最為重要。典權的期限關系到當事人的利益，也關系到交易的秩序。就典權人而言，典權的約定期限為典權人有權占有典物而為使用及收益的期限；對出典人而言，則為典權設定時所定回贖權停止行使的期限。在典當法律關系中，設定回贖權更多的是為了保護不動產所有人即出典人的利益，但如出典人拒絕或長期怠于行使回贖權時，將使典當房屋的權屬長期處于不穩定狀態，使交易變得非常不安全，也不利于保護承典人的合法權益。因此，法律為適當權衡雙方當事人的利益，并避免典權存續期間過長導致糾紛迭起，妨礙社會經濟的發展，對典權的最高期限設有限制。根據《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第58條的規定，我國司法實踐中規定典期以不超過30年為限。對于典期的計算，根據《最高人民法院關于典當房屋回贖中幾個有關問題的批復》第3條的規定，回贖期自履行契約之日起計算的規定，可以推出典期的計算，也應以履行契約轉移典物的占有之日為起點。回贖期為除斥期間，由于客觀原因、歷史原因造成權利人無法行使權利的期間，不計入回贖除斥期間內。本案中，房屋在文革時交公期間屬于典型的囿于歷史原因不應計入回贖除斥期間的情形。典權到期，出典人拋棄回贖權可使典權關系歸于消滅。對于有期限的典權，因期限屆滿，視為絕賣，典權人取得典物所有權，典權亦因混同而消滅。

(作者單位:濟南市槐蔭區人民法院)

責任編校:陳東強